参考案例李某某诉佳木斯市不动产登记中心及第三人李某顺行政登记案

一、案情速览

案涉房屋原产权人为李某，李某某系李某之女。一九八二年李某在佳木斯市郊区长青乡万发五队自建一处九十六平方米砖瓦结构房屋，一九九三年一月十一日办理了《私房所有权证》。二〇〇五年父女二人到山东省潍坊市生活，李某于二〇〇八年六月十五日因病去世。二〇〇六年六月十二日，第三人李某顺向佳木斯原郊区不动产登记管理部门申请变更房屋产权，登记部门审查后向其颁发了房屋所有权证书。

李某某于二〇一七年偶然得知李某顺将李某名下的房产变更到自己名下，经查询发现《房屋买卖协议书》《买卖身份证明》系李某顺伪造，遂先后提起行政诉讼、民事诉讼、刑事控告主张权利。佳木斯市向阳区人民法院于二〇二一年十月十八日判决确认李某与李某顺二〇〇五年八月十七日签订的《房屋买卖协议书》无效，该判决于同年十一月十二日生效。

佳木斯铁路运输法院于二〇二二年四月判决撤销登记中心向李某顺颁发的房屋所有权证；李某顺上诉后二审驳回上诉、维持原判。登记中心答辩提出三项：登记程序合法、要件齐全；被诉行为作出于二〇〇六年，距今十六年，超过起诉期限；登记机构只做形式审查，民事合同被确认无效不能证明登记机构有过错。

二、裁判要点提炼

作为房屋权属转移登记主要事实依据的买卖合同，已被生效民事判决确认无效的，据此作出的权属转移登记缺乏事实依据，即使登记机构在办理时尽到了审慎审查义务，该登记行为仍应当予以撤销。

起诉期限不同于诉讼时效，没有中止、中断，但可以扣除、延长。行政相对人基于对国家机关的信赖，在行政机关明确作出承诺、表示已启动自行纠错程序并等待处理的期间，属于行政诉讼法第四十八条第一款规定的「其他不属于其自身的原因耽误起诉期限」的情形，该期间应当从法定起诉期限中扣除。

三、赵律师点评

登记没错，为什么还是要撤

这个案子里，登记中心有一句话说得挺委屈：我们审查了材料，都是原件，内容与申请人相符，程序合法、要件齐全；再说了，登记机构只做法定的形式审查，不负责审查具体的民事法律关系，即使买卖合同后来被法院确认无效，也不能证明登记机构有过错。**这段话在法律上有一半是对的。** **对的那一半是：登记机构确实只做形式审查，不审民事合同的效力。** **错的那一半是：它把「审查义务」和「登记行为的合法性」混为一谈了。** **法院的表述很精准：原登记部门在办理涉案房屋权属转移登记过程中，虽然尽到了审慎审查义务，但依据已被确认无效的房屋买卖协议书作出的权属转移登记行政行为，显然缺乏事实依据，应当予以撤销。** **注意这个结构：先承认你尽到了审查义务，再说你的行为缺乏事实依据。** **这两句话不矛盾。** **行政行为的合法性，看的是「事实依据 + 法律依据 + 程序」。** **事实依据是那份买卖合同。** **合同被生效判决确认无效，等于这份事实依据被抽掉了。** **抽掉了事实依据，行为就成了无本之木。** **至于登记机构有没有过错，那是另一个问题——它决定的是赔偿责任，不是撤销与否。** **这个区分非常重要，实务中大量当事人搞混：** **「登记机构没错」≠「登记行为合法」。** **前者说的是主观状态，后者说的是客观状态。** **行政诉讼审查的是后者。** **所以遇到这类案子，不要去纠缠「登记人员当时是不是被骗了」，直接拿生效民事判决去起诉撤销。** **这是最有效、最省力的一条路。** **本案原告就是这么做的：先打民事确认合同无效，再拿判决打行政撤销。** **顺序不能反。** **如果先打行政，法院很可能以「基础民事关系未决」为由中止审理，等民事结果。** **先民后行，是这类案子的标准打法。**

