一句话定义：国有土地上房屋征收补偿是市、县级人民政府为公共利益需要，依法征收单位、个人的房屋，并对被征收人给予公平补偿的行政行为。

构成要件

一、目的必须是公共利益，且符合规划与年度计划。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条列了六种情形：国防和外交；政府组织实施的基础设施；政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护等公共事业；政府组织实施的保障性安居工程；政府依照城乡规划法对危房集中、基础设施落后地段实施的旧城区改建；法律、行政法规规定的其他公共利益。第九条再压一道：建设活动还应当符合四类规划，保障性安居工程和旧城区改建还应纳入年度计划。开发商自己拆房盖楼不是公共利益。

二、作出征收决定的主体只有市、县级人民政府。 第八条的表述是「由市、县级人民政府作出房屋征收决定」。房屋征收部门负责组织实施，街道办、项目指挥部、开发企业不能替代政府决定。决定作出后应当及时公告，公告要载明补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项（第十三条）；被征收人不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼（第十四条）。

三、程序五步，顺序不能跳。 拟定补偿方案报政府，政府组织论证并公布，征求公众意见不少于三十日（第十条）；旧城区改建中多数被征收人认为方案不符合条例规定的，政府应当组织有被征收人和公众代表参加的听证会并据以修改（第十一条）；作出决定前进行社会稳定风险评估，补偿费用足额到位、专户存储、专款专用（第十二条）；作出决定并公告；评估与签约。任何一步缺失都是可诉的程序违法。

四、补偿是三大项加补助奖励。 第十七条：被征收房屋价值的补偿；因征收造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收造成的停产停业损失的补偿。政府还应当制定补助和奖励办法。装修附属物、签约奖励属于补助奖励，不能替代法定三项。

五、房屋价值补偿有硬底线：不低于市场价。 第十九条：补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，具体价值由有资质的评估机构按征收评估办法评估确定。对评估结果有异议可以申请复核，再申请专家委员会鉴定。评估机构由被征收人协商选定（第二十条），征收部门直接指定的，程序上站不住。

六、补偿方式二选一，旧改要给就近房源。 第二十一条：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，选择产权调换的政府应当提供房屋并结清差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。争议常卡在「就近」变远郊。

七、无证房屋要先调查认定，不能一律不补。 第二十四条第二款：作出征收决定前，政府应当组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的不予补偿。跳过认定直接按违建处理，程序违法。

八、先补偿后搬迁，强制只能走法院。 第二十七条：实施征收应当先补偿、后搬迁；任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动。第二十八条则规定，被征收人不复议、不诉讼又不搬迁的，由政府申请人民法院强制执行。政府没有自行强拆的权力。

法条依据

法条依据
  • 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
  • (一)国防和外交的需要；……
  • (五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
  • (六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
  • 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
  • (一)被征收房屋价值的补偿；
  • (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
  • (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
  • 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
  • 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
  • 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
  • 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
  • 被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
  • 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
  • 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
  • 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
  • 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
  • 补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
  • 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
  • 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
  • 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
  • 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
  • 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

与相邻概念的区别

对比项国有土地上房屋征收集体土地征收协议搬迁旧条例下的城市房屋拆迁
依据国有土地上房屋征收与补偿条例土地管理法第四十五至四十八条双方自愿签订的补偿协议2011年1月21日前施行的城市房屋拆迁管理条例
决定主体市、县级人民政府省级政府或国务院批准无需政府决定拆迁管理部门发拆迁许可证
补偿口径不低于类似房地产市场价格区片综合地价加住宅补偿、社保费用按协议约定按当时地方拆迁补偿标准
强制方式申请人民法院强制执行责令交出土地后申请法院执行只能依协议起诉行政强制拆迁

四列的分水岭是「谁决定、按什么补」。征收是政府基于公共利益的行政行为，补偿锚定市场价格，强制手段只有申请法院执行一条；集体土地征收的对象是土地所有权，补偿口径完全不同；协议搬迁属于意思自治，谈不成不能强制。旧条例下的「拆迁」已退出历史舞台，2011年1月21日后的拆迁许可、行政强拆都没有依据。两套程序起诉时套错法条会被驳回。

还要区分三个行为：征收决定针对整个项目，补偿决定针对个别未签约户，两者救济都是复议或诉讼；补偿协议是双方合意，一方不履行的可以依法起诉（第二十五条第二款）。

实操指引

常见问题

问：补偿怎么算？有没有统一标准？ 答：没有全国统一单价，只有一条硬底线：不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格（第十九条），具体数额由评估机构测算。关键不是问「多少钱一平」，而是查同地段成交价、看测算过程。

问：房子没有房产证，是不是一分钱都拿不到？ 答：不是。第二十四条要求先调查、认定、处理：认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的应当补偿，认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的才不予补偿。历史遗留无证房、单位自建房、继承未过户的房屋都有争取空间，关键在认定。

问：不签协议，政府能不能直接强拆？ 答：不能。路径是：达不成协议→作出补偿决定并公告→不复议不诉讼又不搬迁→申请法院强制执行（第二十六条、第二十八条）。没有补偿决定、没有法院裁定就拆房，属违法强拆，可请求确认违法并索赔。

问：断水断电逼迁怎么办？ 答：第二十七条第三款明令禁止以中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方式迫使搬迁，并禁止建设单位参与搬迁。先拍照录像、保留缴费与报修记录、向主管部门投诉，同时可以提起行政诉讼请求确认违法，损失一并索赔。

问：拆迁和征收是一回事吗？ 答：术语上不是。2011年1月21日条例施行后，国有土地上房屋的强制取得统一叫「征收」，「拆迁」是旧条例用语。看文书要分清：「征收决定」「补偿决定」是现行程序；「拆迁许可证」「拆迁裁决」多为旧程序遗留，要核对作出时间。

:::warn 以上内容为一般性法律知识介绍，不构成对具体案件的法律意见；公共利益认定、评估口径与补偿方案在个案中差异很大，请咨询执业律师，以律师结合征收决定、补偿方案、评估报告与权属材料出具的正式意见为准。法条核对日期：2026-10-25。

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