抵押合同：怎么写才有效、不登记有没有用、抵押物被卖了怎么办

借钱给朋友，他说“我把房子押给你”，然后写了一张纸条；公司向银行融资，签了厚厚一本抵押合同，但没去不动产登记中心办手续；买了台设备做抵押，合同签了、机器还在厂里，也没上动产融资登记系统。

这三种情形，法律后果完全不同：第一种可能连合同都不成立，第二种合同有效但抵押权没设立，第三种抵押权设立了但不能对抗善意第三人。抵押这件事，签字、生效、设立是三件事，不能混为一谈。

一、一句话定义

抵押合同，指抵押人与抵押权人约定，以抵押人有权处分的不转移占有的财产担保债务履行，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权情形时，抵押权人有权就该财产优先受偿的书面协议。

拆开看有五个要素：

主体：抵押人可以是债务人本人，也可以是第三人（物上保证人）。抵押权人就是债权人。

标的：抵押人有权处分的、法律不禁止抵押的财产。

不转移占有：这是抵押与质押最根本的区别。房子还在你手里住，机器还在厂里转，只是登记簿上多了一条。

从属性：抵押合同是主债权债务合同的从合同，主合同无效，抵押合同原则上也无效。

要式：必须书面（第四百条）。口头约定“我把房子押给你”，不成立抵押合同。

二、适用条件：成立、生效与设立的三个层次

这是抵押合同最容易混淆的地方，必须一层一层分清。

第一层：合同成立

双方就“以某财产担保某债务”达成合意，采用书面形式，合同即成立。

第四百条第二款列了四项常见条款：被担保债权的种类和数额、债务人履行债务的期限、抵押财产的名称数量等情况、担保的范围。

注意这一款用的是“一般包括”，不是“必须包括”。缺少某一项，不必然导致合同不成立。比如没写担保范围，可以按第四百八十九条、第五百一十条补充解释；没写债务履行期限，可以依主合同确定。

但如果缺到无法确定“担保哪笔债、押的哪处财产”，合同就可能因标的不明确而不成立。实务中最常见的争议是抵押财产约定不明：“以本人名下房产抵押”，名下有三套房，到底押哪套？这种表述容易被认定为约定不明。

第二层：合同生效

抵押合同自成立时生效，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

抵押合同是诺成合同，不需要交付抵押物，也不需要登记才生效。这一点常被误解：很多人以为“没办登记，合同就没生效”，从而认为对方违约也无法追究。这是错的。

合同生效的意义在于：双方受约束，抵押人有义务配合办理登记，债权人有义务在主债务消灭后配合注销登记。

第三层：抵押权设立

抵押权设立是物权层面的问题，与合同生效是两回事。

不动产抵押：登记设立（第四百零二条）。建筑物、建设用地使用权、海域使用权、正在建造的建筑物，都必须办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

没登记，抵押权就没设立。债权人不能主张优先受偿，只能按普通债权处理。但合同有效，债权人可以请求抵押人办理登记（担保制度解释第四十六条第一款）；因抵押人原因无法办理登记的，债权人可以请求抵押人在约定的担保范围内承担责任。

动产抵押：合同生效即设立，登记对抗（第四百零三条）。生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具，抵押合同生效时抵押权就设立了，不登记也能对抗抵押人，但不能对抗善意第三人。

“不能对抗善意第三人”这句话在实务中含义很重：抵押人把设备卖给了不知情的买家，买家付了钱、拉走了货，抵押权人就追不回来了；抵押人把设备再抵押给另一个债权人，那个债权人不知情且办了登记，顺位可能反超。

权利质押另有规则，比如股权、应收账款、知识产权，都是登记设立，不适用抵押的规则。

三个层次的实务意义

分清楚这三层，很多纠纷就有答案了：

抵押合同签了没登记，债权人能不能起诉要求办登记？能，合同有效。

抵押合同签了没登记，债权人能不能主张优先受偿？不能，抵押权未设立。

抵押合同没签，但办了登记，抵押权成立吗？不成立。登记是抵押权设立的必要条件，不是充分条件，没有合同依据的登记可以被撤销。

三、法条依据

这三条是抵押合同的形式要求、条款要求、流押禁止和不动产登记设立规则。第四百零一条要特别注意：约定“到期不还房子归你”，条款不产生所有权转移的效果，但抵押权本身仍然有效，只是要依法清算。

