参考案例陆某某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

一、案情速览

陆某某是上海市浦东新区某花园小区一户业主，房屋为四户一体的联列住宅，各户有独立出入口与上下楼梯，房屋外部没有其他通道可以通往屋顶平台。某物业公司自二〇〇三年十二月起依据与开发商签订的《前期物业管理服务合同》为该小区提供物业服务，合同约定共用上下水管道、落水管、污水管等共用设施设备由物业公司维修、养护、运行和管理，并要求定期、定人保养维修，设备维修及时率百分之百。

陆某某自二〇〇五年九月办理入住，至二〇一一年，物业公司从未清扫过屋面、疏通过落水管。二〇一一年八月十一日傍晚突降暴雨，屋顶天沟因下水道堵塞积水外溢，雨水从阁楼灌入，向下流经三层、二层直至底层，屋内装修、木地板、家具、电器受损。陆某某报修后，维修人员约一小时才到现场，且不敢上屋顶疏通，最后由陆某某自行上屋顶处理。

陆某某起诉要求物业公司赔偿七万八千余元及精神损失费一万元。一审驳回，二审维持并酌定物业给付三千元，陆某某向检察机关申请监督，上海市人民检察院抗诉。上海市高级人民法院再审改判，撤销一、二审判决，判令物业公司赔偿二万九千五百元。

二、裁判要点提炼

物业服务合同明确约定共用落水管等设施由物业定期、定人保养维修的，即便该管道须经业主户内才能到达，物业公司仍负有主动清理、疏通的合同义务，不能以「进不去」为由免除；其长期不履行导致暴雨时排水堵塞、业主室内受损的，应依约赔偿。

区分建筑物专有部分与共有部分，构造上、使用上的独立性是实质要件，「能够登记」只是形式要件；仅因未登记但已符合实质要件的部分，可基于附合等物权规则认定为专有部分的组成部分。业主成员权可以对特定业主的专有权形成有限限制，但我国不存在建筑物区分所有权的剥夺制度，限制须有限度、须经司法审查。

三、赵律师点评

一场暴雨，把「谁该清屋顶」这个问题问了出来

**这个案子最容易被忽略的一个事实是：从二〇〇五年入住到二〇一一年出事，六年时间，那片屋顶一次都没清扫过。** **不是清扫得不干净，是没有人上去过。** 小区里有一份《前期物业管理服务合同》，白纸黑字写着：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼道消防设施设备、安全监控、水箱、水景处理设备，由物业公司负责维修、养护、运行和管理。 **合同还写了服务标准：按规定定期、定人保养、维修，设备维修及时率百分之百。** 又写了违约责任：物业公司不能完成目标、造成经济损失的，应当给予经济赔偿。 **三句话连起来，责任链条是完整的：有义务、有标准、有后果。** 二〇一一年八月十一日傍晚，上海突降暴雨。屋顶天沟里的水排不下去，因为落水管被垃圾和淤泥堵住了。水从天沟溢出来，先进阁楼，再顺着楼梯往下灌，三层、二层、底层，一路到底。底层积水八厘米。 **木地板泡了，墙面花了，家具电器也坏了。** 陆某某发现进水后马上报修。物业的维修人员在哪里？在别处抢修，大约一小时后才到。 **到了一看，不敢上屋顶。** 最后是业主自己爬上去疏通的。 **这一段事实，在后面的责任认定里分量很重。** 因为物业公司后来的抗辩是：那个落水管要从业主家里才能上去，我们没法主动去清理。 **法院的回答是：这个理由不成立。** **为什么？因为合同里写的不是「业主要求时才清理」，而是「定期、定人保养维修」。** 定期，意味着物业自己要排计划、自己要去；定人，意味着要有具体的人负责这件事。 **这两句话和「进不去」是冲突的。** 如果一截管道必须经过业主家才能到达，那物业公司在签合同、接这个小区的时候就应当知道。知道了还承诺定期保养，就意味要提前和业主约时间、要建立入户检查的制度，而不是等出事以后说一句「上不去」。 **这就是合同义务和侵权义务的区别。** 侵权责任看的是有没有过错，合同责任看的是有没有做到约定的样子。 **本案走的是合同这条路：约定了定期清理而六年没清，就是违约。** 违约造成损失，就赔。 **这也解释了一个很多人不理解的地方：为什么一审、二审都判业主败诉或者只给三千，再审却改判近三万？** 一审的思路是：这截落水管在业主家里，属于专有部分，专有部分该业主自己维护。 **这个认定，再审直接推翻了，说「与事实不符」。** 二审换了个说法：管子是共有的，但必须经过业主家才能到达，所以物业没有主动履行的义务。 **这个说法，再审也推翻了，说「与合同约定不符，也不利于督促物业管理企业更好地履行管理职责」。** **两级法院犯的是同一个方向的错误：把「履行起来麻烦」当成了「不用履行」。** 麻烦是成本问题，不是义务有无的问题。 **这一点，对所有住在顶楼、住在带天沟或露台户型里的业主，都有直接意义。** 如果你家屋顶上有共用管道、共用天沟、共用排水口，那些东西不是「你家的」，但只能从你家上去。 **这不等于它就归你管。** **它仍然是物业的活，只不过物业得跟你约时间。** **反过来讲，业主也有配合义务。** 物业约了时间要上来检查、清理，业主长期拒绝、阻挠，导致没法履行，那责任就会往业主这边偏。 **这是双向的：物业不能拿「进不去」当挡箭牌，业主也不能拿「这是我家」当铁门。** 本案里没有这个问题，因为物业压根没提出过要上去。 **六年不提，出了事才说进不去，这话在法庭上没有说服力。**

