参考案例上海某物业管理有限公司诉上海某置业有限公司物业服务合同纠纷案

一、案情速览

二〇〇三年七月，某房地产公司与上海某物业管理公司签订《前期物业管理服务合同》，委托其对某大厦（办公楼）实施物业管理，约定物业管理费每月每平方米二十元（含保洁、保安、房屋设备运行维修养护），逾期交纳按应缴费用的千分之三加收滞纳金；第二十三条另约定车位使用管理费，车库车位每个一千八百元、机械车位每个八百元。此后多次续签，期限延至二〇二〇年五月十九日，管理费一直为二十元。

二〇一七年九月，上海某置业公司通过司法拍卖取得该大厦地下室，同年十二月登记，建筑面积一千八百零六点九四平方米，性质为民防工程。此后其未支付任何物业费。物业公司起诉，要求按每平方米二十元支付物业费及滞纳金。置业公司抗辩：合同约定的二十元标准不适用于地下室，地下室服务设施配备与楼上不同，价格应更低；因标准有争议而未付，不存在过错，不应支付滞纳金。

审理中，置业公司申请司法评估，评估机构经现场勘查后结论调整为每月每平方米十一点七五元。上海市长宁区人民法院判令置业公司支付二〇一七年十二月四日至二〇一九年二月二十八日的物业管理费三十一万五千五百余元，驳回其余请求。双方均未上诉。

二、裁判要点提炼

前期物业服务合同就地上物业与地下车库分设不同条款、采用不同收费原则的，应优先适用该特殊约定，地上物业的收费标准不直接适用于地下室；合同对车库管理费仅有按车位计费、未明确单价或比例的，构成约定不明，双方可协商补充。

物业费标准约定不明且协商不成的，应适用合同漏洞填补规则，遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，结合行业惯例和交易习惯认定；经司法评估、与同类地下车位管理费行业惯例基本相适应的评估结论，可以采纳。

三、赵律师点评

同一栋楼，楼上每平方米二十元，地下室也要二十元吗

**这个案子的问题，一句话就能说清：一栋写字楼，楼上的物业费是每平方米每月二十元，地下室是不是也按二十元收？** **物业公司的答案是：是。** **理由是：合同第二十一条写着「管理费由乙方按建筑面积每平方米二十元向业主收取」，没区分楼上楼下。** **地下室业主的答案是：不是。** **理由是：地下室的服务和楼上完全不一样，凭什么同价？** **法院的答案是：物业公司错了。** **但法院给出的理由，不是「地下室服务差所以便宜」，而是一个更技术、也更硬的理由：** **合同里另有约定。** **这个理由，值得拆开看。** **先看合同是怎么写的。** **第一份合同签在二〇〇三年七月，甲方是开发商，乙方是物业公司。** **第十三条：乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理费每月二十元每平方米（含保洁、保安、房屋设备运行维修、养护费用）。** **第二十一条：管理费由乙方按建筑面积每平方米二十元向业主收取。** 对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。 **第二十三条：车位使用管理费由乙方按下列标准向车位使用人收取：车库车位一千八百元每个（自由车位），八百元每个（机械车位）。** **注意，这里出现了两套收费方式：** **一套是按建筑面积计费（第二十一条），一套是按车位个数计费（第二十三条）。** **两套方式，针对两类对象。** **前者针对「业主」，后者针对「车位使用人」。** **这个区分，就是本案的突破口。** **法院的论证是这样的：** **第一步，先看合同有没有关于地下车库管理费的特殊约定。** **有，就是第二十三条。** 第二步，第二十三条虽未明确写出「地下车库每平方米多少钱」，但它把车位管理费单独列出、单独定价，这本身就是一个「特殊约定」。 **第三步，既然有特殊约定，就优先适用特殊约定，第二十一条的二十元不直接适用于地下室。** **这个推理，用的是「特别规定优先于一般规定」的法理。** **在合同解释上，叫「体系解释」：把合同当作一个整体看，不孤立地读某一条。** 《中华人民共和国民法典》第四百六十六条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。 第一百四十二条第一款说：有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。 **「结合相关条款」——这五个字，就是体系解释的法律依据。** **所以本案的结论不是「法院觉得地下室该便宜」，而是「合同本身就把这两类物业分开了」。** **这个区别很重要。** **前者是法官的价值判断，后者是合同当事人的意思。** **法院尊重当事人的意思，这是合同法的基本立场。** **但故事到这里才走了一半。** **因为第二十三条只说了「每个车位一千八百元」「每个车位八百元」，没说「每平方米多少钱」。** **而涉案地下室是一千八百零六点九四平方米的整层空间，不是一个一个的车位。** **怎么换算？** **这就是本案真正的难点：约定不明。**

