建筑与居住区无障碍设施：新建怎么建、旧楼怎么改、业主怎么定

一句话定义：建筑与居住区无障碍设施，是指居住建筑、居住区、公共建筑、公共场所、交通运输设施与城乡道路，依照无障碍设施工程建设标准应当配套建设的坡道、扶手、电梯、无障碍卫生间、无障碍停车位、盲道、低位服务设施等，以及既有建筑依法应当实施的改造或者替代措施。

本词条属于残疾人权益栏目。这一篇解决三个最常被问到的问题：新建的房子，无障碍设施必须在什么环节做到位？住了十几年的老楼，坡道和电梯该谁出钱、谁来推动？业主之间意见不一致，法律给的表决门槛是多少？三个问题的答案分别落在建设程序、改造责任与业主共同决定这三套规则上，混着谈就会一直谈不拢。

构成要件

一、新建项目有四个卡口，缺一个都过不去。 第一个卡口是设计：《无障碍环境建设法》第十五条要求设计单位按无障碍设施工程建设标准设计，依法需要施工图审查的，审查机构要对无障碍设计内容进行审查，不符合规定的不予审查通过。第二个卡口是建设单位的自我约束：第十四条要求建设单位把无障碍设施建设经费纳入工程概预算，不得明示或者暗示设计、施工单位违反标准，不得擅自将未经验收或者验收不合格的无障碍设施交付使用。第三个卡口是施工与监理：第十六条要求按施工图设计文件和相关标准施工、监理。第四个卡口是竣工验收备案：住房和城乡建设等主管部门对未按标准验收或者验收不合格的，不予办理竣工验收备案手续。四个卡口串起来，意味着「先建了再说、以后再补」在制度上走不通。

二、「五同步」是新建设施的硬要求。 第十二条第二款要求无障碍设施与主体工程同步规划、同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用，并且要与周边的无障碍设施有效衔接、实现贯通。最后这半句最容易被忽略：小区里每一栋楼都做了坡道，但坡道与小区道路之间差十厘米的台阶，轮椅照样过不去。「贯通」是一个整体性要求，不是单点达标就算完成。

三、哪些东西算「无障碍设施」，可以对着清单看。 常用的有九类：无障碍出入口（平整、无高差或者有坡道）、坡道（坡度、宽度、扶手、休息平台）、扶手（楼梯、走廊、卫生间）、无障碍电梯（轿厢尺寸、低位按钮、语音报层、扶手）、无障碍卫生间（回转空间、扶手、低位设施）、无障碍停车位（靠近出入口、加宽、标识）、盲道与提示标识（连续、不被占用、避开障碍物）、低位服务设施（低位柜台、低位取款机、低位饮水处）、轮椅回转空间（通道、门洞、电梯厅）。判断某处是否达标，不能凭感觉，要对照工程建设标准的技术指标——坡道的坡度、宽度，电梯轿厢的净尺寸，都有具体数字。这也是投诉时要求「测量」而不是「描述」的原因。

四、居住区的难题在「共有部分」，绕不开业主共同决定。 楼道、单元门、小区道路、绿地、电梯，在法律上属于业主共有部分。对共有部分进行改建、重建，依《民法典》第二百七十八条属于业主共同决定事项，而且要过双重门槛：先要有专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，然后经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这两个比例是硬指标，不是「大多数同意就行」。理解这一点，就能明白为什么很多小区的无障碍改造卡在「谈不拢」——不是没人愿意做，是没走对程序。

五、加装电梯：国家支持、政府创造条件、业主依法配合。 第二十二条用了三款，层次很清楚。第一款是态度：国家支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。第二款是政府责任：县级以上人民政府及其有关部门应当采取措施、创造条件，并发挥社区基层组织作用，推动加装。第三款是业主义务：房屋所有权人应当弘扬中华民族与邻为善、守望相助等传统美德，加强沟通协商，依法配合既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。第三款不是强制同意，但它确立了一个重要立场：低层业主可以就补偿、施工方案提出合理要求，但不能以「与我无关」为由一概拒绝协商。具体规则与争议处理，见加装电梯与老楼加装电梯，低层业主能反对吗。

六、残疾人集中就业单位，无障碍设施是强制义务。 第二十条第一款没有留余地：残疾人集中就业单位应当按照有关标准和要求，建设和改造无障碍设施。第二款对其他用人单位是「鼓励和支持」——开展就业场所无障碍设施建设和改造，为残疾人职工提供必要的劳动条件和便利。两者的区别在救济上：前者可以直接要求整改，后者更多靠协商与政策激励。判断是不是「集中就业单位」，看当地认定，通常指残疾人职工占在职职工一定比例以上的单位。

