参考案例某物业公司诉韩某物业服务合同纠纷案

一、案情速览

某物业公司自二〇一四年起依据与开发商签订的《前期物业管理服务合同》为山西某小区提供物业服务，二〇一六年八月与业主韩某签订《物业管理协议》，约定公共服务费每平方米每月零点七五元，按建筑面积七十四点三二平方米计，入住时一次性交纳一年，此后每半年交纳一次，时间为每年三月和八月。韩某交纳了二〇一六年九月至二〇一九年九月的费用，此后未再交纳。

二〇二二年六月，物业公司与小区业委会签订交接协议，六月十五日完成移交，此后由业委会自行管理。物业公司起诉要求韩某支付二〇一九年九月至二〇二二年六月的物业费及公共电费共二千一百一十八元。韩某抗辩服务根本不达标，且二〇一九年九月至二〇二〇年七月的费用已过三年诉讼时效。

一审判决韩某支付一千四百八十四点四九元，驳回其他请求。物业公司上诉提出物业服务合同是连续性、整体性合同，时效应从最后一期履行期限届满之日即二〇二二年六月十五日起算，不能分段。晋城市中级人民法院判决驳回上诉、维持原判，认定物业费属定期重复给付之债，每期时效分别起算，二〇一九年九月至二〇二〇年六月的费用已过时效。

二、裁判要点提炼

分期履行合同之债分为定期重复给付的债务与同一债务的分期履行。定期重复给付的债务基于同一债权原因经常发生重复给付，给付总额在债务成立时一般并不确定，每次给付义务具有一定独立性；同一债务的分期履行则在债务关系成立时给付总额已经确定。

欠交的多期物业费属于定期重复给付的债务，不适用「同一债务分期履行，诉讼时效自最后一期履行期限届满之日起算」的规则，应当根据物业服务协议约定的每期物业费交纳时间，分别确定各期债务的诉讼时效起算点。

三、赵律师点评

欠了三年物业费，物业一告，一半过了时效

**这个案子的金额很小：二千一百一十八元。** **但它讲清楚了一个几乎所有业主和物业都会遇到、却很少有人真弄明白的问题：物业费的诉讼时效，怎么算。** **先把事实摆出来。** **二〇一六年八月，业主韩某和物业签了《物业管理协议》。** **约定：物业费每平方米每月零点七五元，房子七十四点三二平方米。** **缴费方式：入住时一次性交一年，此后每半年交一次，交费时间是每年三月和八月。** **韩某交到二〇一九年九月，之后不交了。** **二〇二二年六月十五日，物业和业委会办完移交，退出小区。** **物业起诉，要二〇一九年九月至二〇二二年六月十五日的费用，共二千一百一十八元。** **韩某抗辩两条：服务不达标；二〇一九年九月至二〇二〇年七月的已经过了三年时效。** **一审怎么判？** **判付一千四百八十四点四九元。** **也就是说，从二千一百一十八元里砍掉了六百多元——正好对应「已过时效」的那一段。** **物业上诉，理由很有代表性：** **「物业服务合同视为连续性、整体性的合同，诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起算。** 故本案的诉讼时效应从二〇二二年六月十五日起算，不能将持续性的物业服务分段。」 **这个理由，听起来很顺。** **物业服务是持续的，一天都没停过，为什么要按每半年切一刀？** **如果按最后一天算，那所有的欠费都在时效内，物业一分不少。** **二审怎么答？** **驳回上诉，维持原判。** **理由是：物业费属于「定期重复给付之债」，不是「同一债务的分期履行」。** **这个区分，是本案的核心。** **也是很多人类推错误的根源。** **《中华人民共和国民法典》第一百八十九条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。** **很多物业公司援引的就是这一条：物业费是一笔总债，分次支付，所以时效从最后一次算。** **但法院说：不对，物业费不是「同一笔债分期付」。** **它是「每隔一段时间产生一笔新债」。** **这两者，法律上的处理完全不同。**