先看有没有「特殊约定」：一个条款决定适用哪条

**这个案子的方法论价值，全在「先看有没有特殊约定」这七个字上。** **为什么必须先看这个？** **因为合同解释有一条基本顺序：特别约定优先于一般约定。** 这个顺序，在《中华人民共和国民法典》第五百一十条里也有影子：合同内容约定不明确的，先协议补充，不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。 **「按照合同相关条款」，就是先在合同内部找答案，找不到才往外找。** **本案的合同内部，就藏着答案。** **物业公司主张用第二十一条（每平方米二十元），理由是这个条款用词最宽：「按建筑面积」。** **地下室也是建筑面积，所以适用。** **这个推理看起来成立，但漏了一点：第二十三条的存在。** **如果第二十一条能覆盖一切，第二十三条就没有存在的必要。** **合同里不会写一条完全多余的条款。** **这是解释合同的一个基本假设：每一条都有它的作用。** **所以第二十三条必然有它要管的对象。** **它管的对象是什么？车位。** **那么，地下车库这种「主要功能是停车」的空间，就落进了第二十三条的射程。** **这个论证，法院没有展开写，但逻辑就是这样。** **对普通人有什么用？** **两条实用的：** **第一条，看合同要找「专门条款」。** **一份物业合同，往往有几十条。不要只看那个写着价格数字的条款，要往后翻，看有没有专门针对你这类物业、这类服务的条款。** **比如：商铺有没有单独条款？车位有没有单独条款？装修管理有没有单独条款？** **有专门条款，就按专门条款。** **第二条，看条款之间有没有矛盾。** **如果两条都能套上，就要看哪条更「具体」。** **更具体的优先。** **这是法律解释的通则，不需要法律条文支撑，是常识层面的道理。** **再说一个反向的例子，帮读者理解这个规则的边界。** **假设合同只写了一条：「物业费每平方米每月二十元」，没有任何关于车位的约定。** **那地下室要不要按二十元交？** **答案是不一定。** **因为这时候没有「特殊约定」，就要进入下一步：看这个价格是否适用于地下室这种物业类型。** **法院会看：合同目的是什么（服务整栋楼）、交易习惯是什么（车库通常单独计价）、价格是否与服务相匹配。** **这就是「合同漏洞填补」。** **所以本案的价值在于：它把「有特殊约定」和「没有特殊约定」两种情况，分得很清楚。** **有，就优先适用。** **没有，就进入填补。** **两条路，走法完全不同。**

