继承父母房产如何过户？——先给结论。过户的完整路线是：先定继承方式（遗嘱优先于法定）→继承人协商确定份额→备齐死亡证明、亲属关系证明、不动产权证等材料→继承人向不动产登记机构单方申请转移登记。登记完成后所有权才真正过到继承人名下。费用怎么算、要不要缴税，另见专篇（文末链接），本文只讲流程。
第一步：确定按哪种方式继承
继承开始后，按什么规则办，民法典排了顺序：
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条
- 继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
也就是说，遗赠扶养协议效力最高，其次遗嘱，都没有才轮到法定继承。父�母生前立了有效遗嘱指定房子归谁，就按遗嘱办；没立遗嘱的，按法定继承确定继承人范围和顺序：
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条
- 遗产按照下列顺序继承：
- （一）第一顺序：配偶、子女、父母；
- （二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
- 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
- 本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
- 本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
- 本编所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
注意一个常见误区：父亲或母亲先走的，房子属于夫妻共同财产的部分先分一半给在世的一方作为其个人财产，剩下的一半才是遗产，由在世配偶＋全部子女＋（在世的）父母第一顺位共同继承——所以“房子自动全归子女”的想法是错的。房子上有遗嘱、继承人比较多或者关系复杂的，把每种人的份额先算清，是过户前必须做的功课。
第二步：继承人协商，把份额谈定
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百三十二条
- 继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定；协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。
多人共同继承的，可以约定“登记到一人名下、给其他人折价补偿”，也可以按份共有登记。协商一致的，签一份遗产分割协议；谈不拢的，走人民调解或打继承官司，凭生效法律文书再去登记。产权没理顺就急着过户或出售，往往会把家庭矛盾变成诉讼。
第三步：备材料、办转移登记
材料层面，不动产登记机构通常要求：被继承人的死亡证明、继承人与被继承人的亲属关系证明、不动产权证、继承人的身份证明；有遗嘱的提交遗嘱，多人继承的提交分割协议或放弃继承的声明。条例层面的申请规则和材料清单如下：
- 《不动产登记暂行条例》第十四条
- 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
- 属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
- （一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
- （二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
- （三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
- （四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
- （五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
- （六）申请更正登记或者异议登记的；
- （七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
第十四条第（二）项是继承过户的便利点：由继承人单方申请即可，不需要像买卖那样双方到场。登记机构受理后会核验材料，条件具备的予以登记并核发新证。
要不要办公证：不是必经，但强烈建议考虑
法律没有规定继承过户必须先公证。但实践中要注意：登记机构对继承材料的真实性负有核验责任，而死亡证明、亲属关系、有无其他继承人这些事实，登记机构很难自行查明。因此不少地方的非公证继承登记要求全部法定继承人到场签署承诺文件并公示，程序并不轻松。先办一份继承权公证，凭公证书去登记，通常一次办结、后续出售转让时也更顺——公证费按标的额分段收取，是否值得权衡后决定，可参考站内关于继承房产是否必须公证的专文。
另外两个实务提醒：一是有贷款的房子，继承的是“带着抵押权的房子”，贷款债务原则上由继承人在遗产价值范围内继续承担，过户前先和银行沟通变更手续；二是继承的不是一个人的事，兄弟姐妹间放弃继承的，要书面向登记机构或公证处作出声明，口头放弃不算数。
一句话总结：继承父母房产过户＝定方式（协议＞遗嘱＞法定）→算清继承人→协商份额→备死亡证明、亲属关系证明、权证等材料→单方申请转移登记；公证非强制但能省很多事；有争议先调解或诉讼确权，别抢着处分房子。
延伸阅读：房产继承过户，继承人不到场怎么办？、法定继承顺序是怎样规定的？、继承房产一定要公证吗？
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