参考案例珲春市某业主委员会诉珲春市某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

一、案情速览

二〇一九年二月一日，珲春市某业主委员会与某物业公司签订《物业管理服务合同》，期限五年，自二〇一九年二月一日至二〇二四年一月三十一日，约定双方权利义务、服务内容与质量、物业费及违约责任。合同签订后物业公司进场服务，同年四月一日双方对共用部位、共用设施设备进行交接并形成书面记录。

二〇二〇年七月八日、九月十六日、九月二十八日，业委会三次就物业服务问题向物业公司提出书面整改意见。同年十一月十日，在经小区大部分业主签字同意后，业委会以物业公司接到整改意见后仍未按约履行义务为由，向物业公司送达解除合同通知，要求七日内搬离物业用房并办理交接。物业公司未履行，业委会起诉请求确认合同于二〇二〇年十一月十日解除。

物业公司抗辩已按约履行，瑕疵已按要求整改；多数业主是在不知情或无奈情况下签字，并非自愿；不存在根本性违约，不同意解除。法院查明业委会采用书面征求意见形式向全体业主征求意见，经符合法定条件的业主同意后送达解除通知，遂判决确认合同于二〇二〇年十一月十日解除，双方均未上诉。

二、裁判要点提炼

选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，应当经专有部分面积过半数的业主且人数过半数的业主同意。业主委员会采用书面征求意见形式征求全体业主意见，经符合法定条件的业主同意后作出解聘决定并送达解除通知的，物业服务合同自通知到达物业服务企业时解除。

业主委员会根据业主大会授权监督物业服务企业履行合同，依履行情况提出续聘或者解聘议案，议案经业主大会议事规则规定的程序形成决议后由业委会执行；物业公司对解聘决议有异议的，业委会可依据业主大会授予的诉权通过司法途径解决。物业公司主张业主签字不真实但未举证证明的，其抗辩不予支持。

三、赵律师点评

三次整改通知、一次解聘决定，物业说不算

**这个案子的过程，几乎是小区换物业的标准剧本。** **二〇一九年二月，业委会和物业签了五年合同。** **同年四月，双方办了交接，共用部位、共用设施设备，一项一项点清楚，形成书面记录，双方都签字认可。** **这个开头很规范。** **然后问题来了。** **二〇二〇年七月八日，第一次书面整改意见。** **九月十六日，第二次。** **九月二十八日，第三次。** **三次，间隔不到三个月。** **这说明什么？说明业主的不满不是一时的，是持续的；也说明业委会给过机会，而且不止一次。** **十一月十日，业委会在「经小区大部分业主签字同意」后，送达解除合同通知，要求七日内搬离物业用房、办理交接。** **物业不走。** **于是打官司。** **物业的抗辩，是三点：** **第一，我按约履行了，瑕疵也按要求整改了。** **第二，签字的业主是「在不知情或无奈的情况下签字」，不是自愿。** **第三，我没有根本性违约，不同意解除。** **三点抗辩，法院一条都没采纳。** **为什么？** **先说第一点：「我已经履行了」。** **这句话在法庭上不是靠嘴说的，是靠证据。** **物业拿不出什么证据？** **拿不出整改到位的证据。** **三次整改意见，对应的是三类问题。判决没有细列，但从常识判断，无非是：卫生不达标、设施不维修、安保不到位、公共收益不公开。** **这些问题，整改了没有？整改到什么程度？有没有照片、记录、业主确认？** **没有。** **那「我履行了」就只是一句陈述。** **再说第二点：「签字不是自愿的」。** **这个抗辩，法院的回应只有一句：「未能提交相关证据予以证明，对其抗辩意见依法不予支持。」** **翻译一下：你说业主是被逼签的，你拿出证据来。** **拿不出，就是你说的不算。** **这个举证责任的分配，很关键。** **因为如果有人主张「签字不真实」，通常有两种打法：** **一种是刑事路径：伪造签名、伪造决议，可能涉及伪造证据、职务侵占。** **一种是民事路径：起诉撤销决议。** **物业公司两条都没走，只是在法庭上口头质疑。** **口头质疑，不产生法律效果。** **第三点最关键：「没有根本性违约」。** **这句话的潜台词是：就算我服务有瑕疵，也不至于解除合同，你只能要求我减费、整改。** **这个说法，在合同法上是有依据的。** 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定了法定解除的情形，其中第一款第四项是：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 **注意「致使不能实现合同目的」这个限定。** **一般违约，不能解除；根本违约，才能解除。** **那本案算不算根本违约？** **法院没有从这个角度论证。** **它走的是另一条路：业主共同决定解聘。** **这两条路，性质完全不同。** **根本违约解除，是「因为对方违约，所以我解除」，依据是合同法和违约事实。** **业主共同决定解聘，是「我是业主，我选谁不选谁是我的权利」，依据是物权和业主自治。** **第二条路，不需要证明违约。** **这一点，很多人不知道。** **换物业，不需要理由。** **合同到期不续聘，不需要理由；合同期内解聘，也不需要证明对方违约。** **只要程序合法、多数决达到，就可以换。** **当然，合同期内解聘可能产生违约责任（比如赔偿物业的投入损失），但那是「赔偿」问题，不是「能不能换」的问题。** **本案判决走的就是这条路。** 它引的是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 **这一条，把「业主共同决定」和「合同解除」直接连起来了。** **业主大会决定解聘——业委会请求解除——法院支持。** **三步，不需要论证违约。**

