参考案例星某物业管理有限公司诉恒某投资有限公司物业服务合同纠纷案

一、案情速览

锦某商厦位于成都市锦江区，一九九八年底投入使用，建筑面积四万六千平方米，含库房、地下停车场、商场、写字间。二〇〇九年八月三十一日，建设单位锦某商厦公司与星某物业公司签订《物业管理委托合同》，期限二十年，约定写字间物业费每平方米每月十元、商场十五元；二〇一二年《补充协议》又约定地下二层停车场每平方米每月十五元。商厦一直未成立业主委员会。

锦某商厦公司因借款纠纷，其持有的地下停车场被司法拍卖。二〇一二年九月，恒某投资公司竞得该停车场，同年十月与物业公司签订移交协议，物业费自十月二十三日起计。物业公司按十五元标准收费，恒某投资公司认为折算到每个车位是每月六百八十元、约为周边同类物业十倍，且系建设单位与物业公司恶意串通定价，拒绝缴纳。

一审按合同判付八十万余元，二审改判十七万元，四川高院再审又改判七十七万余元并已执行。恒某投资公司向最高人民检察院申请监督，最高检抗诉，最高人民法院提审。因物业公司自二〇〇五年起先后起诉业主形成生效判决二百余件，最高人民法院三次实地调查、委托国家发改委价格认证中心评估、四级法院联动调解，二〇二五年一月二十二日出具民事调解书，物业公司退回已执行的部分款项。

二、裁判要点提炼

物业费标准争议中，业主系通过司法拍卖取得专有部分、未曾参与前期物业合同磋商的，不能简单以合同单价为准。人民法院可依职权实地调查周边同类物业收费水平，并委托第三方价格评估机构出具意见，以合同约定标准为基础、结合实际服务内容与市场行情综合认定，避免利益失衡。

物业服务合同纠纷往往涉众、涉民生，一个判决会影响同一小区大量关联案件。对此类案件不宜简单一判了之，应当加强释法明理、开展实地调查、引入第三方评估、发挥上下级法院联动作用，促推矛盾纠纷实质化解，防止「一案结、多案生」。

三、赵律师点评

一个车位每月六百八，周边六十——这钱该不该交

**先把数算清楚，因为这个案子的所有争议，都从这个数字开始。** **涉案的是成都一个商厦的地下二层停车场，建筑面积不小，合同约定的物业费是每平方米每月十五元。** **折算到每个车位，是每月六百八十元。** **周边同类物业，一个车位每月六十元左右。** **十倍。** **接手这个停车场的，是一家通过司法拍卖竞得的投资公司。** **二〇一二年九月竞得，十月和物业公司签了移交协议，物业费从十月二十三日起算。** **然后就是长达十几年的纠纷。** **投资公司的理由是两条：** **第一条，价格离谱。** **六百八和六十，不是贵一点，是贵十倍。** **第二条，合同不是我签的。** **定价的是建设单位和物业公司，我拍下来的时候，价格已经写在合同里了，我连谈的机会都没有。** **这两条理由，在法庭上来回打了三轮，判决数额一会八十万、一会十七万、一会七十七万。** **为什么会这样反复？** **因为这类案子，法院面对的是一个两难：** **按合同判，价格明显脱离市场，业主吃亏，而且一判就是几百户跟着判。** **不按合同判，合同写了价格，白纸黑字，凭什么不认？** **这个两难，就是本案的全部张力。** **先看一审。** **一审按合同判：八十万零七千余元，加上资金占用利息。** **逻辑很直接：合同有效，价格约定明确，欠费就该付。** **再看二审。** **二审改判十七万。** **降幅超过八成。** **为什么降这么多？** **因为二审法院考虑了「实际情况」：地下停车场的物业服务内容，和写字间、商场完全不是一回事。** **写字间要保洁、要前台、要电梯、要空调、要安保；停车场主要是照明、通风、道闸、监控、清扫。** **服务内容差着一大截，价格却按同一标准收，不合理。** **再看再审。** **四川高院再审又改回七十七万。** **理由回到了合同：合同是双方真实意思表示，价格条款有效，该按合同履行。** **三级法院，三个数，从八十万到十七万再到七十七万。** **这就是「合同严守」和「实质公平」两种思路的拉锯。** **最后到最高人民法院，走的是第四条路：调解。** **注意，是调解，不是判决。** **这一点非常重要，必须说清楚：** **本案最终出具的是一份民事调解书，不是判决书。** **调解书不产生裁判规则，不能拿它当「先例」去引用。** **它的价值不在「法院怎么判」，而在「法院怎么处理这类纠纷」。** **这个区别，很多读者会混。** **所以下面的分析，讲的是方法，不是规则。** **方法是什么？** **最高人民法院自己总结了五句话：「释明法理、评估价格、解决个案、平衡利益、指导一片」。** **五句话，正好是一条完整的处理链条。** **第一句，释明法理：先把法律讲清楚。** **物业费的定价，本质上是服务合同的对价。** 对价要和服务相匹配，这是《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定的物业服务合同的定义所决定的：物业服务人提供服务，业主支付物业费。 **服务多少，付多少；服务好，价高有道理；服务差，价高没道理。** **第二句，评估价格：请专业机构算一算，到底值多少钱。** **这一步是本案最关键的动作。** **第三句，解决个案：把这一件事了结。** **第四句，平衡利益：不能让一方全赢一方全输。** **第五句，指导一片：这个案子了结的方式，要让后面二百多件案子有路可走。** **最后一句，是本案真正的分量所在。** **因为物业公司自二〇〇五年起，先后起诉业主，已经形成生效判决二百余件。** **如果这个案子硬判，判高了，二百多件都要跟着涨；判低了，二百多件都要跟着退。** **无论哪个结果，都会引发新一轮诉讼。**