「同一笔债分期付」和「隔一段付一次」，差在哪

**这是本案最有价值的一段法理，判决书写得很清楚。** **判决说：「分期履行合同之债可分为定期重复给付的债务和同一债务的分期履行。」** **然后逐一解释：** **「定期重复给付的债务是基于同一债权原因，经常发生重复给付的债务。** 该种债的债务给付总额在债务成立时一般并不确定，当事人需要在一定时间段中不间断地作出履行，每一次的给付义务具有一定的独立性。」 **「而同一债务的分期履行一般来讲在债务的关系成立时，债的给付总额已经确定，不会随着时间的延续而发生变化。」** **两句话，两个标准：总额确不确定，每期独不独立。** **举两个例子就清楚了。** **第一个例子：买房分期付款。** **房子总价一百万，首付三十万，剩下七十万分七年付。** **签合同那天，总额就定了：七十万。** **以后不管房价涨跌、不管经济好坏，这七十万不变。** **这是「同一债务的分期履行」。** **所以诉讼时效从最后一期到期日开始算。** **为什么这么规定？** 因为债权人在签合同时就知道总额，他心里有一本账；债务人也在按计划还。中途某期没还，债权人可能想「反正后面还有几期，一起算」。法律给他一个统一的时间起点，是合理的。 **第二个例子：房租、水电费、物业费、工资。** **房租每月三千，租三年。签合同时，你并不知道三年一共要付多少——因为可能中途涨租、可能提前退租、可能空置。** **物业费半年一交，交多少取决于这半年房子在不在、有没有减免、标准有没有调整。** **工资每月一发，发多少取决于考勤、绩效、加班。** **这些，总额都不确定。** **而且每一期都是独立的一笔：这个月的房租，和上个月的房租，是两个债。** **这是「定期重复给付的债务」。** **所以诉讼时效从每一期到期日分别起算。** 判决的原话是：「本案所涉物业管理费属于定期重复给付的债务而非同一债务的分期履行，不能按照《中华人民共和国民法典》第一百八十九条……的规定对物业费诉讼时效期间起算点进行确定，而应当按照《物业服务协议》对每期物业费支付时间所作约定分别确定每期物业费诉讼时效期间起算点。」 **这一段，把「为什么不能类推」说透了。** **协议约定：每半年交一次，交费时间是每年三月和八月。** **那就按这个算。** **二〇一九年九月至二〇二〇年六月的费用，应该在二〇二〇年三月或者八月交。** **从那时起算三年，到二〇二三年三月或者八月届满。** **物业二〇二三年起诉（一审判决是二〇二三年九月二十日），已经过了。** **所以这一段不支持。** **二〇二〇年七月以后的，还在时效内，支持。** **一笔一笔切，切出来的结果就是一千四百八十四点四九元。** **这个区分，不只用于物业费。** **生活里大量的债权，都是「定期重复给付」：** **房租——每月一期，每期独立。** **工资、加班费——每月一期。** **赡养费、抚养费——按月或者按年，每期独立。** **利息、股息——按约定期限支付，每期独立。** **水费、电费、燃气费、物业费——按月或者按周期。** **这些，都不适用「从最后一期起算」。** **司法实践里，这个规则已经比较统一。** **比如拖欠工资：每一月的工资，时效从该月工资应付之日起算。** **比如拖欠房租：每一期租金，时效从该期应付之日起算。** **比如拖欠赡养费：每一期赡养费，时效从该期应付之日起算。** **注意这里有一个反直觉的后果：** **时间拖得越久，能要回来的越少。** **债权人如果一直不主张，最后可能只剩最近三年的部分。** **这个设计，是为了督促权利人及时行使权利。** **法律不保护「躺在权利上睡觉的人」。** **那什么叫「同一债务的分期履行」？** **典型的是：借款分期还。** **借十万，分十期，每期一万。** **签合同时，总额十万是确定的。** **这是「同一债务」，所以时效从最后一期届满起算。** **还有：分期付款买卖。** **买一台设备，总价五十万，分五期付。** **总额确定，是同一债务。** **判断标准，就看一条：** **签合同时，总额定没定？** **定了，是同一债务的分期履行。** **没定（要看以后发生多少），是定期重复给付。** **物业费，显然属于后者：** **签合同的时候，谁也不知道未来三年这个业主要交多少——房子可能卖、可能空置、标准可能调整。** **所以每期独立。**

