土地增值税常见问题解答（12366答复精选 Q613）

【答复单位：辽宁省税务局12366；答复时间：2020-04-24】辽宁税务12366纳税服务热线您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）的规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第六条 计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。” 根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的规定：“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除，但不作为加计5%的基数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。” 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定：“七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题 《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定‘纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算’。计算扣除项目时‘每年’按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。” 根据《辽宁省地方税务局关于进一步加强非住房转让土地增值税征管的通知》（辽地税函〔2013〕145号）的规定：“为进一步加强非住房转让土地增值税征收管理，各级地方税务机关要严格贯彻执行《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定，对转让非住房的土地增值税原则上要实行查实征收；对既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可实行核定征收。根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第四条规定，为了规范核定征收，核定征收率原则上不得低于5%。各地可根据本地区的实际情况确定具体的核定征收率，并报省局备案。 本通知自2013年7月1日起实行。《辽宁省地方税务局关于进一步加强房地产交易有关税收管理的通知》（辽地税发〔2007〕142号）第一条第二款‘对既没有评估价格，又不能提供购房发票等资料的非住房，可暂按转让收入的0.5%核定征收土地增值税’条款和《辽宁省地方税务局关于房地产税收一体化管理若干问题的通知》（辽地税发〔2009〕57号）第三条‘对转让非住房的，按转让收入额的0.5%核定征收土地增值税’条款同时废止。”

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2020-04-22】一、根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：第五十条 对房地产开发项目中的房地产，纳税人出租、自用或借予他人使用超过1年的，转让时应按销售旧房处理。 二、1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 2.根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 …… 十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。 3.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：“六、关于旧房转让时的扣除计算问题 营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算： （一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 （二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 （三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。”

【答复单位：四川省税务局12366；答复时间：2020-04-22】根据《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》（四川省地方税务局公告2015年第5号）第二条规定，关于同一清算单位中清算类型的划分 同一清算单位中同时包含多种房地产类型的，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅三种类型分别计算增值额、增值率，并据此申报土地增值税。 （以上答复仅供参考

【答复单位：四川省税务局12366；答复时间：2020-04-21】四川省地方税务局关于土地增值税征收管理中普通住房标准的批复 川地税函〔2005〕457号规定，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)精神，成都市房产管理局制定了享受优惠政策普通住房标准并报经建设部备案同意，即同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)，单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)，实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。鉴此，同意你局在征收土地增值税中按上述标准执行。 （以上答复仅供参考

【答复单位：四川省税务局12366；答复时间：2020-04-21】四川省地方税务局关于土地增值税征收管理中普通住房标准的批复 川地税函〔2005〕457号规定，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)精神，成都市房产管理局制定了享受优惠政策普通住房标准并报经建设部备案同意，即同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)，单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)，实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。鉴此，同意你局在征收土地增值税中按上述标准执行。 （以上答复仅供参考

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2020-04-21】根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定： “第十条 本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。…… 第十一条 房地产开发项目中，符合下列情形的，应当认定为同一分期开发项目： （一）取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工程施工许可证》的；” 根据您描述的情况，应当认定为同一分期开发项目进行清算。

【答复单位：河北省税务局12366；答复时间：2020-04-17】根据《河北省国家税务局关于印发的通知》(冀国税函〔2013〕161号)第十九条规定： 房地产开发经营企业筹办期何时结束? 房地产开发经营企业取得营业执照后已具备取得开发资质的条件，筹办期结束。 根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号)的规定： 五、关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题 企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除;发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。

【答复单位：宁波市税务局12366；答复时间：2020-04-16】根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 目前，上述行为需要征收增值税 因国家建设需要依法征收、收回的房地产（是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权），免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

【答复单位：浙江省12366；答复时间：2020-04-16】浙江财税12366服务中心答复： 您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下： 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》国税发〔2006〕187号 土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 四、土地增值税的扣除项目 (一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 (二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 (三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

【答复单位：税务总局陕西省税务局12366；答复时间：2020-04-15】根据《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》(陕西省地方税务局公告2012年第3号)规定：“将《陕西省地方税务局关于调整陕西省土地增值税预征率有关问题的通知》(陕地税发【2008】87号)第一条规定的各类土地增值税预征率均上调0.5%。” 根据《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2016年第1号）规定：“将《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》(陕西省地方税务局公告2012年第3号)中设区市的市区普通住宅土地增值税预征率由1.5%下调至1%。” 项目类型、项目所在地在设(区)市的市区土地增值税预征率：普通住宅1%、非普通住宅（除别墅外）2%，别墅、写字楼、营业用房等3%；项目类型、项目所在地在其他市(县)的土地增值税预征率：普通住宅1%，非普通住宅（除别墅外）1.5%，别墅、写字楼、营业用房等2.5%。