拍卖买来的车位，凭什么受别人签的合同约束

**这是业主一方最想不通的地方，也是本案最有普适意义的一个问题。** **先把事实理清楚：** **二〇〇九年，建设单位和物业公司签了二十年的物业合同，价格是写字间十元、商场十五元。** **二〇一二年三月，又签补充协议，把地下二层停车场定为十五元。** **二〇一二年九月，停车场被司法拍卖，投资公司竞得。** **二〇一二年十月，投资公司和物业公司签了移交协议，约定从十月二十三日起计费。** **看这个时间线，有一个细节很关键：** **补充协议是三月签的，拍卖是九月。** **也就是说，停车场定十五元这个价格，是在它被拍卖之前半年确定的。** **投资公司拍的时候，这个价格已经「挂」在这块资产上了。** **法律上，这叫「前期物业服务合同的约束力」。** 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 **注意「对业主具有法律约束力」这八个字。** **它解决的是：业主不是合同签订方，但合同对他有效。** **为什么？** **因为买房的时候，物业费标准是购房成本的一部分。** **你看房、算价、签合同，物业费就写在那里。你接受了房价，就接受了这个标准。** **这个逻辑，在二手房、法拍房里同样成立。** **《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。** 物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。 **所以「合同不是我签的」这句话，本身不构成拒付的理由。** **但本案的不同之处在于：投资公司不是买房，是拍地。** **拍卖公告里有没有写物业费标准？判决没有细说。** **但移交协议是双方签的。** **这一签，就变成了「明知且接受」。** **这是投资公司在法律上最被动的一步。** **如果它当时不签，或者在签的时候明确保留异议，后面的局面会不一样。** **所以这里有一条实用的提醒，给所有买法拍房、法拍车位、法拍商铺的人：** **第一，拍之前查物业费。** **去物业公司问清楚：这个标的现在欠多少物业费、标准是多少、有没有欠费清单。** **很多法拍房的公告里会写「物业费、水电费欠费由买受人承担」，这一句就能让你多掏几万。** **第二，签移交协议时，把异议写进去。** **如果认为标准不合理，不要只口头说，要在协议上写明：「对物业费标准有异议，保留另行主张的权利，暂按某标准支付。」** **这句话一写，后面就有得谈；不写，就是默认接受。** **第三，区分「欠费」和「标准」。** **欠费是前任业主欠的，标准是合同定的。** **前者可以通过拍卖款分配、向原业主追偿解决；后者只能通过协商、诉讼调整。** **两件事别混在一起谈，否则会被物业一句话堵死：「你先把欠的付了再说。」** **回到本案，法院对「合同约束力」的态度，其实是分层的。** **第一层，合同有效——这个没有争议。** **第二层，合同有效不等于价格合理。** **第三层，价格是否合理，可以审查、可以调整。** **最高人民法院在调解中说的一段话，把这个分层讲透了：** 「考虑到本案建设单位选聘物业公司并签订案涉合同之时，恒某投资公司没有机会参与案涉合同的磋商谈判，简单以合同单价为准可能导致利益失衡，物业费计算应以合同约定的物业费计算标准为基础，根据实际情况综合认定。」 **这段话有三个层次，值得逐字读：** **「以合同约定的标准为基础」——合同还是基础，不是推倒重来。** **「根据实际情况」——实际服务内容、市场行情、同类物业价格，都要看。** **「综合认定」——不是简单的按合同或者不按合同，是权衡。** **这个表述，比「合同有效就必须按合同付」要精细得多。** **它给出的信号是：合同是起点，不是终点。**