这两条一正一反，划定抵押财产的边界。实务中踩坑最多的是第三项（公益设施）和第五项（被查封的财产）：学校抵押教学楼、医院抵押门诊楼、企业抵押已被法院查封的土地，都属于无效抵押。

这四条解决的是抵押物在流转中的效力问题：动产未登记的对抗力、正常经营买受人的保护、先租后抵的租赁保护、抵押期间转让的规则。

四、与相邻概念的区别：六组对比

第一组：抵押合同与抵押权

合同是债的关系，抵押权是物权。

签了合同，双方互负义务：抵押人要配合登记，债权人要按约放款、在主债务清偿后配合注销。这是债。

办了登记，抵押权设立，债权人取得对世的优先受偿权。这是物权。

区分的实益：合同有效但物权未设立时，债权人只能主张违约责任（要求办登记、赔偿损失），不能主张优先受偿；物权设立后，即使合同被解除，只要主债权还在，抵押权通常不受影响。

第二组：抵押与质押

最直观的区别是占有：抵押不转移占有，质押转移占有。

由此派生出一串差别：抵押以不动产为主，质押以动产和权利为主；不动产抵押登记设立，动产质押交付设立；抵押人可以继续使用抵押物，质押期间出质人不能用质物；抵押物由抵押人保管，质物由质权人保管并承担保管义务。

实务中的选择逻辑：需要继续使用的东西（厂房、设备、车辆）做抵押；价值高、便于保管、不需要使用的（存单、股权、仓单）做质押；对方已经合法占有的（修理厂的车辆、承运人的货物）走留置。

第三组：抵押合同与保证合同

保证是人的担保，抵押是物的担保。

保证人以全部财产承担责任，抵押人只以抵押物价值为限；保证要看保证期间，抵押要看主债权诉讼时效；保证人承担后可向债务人追偿，抵押人承担后同样可以追偿，但抵押人不是保证人，不承担无限清偿责任。

混合担保的规则见第三百九十二条：债务人自己提供物保的，先执行物保；第三人提供物保的，债权人有选择权。

第四组：抵押合同与让与担保

让与担保是把标的物所有权先转移给债权人，债务清偿后再转回，本质是担保。

抵押合同不转移所有权，只设定担保物权。

两者的法律地位不同：抵押是法定担保物权，规则明确；让与担保是 非典型担保，靠司法解释和判例调整，效力上通常按“具有担保功能的合同”处理，不能直接取得所有权，要清算。

实务中要警惕“名为买卖、实为借贷担保”的结构：签一份房屋买卖合同、办过户，实际是借款担保。发生争议时，法院会按真实法律关系处理，不会简单认定买卖合同有效。

第五组：抵押合同与抵押登记

合同是当事人之间的约定，登记是对外的公示。

登记的内容与合同约定不一致时，以登记簿为准（担保制度解释第四十七条）。这一条极其重要：合同写“担保范围包括本金、利息、违约金、律师费”，登记只填“本金500万元”，实现抵押权时只能按500万元优先受偿，超出部分变普通债权。

所以实务口诀是：合同写宽，登记写全。

第六组：抵押合同与最高额抵押合同

普通抵押担保的是确定的、已经发生的债权；最高额抵押担保的是一定期间内连续发生的债权，在最高债权额限度内优先受偿（第四百二十条）。

最高额抵押的好处是不用每笔业务都重新办登记，适合银行授信、供应链金融。要注意三点：最高债权额是上限，不是实际担保额；债权确定事由出现后（比如约定的期间届满），最高额抵押转为普通抵押；期间内已发生的债权可以转入（第四百二十条第二款），但要经当事人同意。

五、实操指引

抵押合同必备的十二项条款

一份能打得赢官司的抵押合同，至少写清十二项：

第一项，主债权的具体信息。种类（借款、货款、租金）、金额、币种、利率、起止期间。不要只写“因双方业务往来产生的债权”，太模糊。

第二项，债务履行期限。写明到期日。分期履行的，写明各期金额和日期。

第三项，抵押财产的详细信息。不动产写坐落、不动产权证号、面积、用途；动产写名称、型号、数量、编号、存放地点；在建工程写地块、项目名称、施工进度。

第四项，担保范围。本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（含律师费、诉讼费、保全费、执行费、评估费、拍卖费）。写得越细越好，且要与登记内容一致。

