参考案例梁某诉广西壮族自治区宜州区不动产登记中心不动产抵押登记案

一、案情速览

梁某是广西河池某绿医疗科技有限公司的股东。二〇一七年十二月，某绿公司与广西宜州某合作银行签订《流动资金借款合同》和《抵押担保合同》，借款一千一百万元，用公司位于河池市宜州区经济开发区的不动产（工业用地及厂房）作抵押担保。二〇二一年三月，双方再次签订合同，又借三百万元，用上述不动产的余值作抵押，宜州区不动产登记中心审核后于同日核发了《不动产登记证明》。

梁某认为，办理这笔三百万元的抵押登记时，某绿公司并没有提交由全体股东参与并作出决议的《股东会决议》，登记中心也没有审查公司是否提供股东会决议，登记行为错误，遂起诉请求撤销该抵押登记。登记中心答辩称，《不动产登记操作规范》是现行规范房地产抵押登记的文件，并未规定股东会决议是抵押登记的必备材料，其依《不动产登记暂行条例》办理登记，行为合法。

另查明，案件开庭后，某绿公司与银行已向登记中心申请抵押注销，二〇二二年九月二十九日该三百万元抵押注销完毕。河池市金城江区人民法院一审判决驳回梁某对自然资源局的起诉、驳回其诉讼请求；河池市中级人民法院二审维持第一项、撤销第二项，改判确认被诉抵押登记行为违法。登记中心申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于二〇二三年十二月二十六日裁定驳回再审申请。

二、裁判要点提炼

不动产登记机构办理房地产抵押登记时，应当对抵押人提交的材料是否齐全、是否符合法定形式，以及登记申请是否违反法律、行政法规规定进行审查。以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押，依法应当经董事会或者股东大会通过；申请材料明显缺少同意抵押的决议文件的，登记机构未经全面、审慎审查即准予登记，属于程序违法。

公司章程对以公司不动产对外抵押是否需经决议未作明确规定的，仍应按照法律法规关于公司房地产抵押须经董事会或者股东大会通过的一般性规定执行。被诉登记行为在诉讼期间因当事人申请注销而不再具有可撤销内容的，人民法院应当判决确认该行政行为违法。

三、赵律师点评

登记窗口那一关，到底该看多深

这个案子争的是一件很具体的事：公司拿厂房去抵押，登记机构要不要看股东会决议。**登记中心的逻辑是「清单主义」——法律列了什么材料，我就收什么材料，清单上没有的，我不问。** **它引的是《不动产登记操作规范》，说这个规范里没有把股东会决议列为抵押登记的必备材料。** **法院没有采纳，理由是它找错了依据。** **《不动产登记暂行条例》第十六条第一款列举申请人应当提交的材料，最后一项是「法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料」——这是一个开口条款，不是封闭清单。** **第十八条又规定，登记机构受理申请后，应当按照要求查验「登记申请是否违反法律、行政法规规定」。** **这两条一合，登记机构的审查义务就不是「数材料够不够张数」，而是「看这件事违不违法」。** **而这件事违不违法，答案写在《城市房地产抵押管理办法》里：以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。** **这条规章还规定，办理房地产抵押登记，应当交验「可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料」。** **股东会决议，就是这份「有权设定抵押权」的证明。** **所以登记中心的答辩错在哪里？** **错在把「操作规范没有列」当成了「法律没有要求」。** **操作规范是办事指引，不是义务边界；义务边界在条例和规章里。** **这个区分在行政诉讼里非常常见：行政机关拿内部规程、办事指南来证明自己合法，法院看的是上位法。** **对当事人来说，这是一个可以直接用的攻击点——不要跟行政机关争「你们的规程怎么写的」，要问「上位法要求你做什么」。**

章程里没写，是不是就等于不用开会

公司这边还有一层抗辩：我们现行章程第九条第二款并没有规定以公司不动产对外办理抵押担保时需召开股东大会，所以不用开。**法院的回应是：在公司章程未作明确规定的情况下，应按照相关法律法规关于以公司的房地产抵押必须经董事会或者股东大会通过的一般性规定执行。** **这句话把「章程另有规定的除外」这句但书，解释成了「章程必须明确排除」，而不是「章程沉默即排除」。** **区别在哪？** **如果是「沉默即排除」，那么绝大多数公司只要章程没写，就可以不经过决议直接抵押——这等于把规章的强制要求架空。** **只有解释成「必须明确排除」，规章的要求才落得下去。** **这个解释方法，对所有「章程另有规定的除外」类条款都适用。** **实务上还有一层更实际的问题：银行怎么办。** **这笔一千一百万加三百万的贷款，银行是债权人，抵押无效或者被撤销，直接影响它的优先受偿权。** **所以银行在做公司不动产抵押时，标准动作应当是：调取公司章程、核对章程对对外担保的决议要求、取得对应的股东会或者董事会决议、核对签字人与工商登记的股东名册是否一致、留存决议原件。** **这不是形式主义。** **本案就是活教材：登记被确认违法，抵押被注销，如果贷款还没还清，银行的担保物权就处在很不稳定的状态。** **对股东来说，这件事的意义更大。** **小股东往往不参与经营，公司拿核心资产去抵押，可能直接把公司掏空。** **而登记簿一登记，外部第三人就产生了信赖。** **所以股东发现问题，要尽早动手，不要等到执行阶段。**