合同价畸高，法院手上其实有三把工具

**很多业主以为，物业费一旦写进合同，就只能认。** **其实不是。法院手上有三把工具，可以处理「价格明显不合理」这件事。** **第一把，合同解释。** 《中华人民共和国民法典》第一百四十二条规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。 **翻译一下：看条款不能只看字面，要看它想表达什么。** 本案里，合同把「写字间、商场」和「停车场」分成不同条款、不同价格，这本身就说明：双方认为这是两类不同的服务，应当分别定价。 **那么，当停车场的服务内容明显低于写字间时，硬套写字间的价格，就违背了条款的目的。** **这就是解释发挥作用的地方。** **第二把，合同漏洞填补。** **如果合同对某类物业没有约定，或者约定了但标准不明，就属于「约定不明」。** 《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。 **第五百一十一条进一步规定：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。** 这两条，是下一篇文章要讲的另一个案子的核心（地下室物业费），这里先记住框架：先协商，协商不成按合同相关条款或者交易习惯，再不成按市场价格。 **第三把，显失公平与格式条款审查。** 《中华人民共和国民法典》第一百五十一条规定：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 **这一条的适用门槛很高——要有「利用」的行为，要有「危困或者缺乏判断能力」的状态，还要「显失公平」。** **单纯的价格高，一般不构成。** **所以实践中，业主直接主张「显失公平撤销合同」的，胜诉率不高。** **但如果价格条款是格式条款，路就宽一些。** 《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。 **第四百九十七条规定：提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。** **前期物业合同，几乎全是建设单位准备好的格式文本。** **这一点，是业主可以打的点。** **三把工具，哪把最实用？** **从实践看，第一把和第二把最常用，第三把最难。** **因为前两把只需要「解释合同」，后一把要「推翻合同」。** **本案走的，其实也是前两把的路子，再加上一个第四条：** **用证据说话。** **最高人民法院做了两件事，非常实在：** **第一，去现场周边调查。** **判决写得很清楚：「法院到案涉周边同类物业进行了现场调查，了解到案涉物业服务费价格确实大幅度高于周边同类物业的收费标准。」** **这一句，是实地跑出来的。** **第二，委托第三方评估。** **「经双方当事人同意，由最高人民法院委托国家发改委价格认证中心进行评估。」** **为什么要请这个机构？** **因为价格认证中心是价格认定领域的专业机构，出具的评估意见在价格争议中有较高公信力。** **而且它是「双方同意」的。** **这一点很关键：单方委托的评估，对方往往不认；双方同意或者法院委托的，采信度高得多。**

第三方评估怎么用：不是请个机构出个数就行

**很多人看到「委托评估」，以为就是找个机构报个价。** **实际上，物业费评估是有方法的，方法不对，结论就站不住。** **先说评什么。** **物业费的本质，是物业服务成本加上合理利润和税费。** **所以评估要从「服务内容」倒推「成本」。** **一个地下停车场，物业服务包括什么？** 照明（电费、灯具更换）、通风（风机运行、滤网清洗）、道闸与监控（设备维护、值守）、清扫（人工、耗材）、消防（设备巡检、年检）、秩序维护（巡逻）。 **这些项目，一项一项算成本，再加上管理费、利润、税金，才是合理的物业费。** **写字间的服务内容完全不同：** **大堂保洁、前台接待、电梯运行与维保、中央空调、公共区域装修维护、访客管理、快递收发。** **两套内容，成本结构差很远。** **所以「同一栋楼同一个价」，在成本上就说不通。** **再说怎么评。** **常见的方法有三种：** **成本法：算服务成本，加合理利润。适合服务内容清楚的物业。** **市场法：找周边同类物业的实际收费，做比较修正。适合有可比对象的情形。** **收益法：主要用于商业物业，按经营收益倒推。** **物业费争议，最常用的是前两种，尤其是市场法。** **本案的做法，其实是两种结合：先实地调查周边价格（市场法的素材），再委托专业机构评估（成本法的核算）。** **最后说评估结论怎么用。** **它不是判决，是证据。** **判决或者调解，可以不采纳评估结论，但要说明理由。** **对当事人来说，评估的作用是「缩小分歧」：** **原告要八十万，被告说只值八万，中间差十倍。** **评估说值三十万，双方的心理预期就都往中间靠了。** **最高人民法院在调解中说得很直白：「引入第三方评估意见后，缩小了双方当事人在物业服务费价格上的分歧差距。」** **这句话，就是评估在调解中的真实功能：不是定输赢，是搭台阶。** **对普通业主有什么用？** **如果你正在和物业争价格，可以考虑三件事：** **第一，自己先做「市场调查」。** **周边三个同类小区的物业费标准、服务内容，拍照、留单据、记下物业公司名称。** **这些材料成本低，但在法庭上很有用。** **第二，要求物业公开成本。** 《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开。 **物业不公开，你可以向住建部门投诉，也可以在诉讼中申请法院责令其提交。** **第三，诉讼中申请评估。** **评估费不便宜，但如果争议金额大（比如商铺、写字楼、整层车位），值得。** **申请时要注意：请求评估的事项要具体，比如「某年某月至某年某月，涉案地下停车场按每平方米每月的物业服务成本及合理利润」。** **请求越具体，结论越可用。**