每期单独算时效：一个让双方都要重新算账的规则

**这个规则一旦确立，物业公司和业主都要重新算账。** **先说对物业公司的影响。** **过去很多物业的做法是：先不动，攒几年，一次性起诉。** **理由是想省事：一年起诉一次太麻烦，攒三年一起告，反正时效从最后一次算。** **现在这个做法，会亏钱。** **因为攒的时间越长，前面过时效的越多。** **按本案的算法：如果物业拖到第三年才起诉，那么最早的一年半已经过时效，收不回来了。** **所以正确的做法是：定期催收，并且留痕。** **催收不只是为了「提醒业主」，更是为了「中断时效」。** 《中华人民共和国民法典》第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 **四种情形，物业最常用的是第一种和第三种。** **「提出履行请求」怎么证明？** **发催缴函（要有送达凭证）、发律师函、发短信微信（要能证明对方收到）、上门催收（要有记录或者录音）。** **注意：光在小区公告栏贴一张「欠费名单」，一般不算「向义务人提出履行请求」，因为不能证明该业主看到了。** **这是一个很容易踩的坑。** **再说对业主的影响。** **很多业主以为：物业费欠久了就自然没了，拖过三年就不用交。** **这个理解，一半对一半错。** **对的一半：确实有过时效的部分。** **错的一半：过时效不等于债务消灭。** **《中华人民共和国民法典》第一百九十二条规定：诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。** 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已经自愿履行的，不得请求返还。 **注意用词：「抗辩」。** **也就是说，时效过了，债务还在，只是业主获得了「拒绝履行」的抗辩权。** **这个区别在实践中很重要：** **第一，业主必须主动提出时效抗辩。** **法院不会主动审查时效。你不提，法院就当你认了。** **第二，如果业主已经付了，不能再要回来。** **「已经自愿履行的，不得请求返还。」** **第三，如果业主在催缴单上签了字、或者书面承诺「我会付」，那就等于同意履行，时效抗辩权就没了。** **这一点，业主要特别小心：** **物业拿一张「欠费确认单」让你签，上面写着「本人确认欠某某小区物业费若干元」，你签了，就等于承认债务。** **承认债务，时效重新起算。** **所以签字之前，要看清楚内容。** **如果对金额有异议，就在单子上写「对金额有异议，待核对」。** **如果不认可服务，就写「服务不达标，暂不支付」。** **不要签一张干干净净的「确认欠费」。**

时效怎么中断：哪些催收算数，哪些不算

**这个问题，物业和业主都应该弄清楚。** **先说算数的。** **第一种，书面催缴函＋送达凭证。** **送达方式：当面签收（有签字和日期）、邮政特快专递（有单号和投递记录）、公证送达。** **这是最稳的方式，法院认可度最高。** **第二种，律师函。** **同上，要有送达凭证。** **律师函的效力不是「吓人」，是「中断时效」。** **第三种，微信、短信催收。** 要满足三个条件：能证明发送对象是该业主（手机号实名、微信实名或者业主群内明确身份）、能证明内容（截图完整，含时间）、能证明送达（对方回复，或者系统显示已读）。 **只有发送记录，对方否认收到，效力会打折扣。** **第四种，起诉或者申请仲裁。** **这个最直接。** **注意：起诉后又撤诉的，时效从撤诉之日起重新计算。** **第五种，业主同意履行。** **包括：书面承诺还款、在催缴单上签字、部分付款、以物抵债。** **这一种，不需要物业催，业主自己做的动作就产生中断效果。** **再说哪些容易不算。** **第一种，小区公告栏张贴欠费名单。** **不算。** **因为不能证明该业主看到了。** **第二种，在业主群里发一句「请未交费的业主尽快交费」。** **不算。** **因为不是针对特定人的请求。** **第三种，电话催收，没有录音。** **不算。** **因为无法证明。** **第四种，上门催收，只有物业自己的记录本。** **证明力很弱。** **如果业主否认，法院一般不认。** **第五种，账单或者发票。** **每年寄一次账单，算不算催收？** **实践中有争议。** **如果账单上明确写了「应付金额、付款期限、逾期后果」，并且有送达凭证，可以主张是催收。** **如果只是一张金额清单，没有催告的意思，一般不认。** **给物业公司的建议，三句话：** **第一，每半年至少催一次，书面＋送达凭证。** **第二，催收记录按户归档，别攒着。** **第三，欠费超过两年的，优先起诉，别拖。** **给业主的建议，也是三句话：** **第一，收到催缴函，先核对金额和期间。** **第二，对已过时效的部分，在诉讼中明确提出时效抗辩。** **第三，不要随便签「欠费确认单」。** **顺带说一个容易混的概念：时效的中止和中断，不是一回事。** **中断：重新起算。** **中止：暂停计算，等障碍消除后继续算。** 《中华人民共和国民法典》第一百九十四条规定：在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；（三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；（四）权利人被义务人或者其他人控制；（五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。 **五种障碍，共同点是「客观上不能行使权利」。** **比如：疫情封控，法院不立案、邮件不通，这是不可抗力。** **比如：权利人被非法拘禁，这是被控制。** **中止的效果，是「暂停」：已经过的时间不算，障碍消除后继续算，但补足六个月。** **中断的效果，是「清零」：之前过的全不算，从头再来三年。** **两个效果，差别很大。** **物业公司要用的，是中断；能用中止的情形很少。** **所以重点还是放在「催收留痕」上。** **还有一条冷知识：时效届满后，债务人自愿履行的，不能反悔。** **《中华人民共和国民法典》第一百九十二条第二款规定：诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；** 义务人已经自愿履行的，不得请求返还。 **所以，如果业主在时效过了以后又付了一笔，这笔钱要不回来。** **而且这个付款行为，可能被认定为「同意履行」，导致剩余部分的时效重新起算。** **这一点，双方都要注意。**

