参考案例中山市某物业管理有限公司诉方某某物业服务合同纠纷案

一、案情速览

二〇一六年七月，中山市某物业公司与某小区业委会签订《物业服务合同》，约定商铺按建筑面积每平方米每月三元收取物业费，合同期至二〇二三年七月三十一日。涉案商业楼建筑面积五千四百六十八点一六平方米，位于小区外围，与该小区同为某发展公司开发建设。

该商业楼经以物抵债归农业银行中山分行，银行对外出售时，公示的项目简介明确其系小区的附属商业设施，并提示竞买人自行到物业公司调查核实。在向买方移交前，银行按合同商铺标准支付了二〇一九年全年的物业费。二〇二〇年一月，方某某通过竞拍取得该商业楼，此后未缴物业费。物业公司起诉要求支付二〇二〇年一月至二〇二一年八月的物业费三十二万八千余元及违约金。

方某某抗辩商业楼与小区不属于同一物业管理区域，合同对其没有约束力。法院查明双方曾与业主代表协商并形成会议纪要，载明「某小区商业街仍属某小区物业管理区域，施工前需向小区物业管理公司办理施工备案，服从物业公司合法管理」。一审、二审均判令方某某支付物业费及违约金。

二、裁判要点提炼

商业楼虽未列入物业服务合同约定的管理范围、其所有权人亦非合同相对方，但物业公司已实际对其履行养护、管理、清洁、安全保障等义务，原所有权人长期按合同标准缴费且未提出异议，双方又形成确认其属于物业管理区域的会议纪要的，可以认定双方形成事实上的物业服务合同关系。

事实物业服务合同关系成立后，双方权利义务参照原物业服务合同执行，商业楼所有权人应按合同约定标准缴纳物业费；其以商业楼不在合同约定范围、自己不是合同相对方为由拒付的，人民法院不予支持。

三、赵律师点评

一栋楼外的商业楼，凭什么要交小区的物业费

**这个案子的场景很典型。** **一个小区，外围有一栋商业楼。** **商业楼五千多平方米，独立一栋，在小区红线外——至少从不动产登记资料看，它不在合同约定的物业服务范围内。** **二〇二〇年一月，方某某通过竞拍取得这栋楼。** **拿到手之后，物业公司来收物业费：每平方米每月三元，一年半合计三十二万八千多。** **方某某不交。** **理由很硬：** **第一，这栋楼不在你们合同写的服务范围里。** **第二，合同是你们和小区业委会签的，我不是合同当事人。** **第三，既然不在范围、我又不是当事人，凭什么交？** **三条理由，逻辑上环环相扣，看起来无懈可击。** **但法院判方某某输。** **为什么？** **因为法院认定：双方之间形成了「事实上的物业服务合同关系」。** **这六个字，是本案的关键。** **先看法院是怎么认定的。** **判决列了三个事实：** **第一个事实：原业主农业银行中山分行，按《物业服务合同》商铺的标准，向物业公司支付了二〇一九年一月至十二月的物业费。** **也就是说，这栋楼的上一任主人，是认这个合同的。** 第二个事实：商业楼拍卖时，公示的项目简介里明确写着「涉案商业楼为某小区的附属商业设施」，并提示「竞拍人自行到物业管理公司调查核实」。 **也就是说，拍卖公告已经告诉了买方：这栋楼跟小区物业有关系，你自己去问清楚。** 第三个事实：物业公司组织方某某和业主代表协商，形成的会议纪要里写着：「某小区商业街仍属某小区物业管理区域，施工前需向小区物业管理公司办理施工备案，服从物业公司合法管理。」 **也就是说，白纸黑字确认了：这栋楼在物业管理区域内。** **三个事实，指向同一个结论：** **这栋楼，事实上就在被管着。** **物业在扫它的地、看它的门、修它的设备、管它的停车。** **上一任业主在付钱。** **这一任业主参加协商、签了纪要、认可「服从物业公司合法管理」。** **那么，就算合同上没写这栋楼，就算方某某不是签约方，一个事实上的服务关系也已经建立了。** **判决的表述是：「可以推定某物业公司与方某某已单独形成了事实上的物业服务合同关系，双方权利义务参照《物业服务合同》执行。」** **注意「参照」两个字。** **不是「适用」，是「参照」。** **区别在哪？** **「适用」意味着合同直接约束，包括所有条款。** **「参照」意味着以合同为标准，但要结合实际情况。** **这个区别，在价格争议的案件里很重要（比如物业费明显高于市场价的情形，可以参照而不是照搬）。** **本案没有价格争议，所以参照的结果就是按合同的三元执行。**

