前期物业服务合同

一句话定义：前期物业服务合同是建设单位在业主、业主大会选聘物业服务人之前，依法与物业服务人订立的、为未来业主提供物业服务的书面合同；它由建设单位签订，却对全体业主具有法律约束力，并在业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效时终止。

构成要件

一、时间要件：必须发生在业主、业主大会选聘之前。 《物业管理条例》第二十一条把订立时点写得很明确：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。之所以需要这个制度，是因为房屋交付时业主组织往往尚未成立，电梯、水泵、消防、门禁不能停摆，必须有主体先行接手。一旦业主大会成立并依法选聘了物业服务人，前期阶段就结束了，合同也随之进入终止轨道。

二、主体要件：一方是建设单位，不是业主。 这一点决定了前期合同最特殊的地方——签约人与受约束人分离。建设单位是卖方，业主是买方，合同却由卖方签订、由买方承受。第九百三十九条正是为这种分离提供正当性：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。约束力的正当性基础在于《物业管理条例》第二十五条——建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。业主在买房时，已经通过买卖合同概括承受了前期合同的内容。

三、形式要件：书面。 《物业管理条例》第二十一条要求「签订书面的前期物业服务合同」。书面要求在这里格外重要，因为业主并非签约人，只能通过买卖合同附件、销售现场公示、交房资料看到合同内容；没有书面文本，业主连自己受什么约束都无从知晓，后续主张服务标准、收费标准也就失去依据。

四、程序要件：住宅物业应当招投标。 《物业管理条例》第二十四条分两款：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘物业服务企业；住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘，投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘。这一条是业主核查前期物业来源合法性的主要抓手：看有没有招标公告、投标文件、中标通知，或者看有没有主管部门批准协议选聘的文件。

五、效力要件：对业主的约束力来自法律，不来自签字。 第九百三十九条把两类合同并列：建设单位依法订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，都对业主具有法律约束力。注意「依法」二字——它既是约束力的前提，也是业主质疑的空间：如果建设单位根本没有按第二十四条招投标、没有按第二十一条签书面合同，业主可以就「依法」这一要件提出异议，但这属于合同效力或缔约程序的争点，不等于业主可以自行决定不交物业费。

六、终止机制：新合同生效即终止，不以期限届满为条件。 第九百四十条规定：前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《物业管理条例》第二十六条作了同样安排：前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。两条合起来看，前期合同的「寿命」并不由它自己写的期限决定，而由业主自治的进度决定。这是业主摆脱不满意的前期物业最直接的通道，比去证明对方违约要快得多。

七、内容要件：必须并入买卖合同。 《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。实务中它通常表现为买卖合同附件中的「前期物业服务内容确认书」「临时管理规约承诺书」，或者单独的前期物业服务合同副本。业主收房时如果没有见到这些文本，可以书面要求建设单位提供；这既是行使知情权，也是将来主张服务标准的基础。

法条依据

与相邻概念的区别

三者的关系可以用一句话概括：前期合同是「卖方替买方先雇人」，物业服务合同是「买方自己雇人」，买卖合同则是「买方接手这份雇佣关系的凭据」。因此业主对付前期物业的路径有两条：一条是「查来源」，看招投标与备案是否合规；另一条是「换主体」，通过业主大会选聘新物业，让新合同生效，前期合同自动终止。相比之下，直接拒交物业费既不能终止合同，还会让自己成为被告，是最不划算的一条路。

实操指引

• 收房前先要文本。向建设单位或售楼处索取前期物业服务合同、买卖合同附件中的物业服务内容确认书，核对服务事项、服务标准、收费标准、期限四项是否齐全。缺失的，书面要求补充，留好签收记录。
• 查招投标与协议选聘的合法性。住宅物业应当招投标；以「投标人少于三个」或「规模较小」为由协议选聘的，应当有区、县房地产行政主管部门的批准文件。可向项目所在地住建部门查询或申请信息公开；发现未招投标又无批准文件的，向主管部门投诉，同时保留投诉回执。是否据此否定合同效力，各地裁判尺度不同，不宜自行下结论。
• 关注前期物业与建设单位的关联关系。前期物业由开发商关联企业承担是常见现象，重点不是关联本身，而是共用部位经营收益有没有进业主的账、维修有没有被拖延。相关收益归属见小区公共区域的经营收益，归业主还是物业？。
• 想换掉前期物业，走「成立业主大会→依法选聘→新合同生效」这一条主线，而不是靠拒交物业费。程序与时间节点见前期物业什么时候结束：新物业服务合同一生效，前期合同自动终止与怎么换物业公司：解聘、选聘与退场交接全流程。
• 不要以「合同不是我签的」作为拒交理由。这一抗辩在第九百三十九条面前基本站不住。空置房、未入住情形下的交费规则，见房屋空置没人住，还要交物业费吗？。
• 小区没有业委会、由居委会代为聘请物业的，交费义务同样存在，但主体与程序要另行核对，可参考小区没成立业委会，居委会代请的物业——物业费能不能不交。
• 组织基础与决议规则，见业主委员会；合同终止的一般原理，见合同解除。

常见问题

问：前期物业服务合同我没签字，凭什么要我交物业费？ 答：因为第九百三十九条直接把约束力赋予了这类合同，而《物业管理条例》第二十五条又要求买卖合同必须包含前期合同的内容。你在买房时已经概括承受了这份合同，签字与否不影响约束力。真正可以争的是服务质量与收费是否合规，而不是合同对你有无约束。

问：前期合同没写期限，是不是就永久有效？ 答：不是。第九百四十条与《物业管理条例》第二十六条都把终止条件锚定在「新物业服务合同生效」上，与期限无关。即便前期合同约定了十年，只要业主委员会或业主与新物业服务人订立的合同生效，前期合同即终止。

问：开发商选前期物业没招投标，合同就无效吗？ 答：《物业管理条例》第二十四条确实要求住宅物业应当招投标。但违反这一程序对合同效力的影响，实践中存在分歧：不少裁判认为该规定属管理性规定，不影响合同效力，业主可向主管部门投诉；也有裁判结合具体情形作出不同处理。这一争点不宜自行下结论，建议在专业意见下主张。

问：新物业合同生效了，前期物业赖着不走怎么办？ 答：合同已经终止，原物业服务人负有退出与交接义务，应退出服务区域、交还物业服务用房与相关资料、配合交接。拒不退出又拒不交接的，业主一方可书面催告、向街道与住建部门投诉，并诉请移交与赔偿；同时，其请求终止后物业费的主张通常不能成立。具体操作见物业公司被换掉却拒不移交资料，怎么办。