专有还是共有：判断一截管子的归属，到底看什么

**这个案子的裁判要旨里，花了很大篇幅讲一个看起来很理论的问题：怎么区分专有部分和共有部分。** **为什么要讲这个？因为归属决定义务。** 管子是共有的，物业就得管；管子是专有的，业主自己管。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定了三个识别要素：构造上的独立性、使用上的独立性、能够登记。 **本案的再审判决把这三个要素重新排了序。** 它说：构造上的独立性和使用上的独立性，是「实质要件」；能够登记，是「形式要件」。 **这个排序不是文字游戏，它改变了结论。** 因为现实中有大量建筑空间，构造上独立、使用上独立，但就是办不出登记。 **比如阁楼、比如地下储藏间、比如很多老小区的加建部分。** **如果坚持「能登记才算专有」，这些东西就变成了无主地带：既不是专有，也套不进共有。** **再审给出的出路是：全部满足实质要件和形式要件的，是专有部分；** 只满足实质要件、没有登记的，可以基于不动产附合等其他物权规则，认定为「专有部分的组成部分」。 **注意「组成部分」这四个字的分量。** 它不是独立的专有部分，但它跟着专有部分走。 **谁用这间房，这部分就归谁用；谁承担这间房的义务，这部分也跟着承担。** **这个规则在物业纠纷里非常实用。** 比如顶楼业主自己封的阳光房、一楼业主围起来的院子、买了房子以后自己隔出来的储藏间。 **这些地方出了事——漏水、坠物、火灾蔓延——责任怎么分？** **先看它是不是「专有部分的组成部分」。** **是，就跟着专有部分一起，由这个业主承担管理和维护的责任。** **不是，就要看它是不是共有部分，共有的由物业和全体业主共同承担。** **本案的那截落水管，结论是共有。** 理由很朴素：它服务于整栋楼的排水，不是只服务于陆某某一家；它埋在墙体或天沟里，构造上不独立；它无法单独登记。 **三个特征一对，共有无疑。** **但判决还有第二层，这一层更值得说。** 它讲的是：业主成员权可以对特定业主的专有权形成限制。 **这句话听起来很抽象，翻成生活语言是这样的：** 你买了这套房子，房子是你的，但你在小区里不是一个人。 **小区的公共事务由大家按多数决决定，这些决定有时候会影响到你家里那部分。** 比如统一加装电梯，电梯井要贴着你家外墙；比如统一改造外立面，你家窗户要换；比如统一铺设管线，要在你家墙上打洞。 **这些事，多数业主定了，你少数也得服从。** **这就是成员权对专有权的限制。** **但判决紧接着划了三条边界，这三条边界非常重要。** **第一条：限制必须是有限的。** 判决原话是：「我国并不存在所谓的建筑物区分所有权的剥夺制度。」 **这句话的意思是：多数决可以限制你怎么用，但不能把你的房子「决」没了。** **任何以多数决为名，实质剥夺某个业主所有权的决议，都是无效的。** **第二条：限制的幅度可以略高于相邻关系的容忍义务。** 普通相邻关系里，邻居装修吵你几天，你得忍；小区共同事务对你的影响，容忍度要更高一些。 **但不能高到没有边。** **第三条：救济渠道分内外。** 内部关系——也就是决议本身有问题——走决议撤销之诉。 **外部关系——也就是物业服务合同条款有问题——走合同效力审查。** **这一条对打官司的人来说是最实用的：** 你觉得业主大会的决定侵害了你的权利，你告的是「撤销决议」，不是「物业违约」。 你觉得物业合同里的某一条对你不公平，你打的是「合同条款效力」，不是「撤销决议」。 **告错了门，法院不会替你换门，只会驳回。** **回到本案，这一层理论用上了吗？用上了，但用得克制。** 再审没有说「物业可以进你家清理」，而是说「物业有定期清理的义务，履行方式和时间可以与业主协商」。 **这就是限制的「有限性」在具体案件里的样子。** **它承认物业需要进入，但进入的方式要合法、要协商、要尽量减少对业主生活的打扰。** **而不是反过来：因为需要进入，所以义务不存在。**