合同没写这栋楼，为什么还受约束：事实合同关系的三个支点

**「事实合同关系」这个词，很多人听过，但说不清它怎么成立。** **本案给了三个支点，可以照着判断。** **支点一：一方实际提供了服务，另一方实际接受了。** **判决说：「在某物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务后。」** **这是事实合同关系最核心的一点：有实际履行，有实际接受。** **注意，这里的「接受」不一定是明示的同意。** **有时候是默示的：你没有拒绝，你一直在享受服务，那就是接受。** **比如：垃圾有人清、门口有人守、电梯有人修、下雨有人扫水。** **这些服务，你天天在受益。** **法律上，这叫「事实上的受益」。** **支点二：对方长期未提出异议。** **判决说：「且涉案商业楼所有权人也长期未提出异议的情况下。」** **这一条很重要，因为它划出了一条界线：** 如果你一开始就明确反对——发函说「我不需要你们的服务」「请你们不要进入我的物业」「我不认可这个收费标准」——那事实合同关系可能就建立不起来。 **但如果你一直不吭声，享受着服务，等到收费的时候才说「我没同意」，法院一般不认。** **这在法律上叫「沉默」的效力。** **《中华人民共和国民法典》第一百四十条规定：行为人可以明示或者默示作出意思表示。** 沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。 **严格说，单纯的沉默不构成意思表示。** **但「长期接受服务而不异议」，不是单纯的沉默，是「以行为表示接受」。** **这两者不同：** **沉默是「什么都不做」。** **接受服务是「做了」（使用了公共通道、享受了保洁、停在了被管理的车位上）。** **后者构成意思表示。** **支点三：有可参照的价格标准。** **判决说：「双方权利义务参照《物业服务合同》执行。」** **事实合同关系成立之后，最大的难题是：价格怎么定？** **因为双方没有签合同，没有约定价格。** **本案的解法是：参照同小区、同类物业的标准。** **商业楼在小区外围，但属于同一开发项目、同一物业管理区域，服务内容与小区商铺类似，所以参照商铺标准（三元每平方米每月）。** **这个思路，符合《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第二项：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。** **三个支点齐了，事实合同关系就成立。** **反过来说，如果缺一个：** **没有实际服务——比如物业压根没管过这栋楼，那收不了费。** **业主明确反对并拒绝接受——比如自己请了保洁、自己装了门禁、书面拒绝，那可能不成立。** **没有可参照的价格——那就要评估或者按市场价，不能随便报一个数。** **这三个支点，是判断这类纠纷的实用框架。** **顺便说清一个容易混的地方：事实合同关系，和「不当得利」「无因管理」不是一回事。** **这三个概念，实践中经常被混用。** **不当得利：没有法律根据，取得利益，造成他人损失。** **《中华人民共和国民法典》第九百八十五条规定：得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。** **无因管理：没有法定或者约定义务，为避免他人利益受损失而管理他人事务。** 《中华人民共和国民法典》第九百七十九条规定：管理人没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而管理他人事务的，可以请求受益人偿还因管理事务而支出的必要费用；管理人因管理事务受到损失的，可以请求受益人给予适当补偿。 **三者的区别：** **事实合同关系：双方有「服务—付费」的合意（哪怕是默示的），只是没有书面合同。** **不当得利：一方得利没有依据，另一方受损，但双方没有「交易」的意思。** **无因管理：一方主动替另一方办事，另一方可能根本不知道。** **为什么这个区分重要？** **因为请求的金额算法不同。** **事实合同关系：按约定的或者参照的标准付费（本案：三元每平方米每月）。** **不当得利：返还「所得利益」，一般按实际受益计算，可能低于市场价。** **无因管理：只能要「必要费用」，不能要利润。** **物业公司主张「事实合同关系」，比主张「不当得利」更有利。** **因为前者按标准收费，后者只能按受益返还。** **这也是为什么，本案物业公司要花力气证明「会议纪要」「原业主缴费」「拍卖公示」这些事实。** **它在证明「我们有交易关系」，而不是「你白占了我便宜」。**