十六年前的登记，为什么还能告

这是本案最有价值的程序点。**行政诉讼法第四十六条规定，直接起诉的期限是六个月，从知道或者应当知道作出行政行为之日起算；因不动产提起诉讼的案件，自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件超过五年的，人民法院不予受理。** **二〇〇六年的登记，二〇二一年起诉，表面上看早就过了。** **但本案有几种情形在起作用。** **第一，起算点是「知道或者应当知道」，不是「行为作出之日」。** **李某某二〇一七年才偶然得知房产被变更，六个月应当从那时起算。** **第二，最长保护期是不动产二十年，本案在二十年之内。** **第三，也是最关键的：中间的时间能不能扣除。** **登记中心主张超过起诉期限，法院认定没有超过，理由是：原告在得知第三人将房产变更后，先后提起过行政诉讼、民事诉讼、刑事控告主张权利，未超过起诉期限。** **这句话背后的规则，在本案裁判要点里写得更完整——虽然那段表述对应的是另一个案子（民某村委会诉登记中心案），但两条规则本质相同：起诉期限没有中止、中断，但可以扣除、延长。** **行政诉讼法第四十八条规定：公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。** **什么叫「不属于其自身的原因」？** **本案给出的答案是：当事人的权利一直处在行政、民事救济途径中，或者案件属于民事、行政交叉，先行处理另一程序而耽误的时间，不属于当事人自身耽误。** **这个规则，对当事人极其重要。** **它意味着：你只要一直在主张权利，期限就不是从「事情发生那天」硬算。** **但要注意，这条规则有边界。** **不能是「我自己犹豫了两年才决定起诉」，必须是「客观上被另一个程序卡住了」。** **所以证据要留：立案通知书、裁定书、判决书、信访答复、控告回执。** **每一份文书的日期，都是你「一直在主张」的证明。** **本案原告做对了一件事：她没有坐在家里等，而是一路在打、一路在告、一路在报案。** **这些动作在当时看可能是「没用」，到了法庭上，全成了「没有超期」的证据。** **反过来，如果这十六年里她什么也没做，只是最近想起来告，那这个案子在程序上就过不了关。** **权利是要行使的，行使留痕，留痕就是证据。**

伪造的材料，为什么登记机构不用赔

本案还有一个隐含的问题：登记机构要不要赔偿？**裁判文书里没有直接处理，但可以从法理上推。** **《国家赔偿法》第四条规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时，有「造成财产损害的其他违法行为」的，受害人有取得赔偿的权利。** **关键在「违法」二字怎么理解，以及「过错」怎么认定。** **登记机构的责任，实务中通常这样分配：** **一是审查有没有尽到。** **如果材料齐备、形式合法，登记人员按规程审核，通常认定已尽义务。** **二是技术条件是否允许识别。** **本案的伪造是「伪造买卖合同和身份证明」，肉眼难辨，需要鉴定才能发现。** **要求登记窗口当场识别伪造，超出了合理期待。** **三是真正的侵权人是谁。** **是李某顺伪造材料骗取登记。** **所以赔偿的主渠道，应当是他——通过民事侵权之诉，或者刑事附带民事，或者追缴退赔。** **这不是替登记机构开脱。** **而是在说一个实务判断：这类案件的赔偿，先看直接侵权人有没有赔偿能力，再考虑国家赔偿的补充性。** **国家赔偿法确立的是「国家承担、过错责任与违法责任并存、补充性」的思路。** **本案更有价值的一层，是对「善意第三人」的提醒。** **假如李某顺拿到证以后，把房子卖给了一个不知情的人，那个人付了钱、办了过户，这时候撤销登记就会伤到这个善意买受人。** **这种情况下，法院要在「原权利人」和「善意第三人」之间做衡量。** **本案没有出现这一层，因为房子还在李某顺名下。** **但实务中这种情况非常常见，尤其是在「假买卖真借贷」「代持反悔」类案件里。** **所以提示一句：买二手房，一定要核验卖方身份、核对房产证与身份证、走资金监管、当场办理过户。** **如果是通过中介，要求中介出具产权核验报告。** **几百块的核验费，能挡掉一场几年打不完的官司。**