物业说「管子在你家顶上，我上不去」——这句话为什么站不住

**被告的抗辩，其实有两层。** 第一层是事实层面：那个落水管的位置特殊，要从业主家里才能上去，客观上难以主动维护。 **第二层是法律层面：既然难以维护，就不构成违约。** **第一层，法院部分认可。** 判决确实查明了：案涉房屋是四户一体的联列住宅，各户有独立出入口和上下楼梯，房屋外部没有其他通道可以通往屋顶平台。 **也就是说，「上不去」在物理上是真的。** **但第二层，法院完全不认可。** **为什么不认可？因为「难以履行」和「不用履行」是两件事。** **法律上有一整套处理「履行困难」的工具，物业公司一个都没用。** **第一个工具：协商入户。** 合同约定要定期保养，物业完全可以提前发通知：某月某日要检查屋顶排水，请业主家中留人，或者授权我们进入。 **这在实践中很常见，很多小区的年度检修就是这么做的。** **本案物业公司一次都没做过。** **第二个工具：留存记录。** 假设物业真的约了，业主不在家、不配合，那物业可以拍照、可以书面通知、可以请居委会见证。 **这些记录一拿出来，「我没法履行」就变成了「对方不配合」，责任自然转移。** **本案物业公司也拿不出这样的记录，因为它压根没试过。** **第三个工具：合同变更。** 如果真的客观上无法履行，物业可以和开发商、和业主协商，把这一条改成「由业主自行维护，物业提供技术指导」，或者约定由物业委托专业公司从外部作业。 **合同是可以改的，但改了才算数；不改，条款就还在。** **三个工具一个没用，那就只能按原条款承担责任。** **这个逻辑，在物业纠纷里反复出现，值得记住：** **合同写了的事，做不到就要说清楚为什么做不到，并且留下证据；既做不到又不说明，就是违约。** **还有一个细节，判决特意点出来了：维修人员到现场后不敢上屋顶。** **这一笔很重。** 因为它说明的不是「客观不能」，而是「主观不愿」——不是上不去，是不敢上。 **一个专业的物业服务企业，连自己的维修人员都不具备高空作业的能力或者设备，这本身就是服务能力的缺口。** **结果就是业主自己爬上去。** **在法庭上，这一幕的说服力比任何辩论都强。** **再往下说一层：这类案件的举证责任怎么分。** **业主需要证明三件事：** 一是有损失，二是损失和漏水有因果关系，三是物业有义务。 **物业如果主张自己已经履行了义务，需要拿出履行记录。** **本案物业拿不出来，所以败诉。** **这也提醒所有业主：报修记录要留。** 电话报修记下时间、接听人；上门报修拍下工单；微信报修截图保存。 **因为「我报修了，你们没来处理」这句话，在法庭上需要证据支撑。** **本案陆某某的证据链是完整的：报修时间、到场时间、积水情况、损失清单、鉴定意见、审价结论。** **这就是一份能赢的案子该有的样子。**