七、无障碍停车位：既要设置，也要管住。 按规定比例在便利区域设置无障碍停车位并设置明显标识，是很多地方性法规的硬要求；专门用于肢体残疾人驾驶或者乘坐的机动车停放，不得擅自占用或者改变用途。管理单位负有引导与管理的责任，被普通车辆占用时既不引导、也不制止的，属于未履行管理职责。使用无障碍停车位通常需要出示残疾人证，具体规则各地不同。

八、既有建筑改造，责任在所有权人或者管理人，做不了要给替代措施。 第十八条把责任分得很细：改造由所有权人或者管理人负责；所有权人、管理人和使用人之间约定改造责任的，由约定的责任人负责；不具备改造条件的，责任人应当采取必要的替代性措施。这三句话对应三种常见情形：业主自住的楼，责任在全体业主（通过物业或者业委会执行）；出租的商铺，看租赁合同怎么约定；实在改不了的（承重结构限制、文物保护要求），就用坡道板、呼叫按钮、人工协助顶上。「不具备条件」不是终点，「替代措施」才是终点。

九、无障碍标识也是设施的一部分。 第十二条第三款要求无障碍设施设置符合标准的无障碍标识，并纳入周边环境或者建筑物内部的引导标识系统。现实中大量场所设施做了、标识没有，或者标识被广告牌遮挡，导致「有等于没有」。这一条是投诉时的补充理由，也是验收时的检查项。

法条依据

六个条文，回答三个层次的问题。建设环节看第十四条到第十六条：钱要进概预算、不得暗示违反标准、设计要审图、施工要按图、验收不合格不备案——这是把标准嵌进工程流程，而不是留到最后检查。使用与改造环节看第二十条与第二十二条：集中就业单位必须建、必须改，老旧小区加装电梯国家支持、政府推动、业主要配合。决策环节看《民法典》第二百七十八条：共有部分的改建、重建属于业主共同决定事项，参与门槛三分之二，通过门槛四分之三。记住这三个层次，就不会把「政府该管的事」和「业主该定的事」混在一起要求。

与相邻概念的区别

第一组区分：建筑无障碍与信息无障碍。 建筑无障碍管的是「人能不能进得去、走得通」，评价对象是坡道、电梯、卫生间、停车位；信息无障碍管的是「人能不能看得见、听得清、用得上」，评价对象是网站、应用、字幕、手语、语音提示。两者的主管部门、技术标准、投诉渠道完全不同——建筑找住房和城乡建设部门，信息找网信、工业和信息化部门。一个场所硬件达标、服务与信息全无，是很常见的状态，投诉时要把两类问题分开写。

第二组区分：新建与改造。 新建项目的义务是「符合标准、五同步、验收备案」，属于事前强制，违反的直接卡在验收环节；既有建筑的义务是「制定改造计划、所有权人或者管理人负责、不具备条件的替代措施」，属于事后补课，节奏取决于计划与资金。判断标准是竣工验收时间，不是房子看起来新不新。买二手房时特别注意：房龄老、没有无障碍设施，不构成开发商的违约，但可能构成物业服务不到位的投诉理由。

第三组区分：共有部分改造与专有部分改造。 单元门、楼道、小区道路、电梯属于共有部分，改造要走业主共同决定程序（第二百七十八条）；自己家的卫生间、厨房、入户门槛属于专有部分，业主自己决定，涉及外立面或者承重结构的才需要报批。很多矛盾来自把两者混为一谈：有人以为「我家门口装个坡道，我自己出钱就行」，实际上如果占用共有部分，仍然需要履行相应程序；也有人以为「楼道装扶手要全楼同意」，实际上达到法定表决比例即可。

第四组区分：加装电梯与无障碍坡道。 两者都属于居住区无障碍改善，但决策难度不同。加装电梯涉及建筑结构、消防、采光、通风、噪音、费用分摊，属于改建建筑物及其附属设施，要走第二百七十八条第七项的高门槛（四分之三）；在单元门口做坡道、装扶手，通常属于共有部分的维修或者小规模改造，程序相对简单，使用维修资金的门槛也低一些。所以实务中常见的最优解是「先做坡道和扶手，再谈电梯」。