拍卖公告里那句「附属商业设施」，值多少钱

**这个案子有一个细节，值得所有买法拍房的人记住。** **拍卖公告的项目简介里写着：「涉案商业楼为某小区的附属商业设施」，并且「提示竞拍人自行到物业管理公司调查核实」。** **这两句话，在判决里被列为认定事实合同关系的重要依据。** **为什么？** **因为它证明：买方在拍之前，就知道这栋楼跟小区物业有关系。** **知道了还买，就推定接受。** **这在法律上叫「知情」。** **知情，是判断「是否善意」「是否接受」的重要因素。** **所以这条给法拍房买家的提醒是：** **拍卖公告里的每一句话，都要读。** **尤其是这几类表述：** **「附属设施」「配套设施」——说明它和主项目有功能或者管理上的关联。** **「物业费、水电费欠费由买受人承担」——这一句能让你多掏几万甚至几十万。** **「现状交付，竞买人自行了解」——意味着所有隐藏问题你都得自己查。** **「请自行到物业公司调查核实」——这就是明示：物业费的事，你去问。** **本案的买方，看到这句话，如果真去问了，就会知道：这栋楼的物业费是三元每平方米每月，一年半要三十多万。** **知道了再决定买不买，或者调整出价，就不会有后面这场官司。** **还有一个细节，也值得说：** **原业主（银行）在移交前，支付了二〇一九年全年的物业费。** **这个动作，在法律上意味着什么？** **意味着银行认可这个合同、认可这个标准。** **那么买方接手之后，就不能说「这个标准我不知道、我不认可」。** **因为你的前任已经用真金白银确认过了。** **这在法拍领域，叫「权利瑕疵的继受」。** **你买的不只是房子，还有附着在房子上的权利义务。** **包括：欠缴的物业费、未到期的租赁合同（买卖不破租赁）、已有的地役权、相邻关系义务。** **这些，都不会因为「我不知道」而消失。** **所以买法拍房，除了看价格、看位置、看产权，还要看三样「软成本」：** **第一，物业费标准和欠费。** **去物业公司调一张欠费清单，问清楚标准、期间、有没有滞纳金。** **第二，租赁情况。** **有没有长期租约？租金多少？租到什么时候？** **有租约的，你可能买了收不回来。** **第三，历史遗留费用。** **水电费、暖气费、电梯维保费、公摊电费。** **这些加起来，有时候能占到房价的百分之几。** **三样查清楚，再举牌。** **再说一个法拍房买家最关心的问题：买卖不破租赁，和物业费承担，是不是一回事？** **不是。** **「买卖不破租赁」讲的是：房子卖了，租约继续有效，新房主不能赶走租客。** **《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。** **这一条保护的是「承租人」。** **物业费承担，讲的是：房子卖了，欠的物业费谁付。** **这两件事，法律依据不同，处理规则也不同。** **物业费的处理，看三点：** **第一，欠费发生在过户前还是过户后。** **过户前的欠费，原则上由原业主承担。** **但物业公司往往要求「结清才能过户」或者「新业主承担」，这在实践中很常见。** **法律上，物业公司只能向原业主主张（合同相对方）；但拍卖公告如果写明「欠费由买受人承担」，那就变成了买受人的合同义务。** **第二，拍卖公告怎么写。** **写了「物业费欠费由买受人承担」，就要承担。** **没写，可以主张由原业主承担。** **第三，新业主接手后的费用。** **从取得所有权之日起，新业主就是「业主」，负有缴费义务。** **这一点，无论合同有没有写他，都成立。** **因为《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，物业服务合同对业主具有法律约束力。** **所以本案方某某从二〇二〇年一月取得产权起，就有缴费义务。** **它争的不是「要不要交」，是「交多少、按什么标准交」。** **法院判「参照合同标准」，等于回答了后半个问题。** **这也提示买家：接手法拍物业，第一件事是去物业公司「报到」。** **报到的目的，不是示好，是确认三件事：** **我欠不欠费、标准是多少、从哪天开始算。** **确认清楚了，后面的账才不会乱。**

事实合同关系怎么举证：五类证据

**这类案子，双方争的往往不是法律，是证据。** **物业要说「我服务了」，业主要说「我没接受」。** **谁举得出证据，谁赢。** **物业这边，五类证据最有用：** **第一类，服务记录。** **保洁排班表、巡逻记录、维修工单、绿化养护记录、垃圾清运单据。** **关键是：要能体现「涉案楼栋」四个字。** **很多物业的服务记录是笼统的「小区保洁」，没法证明管到了商业楼。** **正确做法：记录里写明区域，比如「商业街东段清扫」「商业楼消防通道检查」。** **第二类，费用单据。** **公共区域水电费的缴纳凭证、设施设备维修的发票、外聘保洁保安的合同和工资表。** **这些能证明「我付出了成本」。** **第三类，原业主的缴费记录。** **本案最关键的一类。** **银行付了二〇一九年全年的物业费，有发票、有转账记录、有收据。** **这直接证明：这栋楼是被纳入物业管理的。** **第四类，会议纪要、协商记录。** **本案的会议纪要，是决定性证据。** **因为上面写着「商业街仍属某小区物业管理区域」「服从物业公司合法管理」，而且有业主代表、买方参加。** **这种文件，比任何单方声明都有力。** **第五类，公示材料、公告、通知。** **物业在商业楼张贴的收费通知、整改通知、停水停电通知（注意：停水停电催费是违法的，但通知本身可以作为「管理事实」的证据）。** **业主这边，如果要反驳，也有三类证据：** **第一类，明确拒绝的记录。** **书面函件：「本人不需要贵公司的物业服务，请勿进入本人物业范围。」** **这是最有力的：证明我没有接受。** **第二类，自行管理的证据。** **自己请的保洁合同、自己装的监控、自己做的维修、自己缴的公共电费。** **证明：这些服务不是你提供的。** **第三类，服务未覆盖的证据。** **照片、视频：垃圾堆积、设施损坏、通道堵塞、无人值守。** **证明：你没有履行义务，所以无权收费。** **这个抗辩，法律上叫「同时履行抗辩」或者「服务不达标减费」。** **《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定了物业服务人的义务；** 第九百四十四条规定业主应按约定支付物业费，但前提是「物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务」。 **没提供服务，或者服务严重不达标，业主可以要求减费。** **但要注意：轻微的瑕疵，不足以减费。** **法院一般看「整体服务水平」，不看个别问题。**