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2020-04-15】根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定：“第五十二条 因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。 因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。 对偷税、抗税、骗税的，税务机关追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款，不受前款规定期限的限制。” 您的企业可根据具体情况确认。

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2020-04-15】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改的决定》（中华人民共和国主席令第64号）规定，第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。 二、根据《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）规定，第五条企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。第六条 企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证。……第十七条除发生本办法第十五条规定的情形外，企业以前年度应当取得而未取得发票、其他外部凭证，且相应支出在该年度没有税前扣除的，在以后年度取得符合规定的发票、其他外部凭证或者按照本办法第十四条的规定提供可以证实其支出真实性的相关资料，相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除，但追补年限不得超过五年。 因此，您企业自行清算补提土地增值税并未取得税局结论认定，也未实际缴纳，不属于实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，不得在当年所得税汇算前扣除。

【答复单位：福建省税务局12366；答复时间：2020-04-15】根据您的叙述，贵公司在出租该厂房期间，产权未发生转移，不征收土地增值税，10年后厂房权属转移，应按规定计征土地增值税。 新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房，如贵公司非房地产开发企业，不涉及土地增值税清算，厂房权属转移时，贵公司可按转让该厂房取得的所有经济收益确认收入，但如转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，主管税务机关有权进行核定。 融资租赁期满结算租金后将厂房直接过户给承租方不再支付价款的，不征收增值税。 文件依据： 一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 …… 第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （二）提供扣除项目金额不实的； （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。” 二、根据《福建省财政厅 福建省国家税务局 福建省地方税务局转发的通知》(闽财税政〔1995〕58号)规定：“一、关于旧房的界定问题。 新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房，转让已使用的旧房，其价格按规定应由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率确定，并经主管税务机关确认，新建成投入使用一年以内的房产，按新房处理。” 三、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：“一、销售服务 …… （六）现代服务 …… 5.租赁服务 （1）融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。”

【答复单位：四川省税务局12366；答复时间：2020-04-12】根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。 本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。 二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。 三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。 四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》 （国家税务总局公告2013年第66号）纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债经多次转让后，最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的，仍适用《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第13号)的相关规定，其中货物的多次转让行为均不征收增值税。资产的出让方需将资产重组方案等文件资料报其主管税务机关。 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号附件2：第一条第5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。 （以上答复仅供参考

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2020-04-11】根据安徽省地方税务局公告2017年第6号规定：“第三十四条 土地增值税清算扣除项目包括： （一）取得土地使用权所支付的金额。 （二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 （三）房地产开发费用。 （四）与转让房地产有关的税金。 （五）国家规定的其他扣除项目。” 根据上述规定，贵公司交纳的土地出让金滞纳金，在土地增值税清算时，不属于可扣除项目。

【答复单位：安徽省税务局12366；答复时间：2020-04-10】根据《安徽省地方税务局关于发布的公告》（安徽省地方税务局公告2017年第6号）规定： “第三十九条 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有： （一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。 （二）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。 （三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管税务机关应当调查取证予以确认。 （四）法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。” 您可以核实实际业务是否符合文件规定情形

【答复单位：广东省税务局12366；答复时间：2020-04-10】根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）的规定，《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间(含到期)取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。因此，您可参考上述文件的相关规定。

【答复单位：厦门市税务局12366；答复时间：2020-04-09】一、增值税：根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定：“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。 本公告自2011年3月1日起执行。此前未作处理的，按照本公告的规定执行。” 二、土地增值税：根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）规定：“二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。 …… 五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 …… 八、本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。 九、本通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。” 三、契税： 根据《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）规定：“三、公司合并 两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。 …… 本通知自2018年1月1日起至2020年12月31日执行。本通知发布前，企业、事业单位改制重组过程中涉及的契税尚未处理的，符合本通知规定的可按本通知执行。”

【答复单位：四川省税务局12366；答复时间：2020-04-08】根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）文件规定： 一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 (一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 (二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。 三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。 （以上答复仅供参考

【答复单位：河南省税务局12366；答复时间：2020-04-05】您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告》（2016年第18号）文件规定：第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）...... 第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。.......第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%...... 二、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2规定， 3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。5.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。 6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 三、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》 （财税（2018）32号）文件规定，自2018年5月1日起，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。 四、根据《财政部　税务总局　海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39）号文件规定，自2019年4月1日起，原适用16%和10%税率的，分别调整为13%、9%。 因此根据上述文件规定，房地产企业售后返租业务应分成两部分分别计税，一是房地产企业销售不动产按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，并根据文件规定计算缴纳增值税。二是购房者出租购入的资产，应当由购房者按照出租不动产计算缴纳增值税。相关账务处理请参照该单位适用的会计处理办法。