业主和物业各自的「时间表」

**最后，把时间节点整理成两张表，方便对照。** **先说业主这边。** **节点一：物业费到期日。** **看合同：是按月、按季、按半年还是按年。** **这个日期，决定了每一期时效的起算点。** **节点二：到期后三年。** **这一期费用过时效。** **注意：是每一期单独算，不是从最后一期算。** **节点三：收到催缴函之日。** **时效中断，重新起算三年。** **节点四：签字确认之日。** **如果签的是「确认欠费」，时效重新起算；如果签的是「对金额有异议」，一般不构成同意履行。** **节点五：起诉之日。** **如果被起诉，要在答辩期内提出时效抗辩。** 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。 **这一条，是「必须自己提」的法律依据。** **再说物业这边。** **节点一：每期费用到期日。** **建立台账，按户、按期记录应收、已收、欠费。** **节点二：到期后六个月内。** **第一次书面催收。** **节点三：到期后一年。** **第二次催收，或者启动诉讼。** **节点四：到期后两年。** **必须起诉，别再拖。** **因为一旦过了三年，又没有中断证据，这笔钱就收不回来了。** **节点五：退出小区之前。** **把全部欠费清单整理好，能起诉的起诉，不能起诉的做坏账核销。** **本案的物业公司，就是在退出（二〇二二年六月）之后才起诉的。** **结果前面一段已经过时效，收不回来。** **这是很多物业公司的通病：服务期间不敢起诉（怕影响关系），退出以后才想起来起诉，结果时效已经过了。** **最后说一句本案的一个隐藏知识点。** **判决里有一句话：「从二〇二二年六月十六日起由小区业主委员会进行服务和管理。」** **也就是说，这个小区在二〇二二年六月之后，是业主自管。** 《中华人民共和国民法典》第二百八十四条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 **自管是合法的。** **但自管之后，物业费的收取、催缴、诉讼，就由业委会来做。** **这时候，时效规则一样适用：每期单独算，要催收留痕。** **换了主体，规则不变。** **把本案的算法，用一个具体的时间轴演算一遍，更直观。** **假设合同约定：每年三月、八月各交一次，每次交半年。** **二〇一九年九月至二〇二〇年二月的费用，应在二〇二〇年三月交。** **二〇二〇年三月至八月的费用，应在二〇二〇年八月交。** **二〇二〇年九月至二〇二一年二月的费用，应在二〇二一年三月交。** **二〇二一年三月至八月的费用，应在二〇二一年八月交。** **以此类推，到二〇二二年六月十五日退场。** **物业二〇二三年起诉（一审判决二〇二三年九月二十日，起诉在前）。** **按三年时效倒推：** **二〇二〇年三月应付的那期，时效到二〇二三年三月届满——已过。** **二〇二〇年八月应付的那期，时效到二〇二三年八月届满——大概率已过。** **二〇二一年三月应付的那期，时效到二〇二四年三月——未过。** **后面的，都未过。** **所以能支持的，是二〇二〇年九月以后的部分。** **这就是为什么判了一千四百八十四点四九元，而不是二千一百一十八元。** **差额六百多元，正好是被时效砍掉的那一年。** **这个算法，业主可以自己算，物业也可以自己算。** **算清楚了，很多争议不用打：双方对「能要多少」心里有数，谈起来就容易。** **还有一点：诉讼时效是「抗辩」，不是「驳回」。** **什么意思？** **法院不会主动说「这笔过了时效」。** **必须由业主提出：「这笔已过三年，我主张时效抗辩。」** **提了，法院才审；不提，视为放弃。** **所以业主收到起诉状，第一件事就是算时间。** **算出来有过的，答辩状里明确写：「对某年某月至某年某月的费用，主张诉讼时效抗辩。」** **这一句话，可能省下几百上千元。**

欠交的多期物业费属于定期重复给付之债，不是同一债务的分期履行，不适用诉讼时效自最后一期届满起算的规则，应按合同约定的每期交费时间分别起算三年时效。业主要主张时效抗辩须主动提出，法院不主动适用；签收「欠费确认单」或书面承诺付款会构成同意履行，导致时效重新计算。物业应定期书面催收并留存送达凭证，退出小区前及时清理欠费。