房屋漏水，维修责任究竟在物业还是业主，不能一概而论，关键要看漏的是"专有部分"还是"共有部分"。同样是漏水，位置不同、原因不同，责任主体可能完全不同。把这两类部分先分清楚，责任归属才有判断的起点。
先说结论
① 判断责任的第一步：先分清漏的部位是专有部分还是共有部分。 ② 业主共有部分：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护。 ③ 专有部分：通常由业主自己负责维修。 ④ 共有部分：业主享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。 ⑤ 因某户业主使用不当或私改导致的漏水，责任一般落回该业主。
一、先分清专有部分和共有部分
这是判断漏水责任的基本框架。民法典第273条确立了业主对共有部分的权利义务关系，也界定了"共有部分"这一概念的边界。
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十三条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
- 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
用一句话概括：专有部分之外的，属于共有部分。常见的共有部分包括楼道、电梯、外墙、屋面、公共管道等；常见的专有部分则是一套房屋内部、业主独占使用的空间和设施。漏水位置落在哪一类，直接决定谁来负责。
- 共有部分的典型范围：外墙、屋面、楼道、电梯、公共上下水立管等。
- 专有部分的典型范围：房屋室内的墙面、地面、门窗及业主独占使用的设施。
- 分界点：漏水点位于专有部分还是共有部分，是责任划分的第一依据。
- 还要看原因：即便是共有部分，若是某户私改、使用不当造成，责任会向该户转移。
二、共有部分：由物业服务人维修养护
对共有部分的维修养护，是物业服务人的法定职责。民法典第942条对此有明确规定。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
- 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
也就是说，外墙渗水、屋面漏水、公共立管破裂这类涉及共有部分的问题，通常属于物业服务人的维修养护范围。业主发现后应当及时报修，并保留报修记录和现场证据，方便后续核对维修进度与费用分担。
第一时间固定证据：拍照、录像，记录漏水时间、位置和影响范围。
向物业书面报修，保留报修记录和沟通凭证。
与物业共同到现场确认漏水点和原因，必要时做专业检测。
区分责任：共有部分由物业维修养护；专有部分或他人原因另行处理。
若因漏水造成损失，及时清点受损财物并留存凭证。
三、专有部分：一般由业主自己负责
房屋室内专有部分出现问题，通常由业主自行负责维修。此外，如果漏水是某一户业主私改管道、装修不当或使用不当引起的，即使水经过共有部分外渗，责任一般也会回溯到这一户。
不能简单地把"漏水"都推给物业。若是自家专有部分、装修施工或使用不当导致，费用和责任通常由该业主承担；若是共有部分失修导致，则物业难辞其责。判断时要以漏水点和成因为准，而不是只看"谁先被淹"。
四、一个常见的例子
某住户家中天花板持续渗水，物业到场检查后发现是该楼公共立管老化接口渗漏。业主主张由物业承担全部修复费用。物业起初以"室内漏水归业主"为由拒绝。双方核对漏水点后确认渗漏源位于公共立管，属于共有部分，维修责任回到物业服务人的维修养护范围；至于室内被水浸泡的损失，则另行根据因果关系与过错情形处理。
五、常见问题
屋顶漏水，是物业修还是我自己修？
屋面通常属于共有部分，其维修养护一般由物业服务人负责；但若是业主私搭私改或使用不当造成，责任会回到该业主。
楼上漏水淹了我家，该找楼上还是找物业？
要看漏水点与原因。若是楼上专有部分或装修导致，一般找该业主；若涉及共有部分失修，物业应负相应维修养护责任。
我能不能以"漏水没修好"为由不交物业费？
这不属于可以完全拒交物业费的理由，但可以要求物业整改；若物业对共有部分失于维修养护，可另行主张相应责任。
公共管道漏水，维修费谁出？
属于共有部分的维修养护，一般由物业服务人按约定和相关规定组织处理；是否动用维修资金，要看具体项目与规定。
我怎么证明漏水属于共有部分？
可在报修时与物业共同确认漏水点，必要时做专业检测，并保留照片、报修记录、检测意见等证据。
漏水的责任划分，说到底落在"漏在哪、为什么漏"两个问题上。先分清专有部分与共有部分，再结合成因和证据判断，结论通常就清晰了。相关情形还可以参考下水管道漏水，责任由物业还是业主承担和顶层漏水、外墙渗水，维修费谁出。
以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。