第五项，抵押率与价值确认。双方确认的抵押物评估价值，以及抵押率（比如按评估价的七成授信）。这一条在争议中是重要参考。

第六项，登记与配合义务。明确谁负责办理、多长时间内办完、费用谁承担、对方不配合的违约责任。

第七项，抵押物的保管与保险。谁保管、维护标准、是否投保、保险受益人写谁、保费谁承担。

第八项，抵押物价值减少的补救。约定触发条件（评估值下跌超过一定比例）、补救方式（补充担保、提前清偿）、期限。

第九项，转让与出租的限制。是否允许抵押人转让、出租，转让时价款如何处理。注意：约定限制转让的，不能对抗善意受让人，但可以追究违约责任。

第十项，实现抵押权的条件与方式。什么情况算实现条件成就（逾期多少天、被列为失信、涉及重大诉讼），实现方式（协议折价、拍卖、变卖、自行拍卖）。

第十一项，违约责任。抵押人违反保管义务、不配合登记、擅自转让的违约责任，要具体到金额或者计算方式。

第十二项，争议解决与管辖。约定管辖法院或者仲裁机构。注意：抵押合同约定仲裁，不影响债权人就担保物权申请特别程序（担保制度解释第四十五条）。

抵押登记怎么办

不动产抵押登记，到不动产所在地的不动产登记中心办理。需要提交：登记申请书、双方身份证明、主合同、抵押合同、不动产权证书。办完拿到《不动产登记证明》（他项权证已并入不动产权证，不再单独发证，但会有登记证明）。

要注意三个细节：

一是登记内容要全。被担保债权数额、债务履行期限、担保范围、抵押权顺位，都要填。很多窗口默认只填本金，债权人要主动要求写全。

二是顺位要确认。同一不动产上已有抵押的，新设抵押是第二顺位，登记簿上会体现。想争第一顺位，要先清偿前顺位或者取得前顺位抵押权人的同意。

三是注销要及时。主债务清偿后，及时办理注销登记，否则抵押人再融资会受影响，也可能产生纠纷。

动产抵押登记，在动产融资统一登记公示系统（中国人民银行征信中心运营）办理，全程线上，自助操作，不收取费用。登记的是“抵押人＋抵押财产描述”，不需要上传合同原件。

要注意：系统是形式审查，登记内容由当事人自己填，填错了不会有人纠正。所以“抵押财产描述”要写具体，不能只写“全部设备”。

六类特殊抵押的要点

在建工程抵押。 抵押人是发包人（建设单位），标的是正在建造的建筑物。要提交建设用地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证。特点是抵押物在变化，续建部分是否在抵押范围内，要看登记和合同约定。实现时要注意：工程款优先权优先于抵押权（第八百零七条）。

建设用地使用权抵押。 抵押后该土地上的建筑物一并抵押（第三百九十七条）；反过来，建筑物抵押时，占用范围内的建设用地使用权一并抵押。这就是“房地一体”原则。只押房不押地、只押地不押房，法律上都视为一并抵押。

共有财产抵押。 按份共有人可以抵押自己的份额，但抵押整物需要三分之二以上份额的共有人同意；共同共有人（夫妻、家庭成员）抵押共有物，需要全体同意。未经同意擅自抵押，属于无权处分，抵押权能否成立要看是否构成善意取得。

公益设施抵押。 学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人，其教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押（第三百九十九条第三项）。抵押了，合同无效。但要注意区分：非营利法人的非公益财产（比如闲置的商业用房）可以抵押；营利性民办学校的教学楼，是否属于“公益设施”，要看其性质，实务中有争议。