第五组区分：无障碍设施与无障碍标识。 设施是本体，标识是索引。第十二条第三款把标识写进了法定义务，原因很实际：一个做得再好但没有标识的无障碍卫生间，使用者找不到，等于没有。投诉时把「设施缺失」和「标识缺失」分开列，主管部门处理起来更清晰，也更容易认定。

第六组区分：工程建设标准与产品质量标准。 无障碍设施工程建设标准管的是「怎么建」，包括坡度、宽度、尺寸、位置；产品质量标准管的是「东西好不好」，比如扶手是否牢固、电梯是否合格。前者由住房和城乡建设部门监督，后者由市场监管部门监督。扶手装歪了属于施工质量问题，扶手根本没有属于设施缺失问题，两条线可以同时投诉。

实操指引

第一步，确认这栋楼的「身份」。 三件事：建成时间、建筑性质（居住建筑、公共建筑、公共场所、交通设施）、管理方式（有物业、无物业、单位自管）。这三项决定了义务人是谁、适用哪套规则。老小区没有物业的，义务人往往是全体业主，实际执行靠社区居委会或者街道办协调。

第二步，对着清单找缺口，逐项记录。 从小区大门开始走一遍：入口有没有高差、有没有坡道；道路有没有被台阶或者石墩截断；单元门能不能进轮椅；楼道有没有扶手；电梯轿厢够不够大、按钮高不高；有没有无障碍停车位、有没有被占用；公共卫生间有没有扶手。每发现一处，拍三张照片：全景（能看出位置）、近景（能看出问题）、参照物（能看出尺寸）。

第三步，找义务人交涉，先书面后口头。 有物业的，向物业提交书面《无障碍设施整改建议》，列明位置、问题、依据条文、建议方案，要求书面答复；没有物业的，向业委会或者社区居委会提交；单位自管的，找单位后勤或者行政部门。书面材料留一份底，签字或者拍照，这是后面投诉时的「已向义务人反映」的证据。

第四步，查规划与验收资料，看是不是「先天不足」。 如果是新建或者近几年交付的项目，可以向住房和城乡建设部门申请政府信息公开，调取该项目的施工图审查意见、竣工验收备案资料。查的目的有两个：一是看无障碍设计有没有做进图纸，二是看验收时有没有被指出问题。先天不足的，责任在建设与设计单位，依第六十四条处理；后天损毁的，责任在管理人，依第六十五条处理。

第五步，向住房和城乡建设部门投诉。 投诉材料写四段：房屋基本情况、具体缺失项与标准依据、已向义务人反映的经过、请求事项（责令限期改正、责令按标准改造、依法处罚）。提交渠道可以是政务服务网、12345 热线转办、住建部门信访窗口。要求出具受理编号，按办理时限催办。

第六步，共有部分要改造，先解决「谁来定」。 走业主共同决定程序：由业委会或者物业召集业主大会，形成表决事项，按第二百七十八条的比例表决。参与门槛是双三分之二，通过门槛按事项区分：改建、重建（含加装电梯）是双四分之三，使用维修资金是双四分之三（第六项至第八项），其他事项是双过半。表决过程要留痕：会议通知、签到表、表决票、计票记录、公示照片。程序有瑕疵，事后很容易被推翻。

第七步，钱从哪来，按顺序找。 第一是住宅专项维修资金，用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，具体使用程序按当地规定；第二是政府补贴，老旧小区改造、无障碍改造、加装电梯多数地方有财政补助；第三是业主自筹，按建筑面积或者户数分摊，加装电梯通常按楼层系数分摊；第四是社会资金，部分城市允许企业投资、有偿使用。四类资金的申请条件、审批流程都不同，先问清楚再动工，避免「做完了报不了」。

第八步，谈不拢的，分清是「程序问题」还是「实体争议」。 程序问题（该开会没开会、该表决没表决、票数不够）走业主大会、业委会、街道办的救济，必要时起诉请求撤销业主大会决定；实体争议（低层反对加装电梯、费用分摊不公）走协商、调解、诉讼，法院审查的是「是否损害少数业主的合法权益」与「是否履行了法定程序」。物业不履行管理职责的，另可按物业服务合同主张违约责任，思路见对物业不满意，物业费能不交吗？。

