竣工验收与擅自使用：没验收就投入使用，法律后果是什么

搜「未经验收擅自使用的法律后果」的，多半是两种处境：一种是建设单位的项目负责人，工程赶工期、赶交付，先让人进去了，现在担心被查；另一种是施工单位，发包人已经用了工程却以质量问题为由拒付工程款，想知道能不能反过来主张。法律对这件事的态度是「用行为说话」——你既然用了，就视为认可，不能再以使用部分的质量问题抗辩；但为了防止这条规则被滥用，法释〔2020〕25号第十四条留了一个关键例外：承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。同时行政上还有一道独立的罚则，质量管理条例第五十八条按工程合同价款2%以上4%以下罚款。

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先看这三个要点

一、条文原文

二、验收的五项条件与组织方式

读这张表要抓住三个判断上的关键。

第一，组织验收的义务在建设单位。 条例第十六条第一款：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。不组织就投入使用，直接落入第五十八条第一项。

第二，「保修书」是验收的必备文件，也是保修期的起算锚点。 条例第三十九条：建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书，质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。条例第四十条第三款：建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

第三，竣工日期的认定有三条规则，擅自使用是第三条。 法释第九条按顺位给出三种情形：验收合格的以验收合格之日；承包人已提交验收报告、发包人拖延验收的以提交报告之日；未经竣工验收发包人擅自使用的以转移占有之日。第三条的存在，本身就是为了防止发包人既占有使用又不配合验收、同时拖延结算。

三、擅自使用的三重法律后果

第一重：竣工日期被提前锁定。 法释第九条第三项：以转移占有建设工程之日为竣工日期。这一认定会带来连锁反应——保修期起算、工程款付款时间、优先受偿权行使期限的起算，都可能随之提前。

第二重：质量抗辩权丧失。 法释第十四条：发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持。注意条文的限定是「使用部分」——没有实际使用的部分，不适用这一规则。

第三重：行政处罚。 条例第五十八条：未组织竣工验收擅自交付使用、验收不合格擅自交付使用、对不合格的建设工程按照合格工程验收的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

还有一层备案上的后果。条例第四十九条第二款：建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。第五十六条第八项对未按照国家规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案的，责令改正，处20万元以上50万元以下罚款。

四、唯一的例外：地基基础与主体结构

法释第十四条但书：「但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任」。

这一例外有两个法律支点：

• 建筑法第六十条第一款：建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。
• 建筑法第八十条：在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。

这条例外的意义在于：地基基础和主体结构关系到建筑物的整体安全，不能因为发包人提前使用就免除施工方的责任。判断标准不是「用了多久」，而是「是否在合理使用寿命内」。

另外，建筑法第六十条第二款还有一条独立的、针对观感质量的要求：建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。建筑法第七十五条：建筑施工企业不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。

五、发包人的过错责任与承包人的修复义务

发包人自己的过错要自己担。 法释第十三条：发包人具有下列情形之一，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任：提供的设计有缺陷；提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；直接指定分包人分包专业工程。承包人有过错的，也应当承担相应的过错责任。

承包人的返修义务。 条例第三十二条：施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。

发包人可以减少价款。 法释第十二条：因承包人的原因造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款的，人民法院应予支持。注意前提是「拒绝」，承包人愿意修的，不能直接扣钱。

质量争议可以一起告。 法释第十五条：因建设工程质量发生争议的，发包人可以以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼。法释第十六条：发包人在承包人提起的建设工程施工合同纠纷案件中，以建设工程质量不符合合同约定或者法律规定为由，就承包人支付违约金或者赔偿修理、返工、改建的合理费用等损失提出反诉的，人民法院可以合并审理。

质量争议期间的工期处理。 法释第十一条：建设工程竣工前，当事人对工程质量发生争议，工程质量经鉴定合格的，鉴定期间为顺延工期期间。

六、边界与不适用

不适用建筑法与质量管理条例的情形。 建筑法第八十三条第三款、条例第八十条：抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅，不适用。这些工程的交付使用不走第五十八条的罚则。

「转移占有」不等于「实际使用」。 法释第九条第三项用的是「转移占有」，第十四条用的是「擅自使用」，两处的措辞不同。认定时要看具体情形：发包人领取钥匙、办理入住、开始装修、投入经营，都可以构成转移占有；单纯进场查看、进行必要的成品保护，一般不构成。

部分使用只对部分生效。 法释第十四条明确限定在「使用部分」——一栋楼只投入使用了低层商业部分，高层住宅部分的質量抗辩权不因此丧失。

验收合格不等于质量无瑕疵。 验收合格是程序性结论，与地基基础、主体结构在合理使用寿命内的责任是两回事。法释第十四条但书的意义正在于此。

备案不替代验收。 条例第四十九条要求验收合格后15日内报送备案，备案机关发现违规可以责令停止使用、重新组织验收。办了备案不等于验收合格被确认无误。

七、实务上的三个提醒

第一，施工单位要主动提交竣工报告并留证。 法释第九条第二项给了一条对施工单位有利的规则：承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期。前提是能证明「已经提交」——书面签收记录、邮寄凭证、会议纪要，这些材料要留好。

第二，建设单位不要为了赶节点提前交付。 罚则是工程合同价款2%以上4%以下，一个上亿的项目就是两百万到四百万的罚款；更麻烦的是丧失质量抗辩权之后，真有质量问题也只能自己承担。

第三，发现质量问题的第一反应是书面通知而不是直接扣款。 法释第十二条把「减少支付工程价款」的前提限定为承包人拒绝修理、返工或者改建。未经通知修复直接扣款，在诉讼中很难获得支持。

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相关法条：《中华人民共和国建筑法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第七十五条、第八十条、第八十三条；《建设工程质量管理条例》第十六条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十九条、第五十六条、第五十八条、第八十条；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第九条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条。

免责声明：本文仅作法律知识普及，不构成正式法律意见。具体案件请咨询专业律师，以律师正式意见为准。

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