找不到标准，法律上叫「约定不明」：这时候怎么办

**本案的第二层，是「约定不明」怎么处理。** **先把「不明」在哪里说清楚。** **第二十三条说：车位使用管理费，车库车位每个一千八百元，机械车位每个八百元。** **这句话能直接用吗？** **不能。** **因为涉案地下室是一千八百多平方米的空间，性质是民防工程，有车位，但不全是车位。** **它是一个「空间」，不是一个「车位」。** **按「每个车位一千八百元」收，前提是先数清楚里面有多少个车位，还要确定哪些是「自由车位」哪些是「机械车位」。** 判决说：「由于上述两阶段的分配模式以及合同第二十三条均无法确定车位管理费的收费标准或比例，且前两手产权人与原告于合同外另行协商确定的不同收益结算模式对被告亦不当然具有约束力，故法院认定，原、被告之间有关车位管理费的合同条款构成约定不明之情形。」 **这段话里有三个信息：** **第一，合同第二十三条定不出「标准或比例」。** **第二，前两任业主和物业之间，另有结算模式。** **第三，那些模式对现在的业主没有约束力。** **第三点很重要，值得单独讲。** **这个地下室换过几任主人，每一任和物业之间的结算方式都不一样：** **第一阶段，开发商同意地下车库的收入全归物业，用于补贴成本，物业不再收物业费。** **第二阶段，物业每月给前任业主两万元「包干费」，其余车位收入归物业，前任业主不再付物业费。** **第三阶段，就是现在，双方对物业费或者收入分配有争议，一分钱没付。** **三种模式，三种逻辑。** **法院说：前两种对现在的业主「不当然具有约束力」。** **为什么？** **因为合同具有相对性。** **《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款规定：依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。** **前任业主和物业签的结算协议，只约束他们两个。** **新业主拍下这个地下室，承继的是「物业费缴纳义务」，不是「前任的特殊结算安排」。** **这一点，很多法拍房买家会误解：以为前任和物业谈好的优惠能延续。** **不能。** **除非新业主和物业重新签协议确认。** **好，回到「约定不明」怎么处理。** **法律给了三步：** **第一步，协商补充。** 《中华人民共和国民法典》第五百一十条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。 **本案双方谈了吗？谈了，没谈成。** **判决说：「在被告获得地下室产权后，双方并未就此达成一致意见。」** **第二步，按合同相关条款或者交易习惯确定。** **本案的相关条款（第二十三条）本身定不出标准，那就要看交易习惯。** **什么是交易习惯？** **判决提到了一个参照：「与商业办公楼地下车位管理费收费的行业惯例基本相适应」。** **也就是说，本地区商业办公楼地下车位的收费水平，是一个可参照的「习惯」。** **第三步，按市场价格。** **《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第二项规定：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；** 依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。 **注意「订立合同时」和「履行地」两个限定。** **不是随便找个价格，是「订立合同时、履行地的市场价」。** **这三步走完，还定不下来怎么办？** **法院判。** **判决说得很清楚：「法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，结合行业惯例和交易习惯加以认定。」** **「合理、公开、费用与服务水平相适应」——这十二个字，是物业费定价的三条铁律。** **它们不是本案法官自创的，是有出处的。** **《中华人民共和国价格法》和物业服务收费管理办法都确立了「合理、公开、质价相符」的原则。** **所以当合同定不出价格时，法院不是拍脑袋，是拿这三条去衡量。**

评估出十一块七毛五：法院为什么采信这个数

**本案最终定的价格，是每平方米每月十一点七五元。** **这个数字怎么来的？** **被告申请司法评估，评估机构现场勘查，结合现有资料，根据物业公司对地下室实际提供的服务内容与水平，评估出来的。** **法院采信的理由有三条，判决写得很清楚：** **第一条，地下车库是地上办公楼的配套（辅助）用房，服务内容与标准均低于地上办公楼，参照二十元的统一标准「显然有失公允」。** **第二条，评估结论是「通过现场勘查并结合现有资料」得出的，不是纸上算的。** **第三条，十一块七毛五「与商业办公楼地下车位管理费收费的行业惯例基本相适应，体现了质价相当的原则」。** **三条理由，对应三个层次：** **服务内容低——所以不该二十元。** **评估有依据——所以可信。** **符合行业惯例——所以合理。** **这个「三层验证」，是司法评估被采信的典型路径。** **值得说的是「质价相当」这四个字。** **它是物业服务收费的核心原则，也是业主对抗「只收费不服务」的最有力武器。** 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 **第九百四十四条规定：物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。** **两条连起来看，逻辑是这样的：** **物业提供了合格服务——业主必须付。** **物业没提供合格服务——业主可以不付，或者要求减。** **所以「质价相当」不是一句口号，它有两头：一头约束物业（要提供对得起价格的服务），一头约束业主（不能白享受服务不付钱）。** **再说滞纳金。** **本案物业公司要了滞纳金，法院没支持。** **为什么？** **判决没有专门说，但从逻辑上可以推出来：** **既然价格本身「约定不明」，需要法院来定，那么业主在价格确定之前没有支付，就不构成「逾期」。** **没有逾期，就没有滞纳金。** **这个道理很朴素：你不能一边说「价格我们还没谈好」，一边说「你欠费要交违约金」。** **这对实践有直接意义：** **当物业费标准本身存在争议、双方正在协商或者诉讼时，业主不付，一般不会被认定违约。** **但要注意前提：必须是「标准有争议」，不是「我不想付」。** **如果标准清楚、服务到位，业主单纯拒付，那滞纳金照样要付。** **《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；** 合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 **注意，法律给物业的路是「催告＋诉讼」，不是「停水停电」。** **第三款还专门规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。** **这一条，是很多物业公司的红线。**