查封财产抵押。 已被查封、扣押、监管的财产不得抵押（第三百九十九条第五项）。抵押了无效。如果抵押在先、查封在后，抵押权不受影响，但实现要在执行程序中主张。

最高额抵押。 适用于连续交易。要写清三点：最高债权额、债权确定期间、担保范围是否包含期间内已发生的债权。债权确定事由出现后，新发生的债权不再受担保。

抵押物被转让了怎么办

民法典改变了原物权法的规则：抵押期间抵押人可以转让抵押财产（第四百零六条），抵押权不受影响。

这意味着，抵押权人不能再用“未经我同意不得转让”来阻止转让，但可以：

第一，约定限制。合同里写“抵押期间未经抵押权人书面同意不得转让”，违反的承担违约责任。这个约定不能对抗善意受让人，但能追究抵押人的违约赔偿。

第二，要求提前清偿或者提存。抵押人转让抵押财产，应当及时通知抵押权人；抵押权人能证明转让可能损害抵押权的，可以请求将转让所得价款提前清偿或者提存（第四百零六条第二款）。

第三，追及行使。抵押权跟着物走，不管物转到谁手里，都可以对物行使。但要注意例外：正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人（第四百零四条），抵押权不能对抗。

什么叫“正常经营活动中”？担保制度解释第五十六条给了标准：出卖人的经营活动属于营业执照记载的经营范围，且持续销售同类商品。同时列了五种例外情形，包括购买数量明显超过一般买受人、购买生产设备、买卖目的在担保、双方存在控制关系、应当查询登记而未查询。

主合同变更、展期与借新还旧

抵押合同签完不是一劳永逸。主合同一变更，抵押的效力就可能跟着变，这是实务中争议最集中的地方。

主合同内容变更。 债权人和债务人协商变更主合同（增加金额、延长或者缩短期限、变更用途），对抵押的影响分两种：

减轻债务的，抵押人仍要对变更后的债务承担担保责任。比如借款从500万元降到300万元，抵押继续有效。

加重债务的，抵押人对加重的部分不承担担保责任。比如从500万元加到800万元，抵押人只在500万元范围内担责，除非其书面同意。这一规则与第六百九十五条对保证人的保护一致，法理相通：担保人承担的是自己承诺范围内的风险，不能被债权人和债务人合意扩大。

债务转移。 债权人允许债务人把债务转给第三人，未经抵押人书面同意的，抵押人不再承担相应的担保责任（第三百九十一条）。原因很直白：换了个债务人，偿付能力完全变了，抵押人当初评估的风险基础不存在了。

实务中要注意“相应”二字：部分转移的，抵押人在转移部分范围内免责；全部转移的，抵押责任全部免除。

展期。 展期是延长债务履行期限，属于主合同变更。要办两件事：一是取得抵押人书面同意，二是在登记簿上办理债务履行期限的变更登记。

为什么必须办变更登记？因为担保制度解释第四十七条规定：登记簿记载与合同约定不一致的，以登记簿为准。展期了但没改登记，将来实现抵押权时，抵押人可能主张“登记簿写的到期日是去年，你今年才主张，已经超过抵押权行使期间”。

借新还旧。 这是银行实务中的常见操作：旧贷款到期还不上，发放一笔新贷款把旧贷款还掉，账面上看是“正常还款”。

这种操作对担保的影响，担保制度解释第十六条讲得很清楚：

对旧贷的担保人，债权人不能要求其承担担保责任。旧贷已经因清偿而消灭，担保随之消灭。

对新贷的担保人，分两种情形：新贷与旧贷的担保人相同的，要承担；不同的，或者旧贷无担保新贷有担保的，不承担，除非债权人有证据证明新贷担保人在提供担保时知道或者应当知道借新还旧的事实。

这一条的价值在于保护不知情的担保人：本来只愿意为“新项目”担保，结果被拉去为“旧窟窿”兜底，法律不允许。

同条第三款还规定了一个细节：旧贷的物的担保人在登记未注销的情形下同意继续为新贷担保，但在新贷款合同签订前，又以同一财产为其他债权人设立担保的，其他债权人不能主张顺位优先。这是为了防止抵押人利用登记未注销的空档“插队”。

实务建议。 任何涉及主合同变更的动作（增额、展期、变更用途、债务转移、借新还旧），都按三步走：重新签一份《担保确认书》，明确担保继续有效及范围；办理登记变更；留存抵押人签字盖章的原件。省掉任何一步，将来都可能在法庭上被推翻。