抵押已经注销了，法院还能判什么

本案有个程序上的转折：一审期间抵押还在，二审期间当事人自己把抵押注销了。**这时候原告的诉求「撤销抵押登记」已经落空——没有东西可以撤了。** **法院怎么处理？** **判「确认违法」。** **依据是行政诉讼法第七十四条第二款：行政行为违法，但不具有可撤销内容的，人民法院判决确认违法。** **这是一个很实用的判决类型，很多人不知道它的存在。** **它的适用场景主要有三类：** **一是行政行为已经执行完毕、无法恢复原状；** **二是行政行为已经被撤销或者改变，但当事人仍有确认利益；** **三是像本案这样，行为标的已经消灭，撤销无从下手。** **确认违法判决有什么用？** **它不是«没用»的判决。** **第一，它是对违法性的官方认定，是后续国家赔偿的前提。** **第二，它是当事人洗清自己、向交易相对方或者监管机关说明情况的依据。** **第三，它对行政机关有评价作用，会影响考核与问责。** **本案原告是股东，他要的可能不是赔偿，而是一个「这个登记确实错了」的结论——这个结论会影响公司内部的责任追究。** **所以遇到类似情况，不要因为「东西没了」就撤诉。** **起诉时就要把诉求写活：主请求撤销，备位请求确认违法。** **法院在一审时如果认为撤销已无可能，也可能主动释明变更诉讼请求。** **这一点在实务中经常被忽略：很多人一看行政行为已经执行完毕，就觉得官司没法打了。** **其实行政诉讼法给的判决类型有六种——判决撤销、判决履行、判决给付、确认违法、确认无效、驳回诉讼请求。** **选对了类型，案子才有出口。**

股东要拆掉一笔抵押，得走几步

本案原告是股东，不是公司。**股东想起诉登记行为，第一道关就是原告资格。** **一审法院的处理很有意思：对自然资源局的起诉裁定驳回，对登记中心的诉讼请求判决驳回。** **二审维持了前者，改了后者。** **为什么对自然资源局要驳回起诉？** **因为作出登记的是不动产登记中心，自然资源局不是适格被告。** **这一点提示很实在：行政诉讼的被告必须是作出行政行为的机关，机构改革后职责承继的要找准承继主体。** **再说股东资格。** **股东对公司的登记行为有没有利害关系？** **本案法院没有在裁定里详细展开，但从实体审理并改判看，法院认可了梁某的原告资格。** **逻辑是：公司为他人债务设定抵押，直接减损公司资产，股东权益受影响；且梁某主张的程序瑕疵指向的正是股东会决议这一股东固有权利。** **实务中，这类案子的完整路径通常是四步：** **第一步，查档。** **到登记机构调取抵押登记的全部申请材料，重点看有没有决议、决议上的签字是不是真的、决议日期与合同日期是否匹配。** **第二步，固定证据。** **如果怀疑签字伪造，可以申请笔迹鉴定；如果是决议根本没有召开，可以收集股东名册、会议记录、通知记录。** **第三步，判断诉讼类型。** **如果抵押还在，直接起诉撤销登记；如果已经注销，起诉确认违法。** **第四步，考虑民事路径。** **抵押合同本身可能因越权代表而效力存疑，公司可以依公司法主张相对人非善意、合同对公司不发生效力。** **两条路可以并行，但要注意行政诉讼的起诉期限只有六个月，从知道或者应当知道作出行政行为之日起算。** **很多人栽在这一步：先打民事，民事打完再想打行政，期限早过了。**

这个案子给三类人的提醒

第一类，公司股东，尤其是小股东。**公司的不动产是核心资产，一旦被抵押，处置权就受限。** **要盯住两件事：章程里对对外担保、对外抵押的决议要求写清楚；重大抵押事项要求提供股东会决议原件并留存。** **章程不是摆设——本案法院说得很明白，章程没有明确排除，法定的决议要求就还在。** **第二类，银行等金融机构。** **本案的贷款银行在两次抵押中都没有取得股东会决议，这是一个明显的风控漏洞。** **标准动作应当是「三查一看」：查章程、查决议、查股东名册，看签字人是否有权代表。** **金额大的，还应当要求提供公证书或者律师见证。** **多花几天做尽调，比事后打三年官司便宜。** **第三类，不动产登记机构。** **本案的核心教训是：不能只做「材料清点员」。** **对于法律、行政法规明确规定需要前置决议、前置审批的登记事项，要实质查验那份文件在不在、形式对不对。** **这里要划一条界线：登记机构的审查，不等于替当事人判断决议是否有效、签字是否真实——那是法院的事。** **登记机构要看的是「有没有这份文件」「形式上是否指向本次抵押」。** **如果连文件都没有就登记，那是没尽义务；如果有文件但事后证明是伪造的，那是另一回事，通常不构成登记违法。** **这条界线，是登记机构免责的关键，也是当事人主张登记违法时必须抓住的点。** **最后收一句：一份没开的股东会，可以让一笔抵押登记被确认违法；而这个结果，本可以在签合同那天用一个下午的会议避免。**

登记簿上看不见股东会，可法律要求它存在——少一份决议，多一场官司。