二百多件系列案：为什么最高法选择调解，而不是判一个说法

**这是本案最值得琢磨的地方。** **一个标的几十万的物业费纠纷，为什么到了最高人民法院？** **因为后面挂着二百多件。** **判决书写得很清楚：「星某物业公司自二〇〇五年五月起为锦某商厦提供物业服务，先后起诉业主形成生效判决二百余件。** 故本案的处理会对关联案件产生重大影响。」 **二百多件，意味着什么？** **意味着一栋楼里，绝大多数业主都在跟物业打官司。** **这时候，法院面对的不再是一个合同纠纷，是一个社区治理问题。** **如果硬判，会有三种后果：** **第一种，判物业赢。** **二百多件跟着判，业主集体不满，可能引发群体性事件，也可能导致物业费收不上来、服务进一步下降，形成恶性循环。** **第二种，判业主赢。** **二百多件已生效的判决怎么办？再审？执行回转？物业公司可能直接退出，小区陷入无人管理。** **第三种，判一个中间数。** **看似折中，实际上是把定价权交给了法院，以后每个案子都要评估一次，司法资源撑不住。** **三条路都不好走，所以走第四条：调解。** **调解的好处，判决书里说得很实在：** **「避免了『一案结，多案生』，实现了政治效果、法律效果和社会效果的有机统一。」** **这句话里的「一案结、多案生」，是法院系统近年来反复强调的一个概念。** **意思是：一个案子判完了，因为没解决根本矛盾，又衍生出一堆新案子。** **比如：判了物业费，业主不服，另案起诉物业服务不达标；物业不服，另案起诉业主侵权；业主委员会又起诉要求换物业……** **一个纠纷，变成五个案子。** **这就是「程序空转」。** **调解要解决的，正是这个。** **本案的调解方案，判决书没有写具体金额，但写了两个关键动作：** **第一，「物业公司退回恒某投资公司已经执行的部分款项」。** **这说明调解结果低于再审判决的七十七万。** **第二，「为其他二百余件系列案件的妥善处理奠定了基础、指明了方向」。** **这说明调解形成了一个「参照标准」，后面的案子可以照着谈。** **对普通读者，这个案子给三条启示：** **第一，物业费争议，先谈，别急着打。** **因为打到底，就算赢了，执行、上诉、再审，两三年过去了，钱还没到手。** **第二，谈的时候带上「可比价格」。** **周边小区的收费标准、服务内容、甚至物业公司的成本公示，都是谈判筹码。** **第三，如果小区已经出现大量同类纠纷，可以考虑「集体谈」。** **单个业主谈，物业不理；业委会出面谈，或者几十户联合谈，物业就会认真对待。** 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 **换物业的门槛，其实没有想象中那么高。** **这也是本案给物业公司的一个提醒：** **价格可以高，但要让业主觉得值。** **服务跟不上、账目不清、公共收益不公开，价格再「合同有效」，也守不住。** **二百多件官司，就是最直白的答案。**

物业费标准明显高于周边同类物业、业主又未参与合同磋商的，法院可以实地调查、委托第三方评估，以合同标准为基础结合实际综合认定，不简单按合同单价判付。此类纠纷涉众涉民生，一个判决影响大量关联案件，宜通过释法明理、评估定价、上下级法院联动调解促推实质化解，避免一案结而多案生。需注意本案以调解结案，调解书不产生裁判规则。