商品房预售合同和购房合同有什么区别？先给结论：两者最根本的差别是房子有没有建成——商品房预售合同卖的是尚未竣工的期房，购房合同（现房买卖合同）卖的是已经竣工验收、可以交付的现房。这一个差别，会连带影响付款节奏、交付时间、风险大小、贷款办理时点。另外，售楼处让你先签的"认购书""订购单"多数只是预约合同，不等于正式买卖合同。
先说结论
先分清"买的是什么房""签的是什么约"：
① 标的不同——预售合同对应期房，现房买卖合同对应已竣工可交付的现房；
② 预售有前置条件——开发商必须取得土地使用权证书、建设工程规划许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并取得商品房预售许可证明；
③ 风险不同——期房要承担延期交付、面积误差、质量偏差甚至项目停工的风险；现房可以实地查看、所见即所得；
④ 认购书不等于买卖合同——认购书、订购书、预订书一般只是预约合同，还要另签正式合同；
⑤ 都要依法网签备案——商品房预售合同还应按规定报房产管理部门登记备案。
一、最根本的区别：期房还是现房
| 对比项 | 商品房预售合同（期房） | 购房合同（现房买卖） |
|---|---|---|
| 交易标的 | 尚未竣工的在建商品房 | 已竣工验收的现房 |
| 交付时间 | 约定在未来某一日期交付 | 通常即时或短期内交付 |
| 看房方式 | 看沙盘、样板间、规划图 | 可实地查看实物 |
| 主要风险 | 延期交房、面积误差、质量不符、项目停工 | 相对较小 |
| 贷款办理 | 签约、网签后即可申请，放款后才开始还贷 | 一般在过户前后办理 |
| 法律重点 | 预售许可证、预售合同登记备案 | 权属清晰、能否即时过户 |
简单说，预售合同是"买图纸上的房"，现房买卖合同是"买看得见的房"，区别主要来自"房子还没盖好"这个事实。
二、买期房，先查"预售条件"
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条列举了商品房预售应当符合的条件：
- 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
- 持有建设工程规划许可证；
- 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
- 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
没有预售许可证明就对外卖房，属于违规销售。买受人可以主张相关权利，具体能否退房、能否索赔，要看合同约定、付款情况和相关司法解释的规定，建议以签约时的证照状态和证据为准。
三、认购书、预售合同、买卖合同不是一回事
- 认购书、订购书、预订书：一般构成预约合同，约定"将来订立正式合同"，并常常伴随定金；
- 商品房预售合同：期房的正式买卖合同，是本约；
- 现房购房合同：现房的正式买卖合同。
实践中"先交钱、只签认购书、迟迟不签正式合同"是常见风险点。拿到认购书时，要重点看有没有写清房屋坐落、面积、单价、总价、付款方式、签约期限、违约责任，以及定金在什么情况下退、什么情况下不退。
四、签合同时重点看哪些条款
查证照
核对五证是否齐全，尤其是商品房预售许可证，证号是否对应所买楼栋；
看计价方式
明确按套内建筑面积还是建筑面积计价，面积出现误差如何处理；
定交付标准
写清"竣工验收合格"等交付条件、交付日期和通知方式；
约定违约责任
逾期交房、逾期办证的违约金比例，达到什么条件可以解除合同；
明确贷款条款
贷款批不下来的处理方式、是否约定可解除合同并退款；
固定配套与装修标准
规划、公共配套、精装材料品牌等，写进合同或补充协议才算数；
确认网签备案
网签备案信息与纸质合同是否一致，必要时办理预告登记。
五、常见问题
只签了认购书，能反悔吗？
认购书一般属于预约合同，单方反悔可能承担预约违约责任（常见后果是定金不予返还）。但如果是开发商未取得预售许可，或者双方对正式合同主要条款始终未达成一致，处理结果会不同。
预售合同签了，开发商一直不交房怎么办？
先看合同约定的交付期限和逾期违约金。达到约定或法定解除条件的，可以主张继续履行并索赔违约金，或者解除合同、要求返还购房款及利息。
现房也要网签备案吗？
现房交易一般也要办理网签和不动产登记。而预售合同的登记备案，是《城市房地产管理法》明确要求的。
开发商拿预售合同去抵押，我的房子会受影响吗？
关键看有没有及时网签备案、办理预告登记。及时备案、必要时办理预告登记，能有效降低"一房二卖"和在建工程抵押带来的风险。
六、法律依据
- 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
- 《中华人民共和国民法典》第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
三点提醒：① 签约前先查预售许可证，没有预售许可证明的期房，风险极高，不要只凭沙盘和承诺交钱；② 认购书不是正式合同，但定金条款通常有效，反悔很可能拿不回定金，签字前务必看清；③ 期房的核心风险是"交付"，务必把交付条件、交付日期、逾期违约金和解除条件写进合同，并完成网签备案。
一句话总结
商品房预售合同对应尚未竣工的期房，购房合同（现房买卖合同）对应已竣工可交付的现房，两者的标的、交付时间、风险和贷款办理时点都不同；买期房必须先核实商品房预售许可证明，并把交付条件与违约责任写进合同。认购书、订购书一般只是预约合同，签字前要看清定金和签约期限的约定。
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