房产税：谁交、按原值还是租金算

一句话定义：房产税是以房屋为征税对象、按房产余值或者租金收入向产权所有人（或经营管理单位、承典人、代管人、使用人）征收的一种财产税；自用房产按原值一次减除百分之十至百分之三十后的余值乘百分之一点二，出租房产按租金收入乘百分之十二。

构成要件

一、征税范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，不含农村。 《房产税暂行条例》第一条把范围划在这四类区域，农村宅基地上的自建房不在征税范围内。这是很多人误以为「农村房子也要交房产税」的根源——判断标准是房屋所在地，不是房屋用途。

二、纳税人以产权所有人为第一顺位，只有在他不能管时才轮到别人。 第二条规定得很细：产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地，或者产权未确定、租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。这一「兜底」设计意味着：找不到产权人不是不缴税的理由，实际占有使用的人要顶上来。

三、计税依据分两条路：自用看余值，出租看租金。 第三条：自用房产按房产原值一次减除百分之十至百分之三十后的余值计算，具体减除幅度由省级人民政府规定；没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；出租的，以租金收入为计税依据。这两条路的差别极大，也是实务中最容易选错的地方。

四、税率两条：余值百分之一点二，租金百分之十二。 第四条明确固定，没有幅度。这个差距导致出租房产的实际税负远高于自用——一套原值 200 万元、按 30% 减除后余值 140 万元的房产，自用每年 1.68 万元；若按每月 1 万元出租，按租金计算每年 14.4 万元。所以出租还是自用，要在出租前算清楚这笔账。

五、个人所有非营业用房产免税，这是居民自住房不征的依据。 第五条列了五类免税房产：国家机关、人民团体、军队自用的；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产。「非营业用」是关键限定：自住免，出租或者用于经营就不免。

法条依据

与相邻概念的区别

与城镇土地使用税的区别，在「对房还是对地」。 城镇土地使用税按纳税人实际占用的土地面积乘每平方米年税额征收，对的是地；房产税对的是房。拥有房产的企业通常两个税都要交，而且都在「财产和行为税合并申报」里一并申报，操作路径见印花税、房产税怎么报。

与契税的区别，在「持有还是交易」。 契税在房屋权属转移时由承受方一次性缴纳，是交易环节的税；房产税是持有环节的税，只要持有就年年交。买房时交契税、持有期间交房产税，两个环节不重叠也不能互相抵扣。

与个人所得税（财产租赁所得）的区别，在「税种性质」。 出租房屋收租金，要交房产税，还要交个人所得税——财产租赁所得按百分之二十税率（个人出租住房有减按百分之十的优惠），另外还涉及增值税。三者并行，不存在「交了房产税就不用交个税」。

实操指引

第一，先确认房产在不在征税范围内。 城市、县城、建制镇、工矿区才征，农村不在范围。实践中争议多的是「城乡结合部」「撤镇设街后的区域」，判断依据是房产所在地的行政区划与城镇规划范围，可向主管税务机关确认，条例原文见房产税暂行条例。

第二，自用房产的「房产原值」要算全，不只是买价。 房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或者一般不单独计价的配套设施，如暖气、卫生、通风、照明、煤气等。装修支出是否计入原值，要看是否属于不可分割的附属设施，这一块是稽查中的高频争议点。

第三，出租房产的税负要在租约定价时就算进去。 按租金 12% 计算房产税，加上增值税、个人所得税，综合税负可能吃掉租金的两成以上。商业地产出租尤其要注意，很多业主签约后才发现到手金额远低于预期。租约条款设计可参考商铺租赁合同（备案与办照口径范本），税费承担条款要写清；通用版本可用房屋租赁合同（通用版）。

第四，免税房产改变用途要立即申报，否则构成偷税。 第五条第四项的「个人所有非营业用房产」免税，一旦把自住房改成经营性用途（开公司、做民宿、长期出租），免税条件就消失了，应主动向税务机关申报缴纳。不申报而继续享受免税，属于少缴税款，被查到时除补税外还要加收滞纳金甚至罚款。

第五，纳税确有困难可以申请定期减免。 第六条规定，除法定免税外，纳税人纳税确有困难的，可由省级人民政府确定定期减征或者免征。这是地方性裁量权，不是自动享有，须主动提出申请并提供困难证明。

第六，按年征收、分期缴纳，具体期限看地方。 第七条规定房产税按年征收、分期缴纳，纳税期限由省级人民政府规定——各地的申报期差异很大（有的按半年、有的按季），不能套用外地经验，务必查本地税务机关公告。

常见问题