一个「偶然得知」，提醒所有人定期查房

本案的开头是：李某某于二〇一七年偶然得知第三人李某顺将李某名下的房产私自变更到其本人名下。**「偶然得知」这四个字，是所有这类案件的共同起点。** **房子在老家的，十年八年不回一次；房产证放在抽屉里，从来没查过；父母去世后，兄弟姐妹说「我来管」，其他人就不问了。** **等到发现，往往已经过了很多年，房子可能已经被卖、被抵押、被查封。** **所以第一条建议非常朴素：定期查一下名下房产。** **怎么查？** **本人带身份证到不动产登记中心查询窗口，可以查询本人名下的不动产登记信息，很多地方已经支持线上查询。** **第二个建议是关于继承的。** **父母去世后，不要拖。** **及时办理继承登记，或者至少签一份书面的遗产分割协议并公证。** **拖着不办的风险是：任何一个继承人拿着材料单方办证，其他人都可能被蒙在鼓里——本案就是发生在二〇〇六年，父亲还在世的时候，房子就被过户了。** **第三个建议是关于「被冒名」的。** **如果发现自己的房子被过户、自己成了某公司的股东或者监事、自己被登记为担保人，正确的动作是三步：** **第一步，立刻到登记机关申请异议登记或者提出撤销申请，把「我已经提出异议」这个事实固定下来。** **第二步，同时启动民事程序，确认买卖合同、股东会决议、担保合同无效，或者申请笔迹鉴定。** **第三步，拿生效裁判去打行政诉讼，要求撤销登记。** **三步可以并行，但第一步要快——异议登记有十五天的时效要求，过期失效。** **最后说一句：本案原告赢了，赢在她一直在主张权利；而她能赢，是因为她手里有一份「合同无效」的民事判决。** **证据链的终点，永远是那份生效判决。**

这个案子划出的三条界线

第一条界线：形式审查不等于免责。**登记机构可以只做形式审查，但形式审查的对象是「材料是否真实合法」，一旦材料被生效判决否定，登记的事实基础就塌了，行为必须撤销。** **审查义务的有无，影响的是赔偿责任；事实依据的有无，影响的是行为效力。** **第二条界线：民事无效不必然导致行政撤销，但本案可以。** **如果合同无效的原因不影响登记的基础（比如仅仅是价款约定无效），登记可能不受影响。** **本案无效的原因是「买卖关系根本不存在」——协议是伪造的，没有真实的交易。** **基础交易不存在，转移登记就没有了原因。** **这就是「原因行为无效 → 登记失去基础 → 应予撤销」的完整链条。** **第三条界线：起诉期限可以扣除，但不能凭空延长。** **要有客观的、可证明的耽误原因；要有持续主张权利的记录；要在最长保护期内。** **三个条件缺一不可。** **把三条界线合起来看，这类案子的处理路径就清楚了：** **先确认民事基础关系无效 → 再起诉撤销登记 → 同时追究伪造者的民事、刑事责任 → 必要时考虑国家赔偿作为补充。** **每一步都有对应的证据要求，每一步都有时间窗口。** **越早动手，路越宽。** **本案走了十六年才回到原点，代价是两代人的时间和一场又一场的诉讼。** **如果当年房本在父亲手里时，家里人就做一次继承登记，这一切都不会发生。** **登记这件事，平时看着是纸，出事时就是墙。**

伪造的一纸协议能骗过窗口，骗不过生效判决——登记的事实基础没了，证就得撤。