给商铺买家的提醒：拍之前要问的三件事

**这个案子，对商铺、写字楼、厂房这类非住宅物业的买家，特别有参考价值。** **因为这类物业的物业费，金额大、争议多、容易被忽略。** **第一件事：这栋楼，属不属于某个物业管理区域？** **怎么查？** **问物业公司：有没有服务合同、范围图、收费备案。** **问住建部门：这个项目有没有划分物业管理区域、有没有备案。** **看现场：有没有物业办公室、有没有保安保洁、有没有收费公示牌。** **这一件事，决定了你要不要交物业费、交给谁。** **第二件事：物业费标准是多少，依据是什么？** **要看三样：合同（或者前期物业合同）、收费备案表、公示牌。** **三者不一致的，以合同为准（前提是合同有效）。** **如果对方拿不出合同，只报一个数，那你要警惕：这个数可能是随口说的。** **第三件事：有没有欠费，欠多少，谁承担？** **调一张欠费清单：期间、金额、滞纳金。** **看拍卖公告有没有写「欠费由买受人承担」。** **如果写了，这笔钱就是你的成本，要算进出价。** **如果没写，可以主张由原业主承担，但实践中往往要你先垫付再追偿。** **三件事问清楚，再决定买不买、出多少价。** **最后说一句本案的启示。** **它讲的是一个很朴素的道理：** **物业管理这件事，不是只看合同签没签，还要看服务有没有实际发生。** **服务发生了，你受益了，就算合同没写你，你也可能要付钱。** **反过来，服务没发生，就算合同写了你，你也可以不付。** **这个道理的两面，对物业和业主都成立。** **对物业：不能只靠合同收费，要拿出服务记录。** **对业主：不能只靠「我不是当事人」抗辩，要看有没有实际享受服务、有没有及时提出异议。** **这就是「事实合同关系」的分量：它绕过了形式，直指实质。** **还有一个实务问题，很多商铺业主关心：物业费能不能抵税？** **能。** **对企业来说，物业费属于「经营费用」，可以在企业所得税前扣除。** 《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。 **物业费属于「费用」，与经营有关，合理，可以扣。** **前提是：要有发票。** **所以企业交物业费，一定要索取增值税发票，不能只要收据。** **这一点，很多小商户忽略了：交了好几年物业费，全是收据，税务上扣不了，等于白交。** **对个人来说，物业费不能抵个税（目前没有这项扣除）。** **但如果是出租的房子，物业费可以作为「财产租赁所得」的扣除项目。** **《中华人民共和国个人所得税法》第六条规定，财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；** 四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。 **实践中，出租人承担的物业费、修缮费，可以在计算租赁所得时扣除（需有凭证）。** **所以，不管企业还是个人，交物业费都要留票。** **这张票，不只是「交过钱的证明」，还是「能抵税的凭证」。** **本案的三十二万物业费，如果方某某是企业，这笔钱能抵掉不少企业所得税。** **它选择硬扛，除了要付本金，还要付违约金，还不能抵税。** **这笔账，怎么算都亏。**

商业楼未列入物业服务合同范围、所有权人亦非合同相对方，但物业已实际履行养护、管理、清洁、安全保障义务，原所有权人长期按合同标准缴费且无异议，双方又形成确认其属物业管理区域的会议纪要的，可认定成立事实上的物业服务合同关系，权利义务参照原合同执行，所有权人应按标准缴费。买受法拍物业前，应查明是否属物业管理区域、收费标准依据及欠费承担。