常见问题

问：新交付的楼盘，门口只有台阶没有坡道，能要求整改吗？ 答：能，而且依据很硬。新建、改建、扩建的居住建筑、居住区应当符合无障碍设施工程建设标准，无障碍设施要与主体工程五同步，验收不合格不予办理竣工验收备案。发现这类问题，向住房和城乡建设部门投诉，要求核查施工图审查与验收备案资料；确认未按标准建设的，依第六十四条责令限期改正，逾期不改的依法处罚。注意时效：交付时间越短，追责越容易；交付多年后再主张，主管部门可能以「已过监管阶段」为由转向改造路径。

问：老小区没有坡道，物业说改造要全体业主同意，是真的吗？ 答：不是「全体」，是法定比例。单元门口做坡道、楼道装扶手，属于共有部分的维修或者改造，依第二百七十八条由业主共同决定：参与表决的门槛是专有部分面积和人数双三分之二，通过门槛视事项性质而定，一般改造是参与表决的双过半，涉及改建、重建的是双四分之三。物业说「全体同意」往往是为了避免麻烦，可以要求其出示具体的表决方案与依据。程序走对了，少数业主不同意也不能阻止。

问：加装电梯，一楼坚决反对，还能装吗？ 答：能装，但要满足两个条件：程序合法、不损害少数业主的合法权益。程序上要过第二百七十八条第七项的双四分之三；实体上，对一楼采光、通风、噪音、通行的影响要有评估，必要时给予合理补偿。第二十二条第三款要求业主「依法配合」，这句话不产生强制同意的效果，但它否定了「一概拒绝协商」的正当性。实践中法院的态度是：程序合法、方案合理、补偿到位的，支持继续推进；程序有瑕疵或者方案明显不合理的，可能判决停止施工。协商不成的，走到诉讼这一步的流程见民事起诉全流程。

问：单元门的坡道太陡，轮椅推不上去，算达标吗？ 答：要看具体指标。坡道的坡度、宽度、是否设置休息平台、两侧是否有扶手，工程建设标准都有明确规定；坡度超过限值、没有休息平台、没有扶手的，属于不符合标准。处理办法是要求管理人按标准改建；确实受场地限制改不了的，要求提供替代性措施（比如设置呼叫按钮、安排人工协助、提供可移动坡道）。判断是否达标不能靠目测，可以请有资质的机构测量，或者要求主管部门现场核查。

问：小区无障碍停车位总被普通车占，物业不管，怎么办？ 答：分两步。第一步，要求物业履行管理职责：设置标识、加强巡查、发现占用及时劝离，这是管理单位的基本义务；第二步，物业不履行的，向住房和城乡建设部门投诉，依第六十五条第一项，无障碍设施责任人不履行维护和管理职责、无法保障设施功能正常和使用安全的，责令限期改正，逾期未改的对单位处一万元以上三万元以下罚款。占用人本身也可能被处罚——擅自改变用途或者非法占用无障碍设施的，对个人处一百元以上五百元以下罚款。

问：残疾人集中就业单位的无障碍设施不达标，员工能要求整改吗？ 答：能。第二十条第一款是强制条款：残疾人集中就业单位应当按照有关标准和要求，建设和改造无障碍设施。员工可以向单位提出书面整改要求，也可以向残联、人力资源社会保障部门反映；单位拒不整改的，由主管部门责令改正。这里要注意与「合理便利」区分：无障碍设施是场所层面的普遍要求，合理便利是针对具体员工的个别调整（比如调整工位、调整工时），两者可以同时主张。

问：租的房子，房东不同意装扶手，怎么办？ 答：先看租赁合同有没有约定维修改造责任，没有约定的，依《民法典》租赁合同规则，房屋的维修义务一般由出租人承担，但承租人对房屋进行改善或者增设他物需要出租人同意。实务中的做法是：书面提出改造方案与费用承担方式（比如承租人自费、退租时恢复原状或者折价保留），取得书面同意后再施工。房东无正当理由拒绝，且改造涉及安全必需的，可以向社区、街道办反映协调。租赁纠纷的一般处理，见房屋租赁与物业常见问题。

问：小区要改造无障碍设施，钱能从哪里出？ 答：四个渠道按顺序找：住宅专项维修资金（用于共用部位、共用设施设备的维修更新改造，需按第二百七十八条表决）、政府补贴（老旧小区改造、无障碍改造、加装电梯多有专项补助）、业主自筹（按面积或者户数分摊，加装电梯常按楼层系数）、社会资金（少数城市允许企业投资、有偿使用）。动用维修资金要履行表决与公示程序，账目要向业主公开。共有部分的法律性质与表决规则，见业主的建筑物区分所有权。