物业服务合同

一句话定义：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同；物业服务人既包括物业服务企业，也包括其他管理人，合同应当采用书面形式。

构成要件

一、一方是物业服务人，不限于物业公司。 第九百三十七条第二款把物业服务人定义为「物业服务企业和其他管理人」。小区自聘的物业管理机构、具备管理能力的其他组织，只要实际承担物业服务事项并收取物业费，都可能落入这一概念。判断标准是「谁在提供本章列举的服务并收费」，而不是营业执照上的名称。

二、标的是物业服务，不是工程成果，也不是单纯的事务处理。 第九百三十七条第一款把内容概括为三类：建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生、相关秩序的管理维护。维修养护指向共有部分，例如电梯、屋顶、外墙、消防设施、公共照明、道路与绿地；环境卫生指向清扫、清运、消杀；秩序管理维护指向门禁、车辆、装修、消防通道的秩序。它既不像承揽合同那样交付特定工作成果，也不像委托合同那样单纯处理他人事务，而是持续的、综合的、以过程为品质的服务给付。

三、必须是有偿双务。 业主支付物业费是合同的对价，这一对价关系决定了双方权利义务是对流的：物业服务人提供了符合约定与有关规定水平的服务，业主就应当付费；服务未达标准，业主取得的是要求整改、减价、赔偿的请求权，而不是当然的拒付权。这个结构在第九百四十四条第一款写得很清楚，也是实务中最容易被误读的一处。

四、内容有法定框架，共八项。 第九百三十八条第一款列举：服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。这八项是审查合同是否完整的基本坐标。缺少服务质量与收费标准的对应，日后主张服务不达标就会无标准可依；缺少服务交接条款，合同终止时容易演变成僵持。

五、公开作出的服务承诺，直接成为合同内容。 第九百三十八条第二款是本条最容易忽略、也最实用的一款：物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。判断要点有三：一是「公开作出」，即在小区公示栏、单元门、售楼处、微信公众号、业主群、服务 App、宣传单页等不特定业主可见的渠道发布；二是「有利于业主」，例如承诺「电梯困人十五分钟到场」「每日两次公共区域保洁」「地面停车位不收费」；三是内容具体到可以履行、可以检验。一经满足，业主无需证明该承诺被写进合同正文，就可以直接据以主张违约。物业为争取项目作出的加码承诺，事后往往自己遗忘，而业主手里的宣传单、公示照片、网页存档，就是最好的合同附件。 六、形式上是书面合同。 第九百三十八条第三款规定物业服务合同应当采用书面形式。这既是管理性要求，也是证据性要求：书面形式能把服务标准、收费依据、期限固定在文本上，减少「当初说好的」这类无法证明的争议。

七、合同当事人与效力范围并不完全重合。 签约一方通常是业主委员会（受业主大会授权）或建设单位（前期），但第九百三十九条明确规定：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。单个业主即使没有在合同上签字，也受合同约束，同时有权要求物业服务人按约履行。

八、性质上是独立的有名合同。 物业服务合同规定在民法典合同编第二十四章，有自己的定义、义务群、解除规则与交接规则。把它当成委托合同，最直接的错误后果是套用委托合同的任意解除权，认为业主可以随时单方解除、物业也可以随时撂挑子——这与第九百四十六条至第九百四十八条设定的通知期限与赔偿规则直接冲突。

法条依据

与相邻概念的区别

三组关系的分野可概括为「过程与成果」「法定与任意」「过渡与常态」。物业服务合同与承揽合同的差别在给付形态：物业提供的是按日按月的持续服务，业主买到的是这一年的小区状态，验收标准只能是服务标准与履行记录。与委托合同的差别在解除机制：立法者为物业合同单独设定通知期与赔偿规则，就是要排除任意解除权的随意适用。与前期物业服务合同的差别在签约主体与阶段，但内容框架、服务义务、交接义务相通，本章规定同样适用于前期阶段。

实操指引

• 收房或换届时，先把合同文本要到手。第九百三十八条第一款列了八项内容，逐项对照：服务事项有无清单、服务质量有无可检验的指标、收费标准是否明确、维修资金使用由谁提出、服务用房怎么用、期限多长、终止时怎么交接。缺项就是将来的争议点。收费标准的调整规则，参见物业费能随便涨吗？物业费的构成是什么。
• 把「承诺」变成证据。看到公示栏、单元门、公众号里的服务标准与承诺，当场拍照并保留显示时间的原始文件；纸质宣传单留存原件。这类材料直接对应第九百三十八条第二款，是主张违约最省力的一类证据。
• 服务不达标时，走「固定证据→书面要求整改→通过业委会交涉→诉讼主张减价或赔偿」这条路，不要一步跳到拒交物业费。拒交的边界，见服务差不交物业费：抗辩的限度与正确姿势与以物业服务不到位拒交物业费，法院怎么认定。
• 合同到期没有续签、物业仍在服务的，原合同继续有效但转为不定期，双方都可以随时解除，但须提前六十日书面通知。费用依据见物业合同到期没续签还在服务：物业费依据什么收。
• 想核对物业做了哪些事、钱花在哪里，可行使知情权，要求公开服务事项、收费项目与标准、履行情况与共有部分经营收益。方法见业主有权查物业的账吗？知情权的五项内容、怎么申请、物业不给怎么办。
• 签约与谈判时，可对照委托合同与承揽合同看清差别，避免被「我们只是受托代办」这类说法绕开义务；业主一方的组织基础见业主委员会。

常见问题

问：物业服务合同不是我签的，对我有约束力吗？ 答：有。第九百三十九条把两类合同的约束力直接及于业主：建设单位依法订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同。约束力的来源是法律的规定，不是你的签字。反过来说，你也有权依据该合同要求物业服务人履行，不必另行签约。

问：宣传单上写「二十四小时管家服务」，实际晚上找不到人，能主张违约吗？ 答：可以。第九百三十八条第二款把物业服务人公开作出的、有利于业主的服务承诺直接规定为合同组成部分。你需要证明两件事：该承诺确实是物业服务人公开作出的（照片、原件、网页存档），以及实际履行未达到承诺水平（报修记录、通话记录、现场照片）。举证成立即可主张继续履行、减价或赔偿损失。

问：物业服务合同是不是委托合同？物业能不能像受托人那样随时不干？ 答：不是。物业服务合同是民法典合同编第二十四章规定的独立有名合同，有专门的解除与交接规则。物业服务人不续聘的，应当在期限届满前九十日书面通知业主或业主委员会；合同转为不定期后，任何一方可以随时解除，但应当提前六十日书面通知。直接套用委托合同的任意解除权，会跳过这些通知期与赔偿规则。

问：只有口头约定物业费标准，有效吗？ 答：第九百三十八条第三款要求物业服务合同采用书面形式。没有书面合同但物业已实际提供服务、业主也按某个标准持续交费的，实践中多按实际履行认定成立合同关系（此系裁判口径），但口头标准在举证上非常脆弱。稳妥做法是补签书面合同或形成业主大会决议，把标准固定下来。