抵押合同无效的五种典型情形

情形一：主体不适格。 无民事行为能力人签订；分支机构未经法人书面授权对外提供抵押（担保制度解释第十一条）；机关法人提供抵押（例外情形除外）。

情形二：标的不合法。 抵押第三百九十九条列的禁止抵押财产；抵押他人财产且不构成善意取得。

情形三：意思表示不真实。 欺诈、胁迫、恶意串通损害他人利益。恶意串通的，合同无效且要承担赔偿责任。

违反公司担保程序 公司为股东或者实际控制人提供担保，未经股东会决议（公司法第十六条）。相对人善意的，合同有效；非善意的，对公司不发生效力。

情形五：流押条款。 约定“到期不还抵押物归债权人所有”。注意：这一条只是该条款不产生所有权转移效力，不影响抵押合同其他部分的效力，抵押权仍然有效。

无效的后果：抵押合同无效，抵押权未设立；已经登记的，应当注销；抵押人有过错的，承担不超过债务人不能清偿部分二分之一的赔偿责任（担保制度解释第十七条，具体比例视情形）。

三个算例

算例一。某公司向银行贷款500万元，以厂房抵押，签了合同但没办登记。贷款到期未还，银行起诉要求就厂房优先受偿。

法院不会支持优先受偿。抵押权未设立（第四百零二条）。但银行可以请求抵押人办理登记（担保制度解释第四十六条），也可以要求抵押人在约定的担保范围内承担责任——注意后者是有条件的：因抵押人原因导致不能办理登记的，抵押人在约定担保范围内承担赔偿责任。

算例二。某企业以生产设备抵押向小贷公司借款，签了合同但没在动产融资系统登记。借款期间，企业把设备卖给了不知情的同行，同行付了市场价、拉走了设备。

小贷公司能不能追及？不能。动产抵押未登记，不得对抗善意第三人（第四百零三条）。小贷公司只能向企业主张违约责任。如果同行是“正常经营活动中已支付合理价款并取得财产”的买受人，即使登记了也不能对抗（第四百零四条）。

算例三。某房东把商铺抵押给银行，抵押登记办了两年后，又把商铺租给餐饮公司，租期五年。后来银行实现抵押权，商铺被拍卖，买受人要求餐饮公司腾退。

餐饮公司能不能以“买卖不破租赁”抗辩？不能。第四百零五条保护的是“抵押权设立前已经出租并转移占有”的租赁，本案是先抵后租。先抵后租的，租赁关系不能对抗已登记的抵押权，法院通常会支持腾退。餐饮公司的损失，可以向房东主张违约赔偿。

所以租房前一定要查：这套房子有没有抵押？抵押权什么时候设的？查询方式是在不动产登记中心拉一份登记信息。

抵押权人的日常监控清单

抵押不是签完就完事，要实现有效担保，得持续盯着：

每季度查一次登记状态。 有没有被查封、有没有新增抵押、顺位有没有变化。

每半年做一次价值评估。 尤其是土地、厂房、设备，市场价波动大。评估值跌破约定线，触发补充担保条款（第四百零八条）。

每年查涉诉涉执情况 被执行人信息、失信名单、破产公告。这些是抵押物被查封的前兆。

盯住保险。 抵押物投保的，确认保单有效、受益人写的是抵押权人、保费按时缴纳。

保留全部往来函件。 催告、通知、异议，都要留痕。将来打官司，这些是证明“及时主张”的关键。

六、常见问题

问一：抵押合同签了没办登记，合同还有效吗？

有效。抵押合同是诺成合同，书面签署即成立并生效，登记是抵押权设立的条件，不是合同生效的条件。债权人可以请求抵押人配合办理登记；因抵押人原因办不了的，可以要求其在约定担保范围内承担赔偿责任。