赔多少：为什么是两万九，不是七万八

**陆某某起诉要七万八千八百三十元，最后拿到两万九千五百元。** **差额在哪里？在证据。** **这个案子的赔偿计算过程，几乎是一份教科书：** **第一步，委托鉴定，确定因果关系和损坏范围。** 一审中，法院委托上海房屋质量检测站做鉴定，结论是：系争房屋部分房间装修受潮损坏情况属实，并界定了损坏范围、提出了修缮建议。鉴定费一万元，由陆某某垫付。 **这一步解决的问题是：坏是不是漏水造成的、坏了哪些地方。** **没有这一步，业主只能自己说「我家地板泡了」，法院没法认定。** **第二步，委托审价，确定修复费用。** 法院又委托测量师事务所，按鉴定意见里的修缮建议做工程审价，结论是：装修部分修复费用两万九千三百五十八元。审价费二千三百六十五元，差旅费二百元。 **这一步解决的问题是：修好要花多少钱。** **注意，是「修复费用」，不是「重新装修费用」。** **这两个数差很多。** 修复是把坏的修回原样；重新装修是按新的标准做一遍。 **法院支持的是前者。** **第三步，酌定。** 再审判决说：结合鉴定、审价、双方举证质证情况，「酌定」陆某某可得赔偿的经济损失数额为二万九千五百元。 **为什么是「酌定」？因为损失里有一部分没法精确计算。** 比如家具家电的折旧。用了五年的沙发被水泡了，赔全新的不合理，赔残值又难以评估。 **比如精神损失。** **这里要说清楚：财产损害原则上不支持精神损害赔偿。** 《中华人民共和国民法典》第一千一百八十三条规定，侵害自然人人身权益造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿；因故意或者重大过失侵害自然人具有人身意义的特定物造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。 **两个条件：人身权益受侵害，或者具有人身意义的特定物被侵害。** **被水泡的地板、沙发、电视，不属于「具有人身意义的特定物」。** **所以这一万元精神损失费，法院没有支持。** **这一点要说透，因为很多人打官司时会加上这一项，结果白交诉讼费。** **什么算「具有人身意义的特定物」？** **遗物、骨灰、结婚录像、祖传物件、唯一的手稿。** **这类东西被毁，可以主张精神损害。** **家具家电不行。** **再看一个数字对比：鉴定费一万元、审价费二千三百六十五元，加起来一万二千三百六十五元，接近赔偿额的一半。** **这就是维权成本。** **很多业主算完这笔账就放弃了：赔两万九，鉴定就花一万二，还要请律师、跑法院、等两年。** **这个案子从二〇一二年一审，到二〇一五年再审，走了三年。** **所以这类纠纷，最优解往往不是打到底。** **先谈，谈不成再诉；诉之前先算清楚，鉴定费谁出、能不能让对方承担。** **关于鉴定费，实践中的处理是：它属于为查明损失支出的合理费用，法院可以判由败诉方负担，也可以按责任比例分担。** **本案判决主文没有单列鉴定费，但从赔偿数额看，这部分成本并没有完全转移给物业。** **这也是业主起诉前要有心理准备的地方。** **还有一个技术细节值得说：修复费用的计算基础是「修缮建议」。** **鉴定机构出的是「损坏范围＋修缮建议」，审价机构按这个建议算钱。** **两个机构、两份报告、一条链。** **业主如果自己找装修公司报价，法院一般不会直接采信，因为报价单不是造价鉴定。** **所以正确的顺序是：先固定损坏事实（公证、拍照、录像），再申请鉴定，再申请审价。** **顺序颠倒，证据就废了。**