给业主和物业的一份「计价自查表」

**把本案的方法，整理成一张可以照着用的清单。** **先给业主。** **第一问：我的物业，合同里有没有专门条款？** **翻合同，找有没有单独提到「车位」「车库」「商铺」「地下室」「储藏间」的条款。** **有，就按专门条款走；没有，才看通用条款。** **第二问：通用条款的价格，对我的物业类型合理吗？** **把服务内容列出来对比：** **楼上写字间：保洁、前台、电梯、空调、安保、公共装修维护。** **我的地下室：照明、通风、道闸、监控、清扫、消防巡检。** **服务项目少一半，价格却一样，这就是「质价不相符」。** **第三问：周边同类物业收多少？** **去问三个同类小区或者同类楼宇，记下名称、标准、服务内容。** **这是最便宜、最有效的证据。** **第四问：物业公开过收费依据和成本吗？** **没公开，可以书面要求公开；拒不公开，可以向住建部门投诉，也可以在诉讼中申请法院责令提交。** **第五问：我愿意花多少钱做评估？** **评估费一般按标的额比例收，几千到几万不等。** **争议金额小（比如一年差几千块），评估不划算，谈判更实际。** **争议金额大（比如整层、整栋），评估值得。** **再给物业公司。** **第一问：我的合同，对每一类物业都写清楚价格了吗？** **没写清楚的，趁着换合同、续签的时候补上，别等到打官司。** **本案的麻烦，就是合同留了一个「约定不明」的口子。** **第二问：我的收费，能拿出成本依据吗？** **人员工资、社保、耗材、水电、设备维保、管理费、税金，做成一张表。** **业主质疑的时候，这张表比任何解释都有用。** **第三问：我的服务，对得起这个价格吗？** **如果服务标准低于收费水平，即便合同有效，业主也会用诉讼、投诉、换物业来投票。** **本案的物业公司，赢了价格条款，输了滞纳金，还被评估砍掉了四成价格。** **算总账，不划算。** **最后说一句本案的方法论意义。** **它给「合同没写清楚」这件事，提供了一条完整的解决路径：** **先找特殊约定，再找合同相关条款，再看交易习惯，再比市场价格，最后由法院按「合理、公开、质价相符」认定。** **五步，一步都不能跳。** **跳了，结论就站不住。** **最后说一个延伸问题：物业费能不能随便涨？** **不能。** **涨价的路径，分两种情形。** **情形一：合同期内涨价。** **要看合同有没有约定调价机制。** **约定了（比如「每两年按居民消费价格指数调整」），按约定。** **没约定，要双方协商；协商不成，不能单方涨。** **物业单方发通知涨价，业主可以不认。** **情形二：合同到期后重新定价。** **这属于「选聘物业服务企业」的范畴，要业主共同决定。** 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 **所以涨价要开会、要表决、要公示。** 《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定：物业服务人应当定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。 **涨价的理由、成本的变化，也要公开。** **实践中，物业单方涨价引发的纠纷很多。** **处理的关键，就看三点：** **有没有合同依据。** **有没有业主表决。** **有没有公示。** **三点缺一，涨价就可能被认定无效。** **本案虽然是「定价」问题，不是「涨价」问题，但道理相通：** **价格不能由一方说了算。** **合同写了，按合同；合同没写清楚，协商；协商不成，按规则填补。** **这就是「质价相符」的制度含义。**

前期物业合同就地上物业与地下车库分设条款、采用不同收费原则的，应优先适用特殊约定，地上标准不直接适用于地下室；车库管理费仅有按车位计费、未明确单价或比例的，构成约定不明，应先协商补充，再按合同相关条款、交易习惯与市场价格确定，最终由法院依合理、公开、质价相符原则认定。经现场勘查作出的评估结论与行业惯例相适应的，可以采纳；标准本身存在争议期间未付，一般不构成逾期，不产生滞纳金。