问二：抵押合同只写“以本人房产抵押”，没写具体哪一套，有效吗？

很可能被认定为抵押财产约定不明，合同不成立或者无法履行。抵押财产必须能够特定化：坐落、证号、面积。名下有多套房产的，必须写明是哪一套。这是实务中常见的败诉原因。

问三：抵押期间能把房子卖了吗？

能（第四百零六条），但要通知抵押权人。抵押权不受影响，跟着房子走。合同约定不得转让的，转让行为本身可能有效（不能对抗善意买受人），但抵押人要承担违约责任。

问四：抵押的房子租出去了，租客能不能对抗拍卖？

看时间顺序。抵押权设立前已经出租并转移占有的，租赁不受影响，租客可以继续住（第四百零五条）；抵押权设立后才出租的，租赁不能对抗抵押权，拍卖后买受人可以要求腾退。

问五：抵押物价值下跌，债权人能要求补充担保吗？

能。抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求停止该行为、恢复价值或者提供相应担保；抵押人不恢复也不提供担保的，抵押权人有权请求债务人提前清偿（第四百零八条）。

注意两个限制：一是价值减少必须是抵押人的行为所致，市场下跌不属于“抵押人的行为”；二是要有证据，评估报告、现场照片、维修记录都算。

问六：同一套房子能抵押给两家银行吗？

能。这就是顺位抵押。按登记时间先后确定清偿顺序（第四百一十四条）。第二顺位抵押权人要清楚：第一顺位受偿后剩下多少，才是自己能拿的。抵押率测算时要把前顺位债权算进去。

问七：抵押合同写“到期不还，房子归债权人”，这个条款有效吗？

条款不产生所有权转移的效力，但抵押权仍然有效。民法典第四百零一条明确：这种约定只能产生“依法就抵押财产优先受偿”的效果。想要房子，得走折价、拍卖、变卖并清算。

问八：夫妻一方签了抵押合同，另一方不同意，有效吗？

看登记情况。房产登记在一方名下的，另一方以“未经同意”抗辩，债权人可以主张善意取得（善意、合理价格、已登记）；登记在双方名下而只有一方签字的，抵押权通常只能及于签字方的份额。最稳的做法是要求配偶共同签字。

问九：公司为股东担保，需要什么程序？

必须经股东会决议（公司法第十六条），且被担保的股东不得参与表决。债权人要审查决议原件、公司章程、签字人的权限。仅拿到公司盖章的合同、没有看决议，一般不构成善意，担保对公司不发生效力。

问十：在建工程能抵押吗？怎么办登记？

能（第三百九十五条第一款第五项）。要提交建设用地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，到不动产登记中心办理在建工程抵押登记。要注意：工程款优先受偿权优先于抵押权（第八百零七条），测算抵押价值时要把工程款留出来。

问十一：最高额抵押的“最高额”怎么定？

由双方约定，可以是本金余额上限，也可以是本金加利息费用的总额上限。约定不明时，实务中倾向于按“债权最高额”理解，即本金、利息、费用合计不超过该数额。写清楚比什么都重要。

问十二：抵押合同无效，抵押人还要不要赔？

要，但限于过错赔偿。抵押人有过错的，承担不超过债务人不能清偿部分的二分之一（具体比例视过错程度）；双方都有过错的，按过错分担。注意这是赔偿责任，不是担保责任，性质不同，不享有先诉抗辩权等担保人的抗辩。

问十三：抵押物被征收、拆迁，补偿款归谁？

抵押权及于补偿款（物上代位）。抵押权人可以就补偿款优先受偿，或者请求提存。实务中要主动向征收部门发函主张权利，否则补偿款可能已被抵押人领走，追回难度大。

问十四：抵押合同能不能约定由仲裁解决争议？

能。但要注意：约定仲裁不影响债权人依民事诉讼法申请实现担保物权的特别程序（担保制度解释第四十五条）。被申请人以有仲裁条款为由要求驳回申请的，法院要按有无实质性争议分别处理。

七、延伸阅读

• 担保物权：抵押、质押、留置的共性与差异。
• 担保物权实现：还不上钱，抵押物怎么变成钱。
• 担保范围：优先受偿的上限怎么定。
• 共同担保：几个担保人怎么分摊、能不能相互追偿。
• 抵押权行使期间：拖过时效，抵押权还能不能用。
• 抵押权顺位变更：顺位能不能调、调了有什么后果。
• 民法典：抵押合同与抵押权规则的法源。
• 民事起诉全流程：从写起诉状到拿回钱。
• 民事起诉状范本：诉请怎么写才具体。
• 打官司流程问答：立案、举证、开庭怎么走。