真遇上漏水，业主该做的五件事

**这个案子走了六年才拿到赔偿，但真正决定胜负的动作，在事发后那几天就做完了。** **按时间顺序，把该做的动作列清楚。** **第一件：第一时间报修，并且留痕。** **不要只在电话里说，要说清楚门牌号、漏水位置、水深、有没有触电风险。** **同时用手机拍一段视频：从门口开始拍，一路拍到漏水点，拍到积水，拍到泡坏的家具。** **视频要能看出时间。** **如果条件允许，报修后补一条微信或者短信：「某时某分已电话报修，漏水点在阁楼天沟，请尽快派人。」** **这条消息，以后就是证据。** **第二件：不要急着修。** **这句话很多人不爱听，因为家里泡着水，谁都想赶紧处理。** **但法律上的顺序是：先固定，后修复。** **水可以先排、电可以先断、贵重物品可以先搬，但损坏的现场要保留到拍照、录像、必要时公证完成之后。** **本案陆某某做得对：他没有自己找人修好再说，而是保留现场、委托鉴定。** **如果他先修了，损坏范围和因果关系就没法鉴定了。** **第三件：书面要求物业到场，并要求出具书面说明。** **口头沟通不算。** 发一份书面函件或者微信长消息，写清楚：何时报修、何时到场、到场后做了什么、现在什么状态，要求物业在几日内书面答复处理方案。 **物业不答复，就是新的证据：它怠于处理。** **本案陆某某多次要求协商解决，物业不予理睬——这一节事实，在判决书里被专门写了一句。** **第四件：起诉前评估两件事——损失有多大、证据够不够。** **损失小的，先走投诉。** **住建部门的物业监管科、街道办、居委会，都可以介入调解，成本低、速度快。** 《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。 **物业不公开，业主可以要求公开；拒不公开的，可以作为投诉和诉讼的理由。** **损失大的，再考虑诉讼。** **第五件：诉讼请求怎么写。** **三句话：赔偿财产损失多少钱（附清单和票据）、赔偿鉴定费审价费多少钱、诉讼费由被告承担。** **不要写「精神损失费」，除非涉及人身权益或者具有人身意义的特定物。** **不要写「赔礼道歉」，财产纠纷里法院一般不支持。** **请求写得越具体，法院判得越清楚。** **最后说一句这个案子真正的价值。** **它不是在教业主怎么打赢物业，而是在明确一件很基础的事：物业合同里写的「定期保养」，不是一句客套话。** **写了，就要做；做不到，就要说清楚为什么；既不说明也不做，出了事就要赔。** **六年没上过一次屋顶，最后赔了两万九。** **这个账，对物业公司来说是提醒，对业主来说是底气。**

物业合同约定共用落水管等设施由物业定期、定人保养维修的，即便须经业主户内才能到达，物业仍负有主动履行的义务，长期不清理导致暴雨排水堵塞、室内受损的，应依约赔偿；损失范围以鉴定和审价为基础酌定，财产损害一般不支持精神损害赔偿。同时，判断专有与共有以构造、使用上的独立性为实质要件，登记只是形式要件；业主成员权可对专有权形成有限限制，但不得剥夺所有权。