换物业要多少人同意：一个「双过半」的门槛

**这是整个案子最硬的一个技术点，也是实践中最容易出错的地方。** **先说数字：双过半。** **《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……** 表决要求是：决定第八项（改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动）和第六项（筹集维修资金）、第七项（改建重建）等事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 **注意，民法典的表述是「参与表决」的双过半，不是「全体业主」的双过半。** **这个变化很重要。** **民法典之前，物权法第七十六条的表述是「经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意」。** **那时候是「全体」的双过半。** **民法典改成「参与表决」的双过半，降低了门槛——因为很多小区开不起会，全体双过半很难达到。** **本案判决引的仍然是物权法第七十六条（因为事实发生在民法典施行前后交界），所以用的是「全体双过半」的标准。** 判决的原话是：「选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。」 **两个过半：** **面积过半：同意解聘的业主，其专有部分面积加起来，超过建筑物总面积的二分之一。** **人数过半：同意解聘的业主人数，超过业主总人数的二分之一。** **两个都过，才算通过。** **一个过、一个不过，不通过。** **这个设计的目的，是平衡「大户型」和「小户型」的话语权。** **如果只按人数，小户型人多，可能压过大户型。** **如果只按面积，大户型（比如整层商铺）可能一票定乾坤。** **两个都过半，谁也不能单独决定。** **再说现在怎么算（民法典施行后）。** **分两步：** **第一步，看有多少业主参与表决。** 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。 **注意，这是「参与表决」的门槛：面积三分之二以上、人数三分之二以上的业主参与，会议才有效。** **第二步，看参与表决的业主里，同意的有没有过半。** **面积过半、人数过半。** **所以完整的算法是：** **参与率≥三分之二（面积和人数都要）→ 会议有效。** **同意率＞二分之一（面积和人数都要，按参与表决的算）→ 决议通过。** **合起来看，最低需要多少业主同意？** **如果参与率刚好三分之二，同意率刚好过半，那么同意的人数占总人数大约是三分之一。** **这就是为什么很多人觉得「民法典降低了换物业的门槛」。** **确实降了。** **但降的是「法定门槛」，不是「实际操作难度」。** **实际操作的难点在于：怎么让三分之二的业主参与表决。** **这就引出本案的第二个技术点：书面征求意见。**

书面征求意见算不算「开会」：形式之争的实质

**本案的业委会，没有开业主大会。** **它用的是「书面征求意见」：把解聘事项做成表格，挨家挨户送、挨家挨户签。** **这种方式，算不算合法的表决形式？** **判决的答案是：算。** 判决的原话是：「某业主委员会对于解聘某物业公司，采用书面征求意见的形式向全体业主征求意见，经符合法律规定条件的业主同意后，于二〇二〇年十一月十日向某物业公司送达解除合同通知，故双方之间的《物业管理服务合同》依法自通知到达时解除。」 **这段话确认了两件事：** **第一，书面征求意见是合法的表决形式。** **第二，经符合法定条件的业主同意后，决议成立。** **为什么书面征求意见合法？** **因为法律看的是「业主的真实意思有没有形成多数」，不是「有没有把人叫到一起开会」。** **《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的是「业主共同决定」，没有限定必须开会。** **《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；** 但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 **这一条写得很清楚：两种形式都可以。** **书面征求意见的好处，是解决「开不起会」的问题。** **一个上千户的小区，要凑齐三分之二的人到一个地方开会，几乎不可能。** **上班的、出差的、老人行动不便的、租出去人不在的，怎么凑？** **所以书面征求意见（现在还有电子投票）是主流。** **但书面征求意见有三个坑，必须避开：** **第一个坑：签的人不是业主。** **房子登记在丈夫名下，妻子签的字；房子是公司产权，员工签的字；房子已经卖了，前业主签的字。** **这些签字，效力都有问题。** **正确做法：核验身份。身份证、房产证（或者不动产登记查询结果），两样对得上，才算数。** **第二个坑：只写「同意」，不写「同意什么」。** **一张表格上只有「同意/不同意」两个框，没写解聘哪家物业、解聘后怎么办、新物业怎么选。** **这种表决，事后很容易被推翻，因为业主不知道自己同意的是什么。** **正确做法：把议题写全。** **「是否同意解聘某某物业公司」「是否同意授权业委会通过招标方式选聘新物业」「是否同意物业费标准调整为某标准」。** **一个议题一行，逐项勾选。** **第三个坑：送达和回收没有痕迹。** **表格发出去了，收回多少不知道；谁签的、什么时候签的、有没有代签，说不清。** **正确做法：全程留痕。** **送达：上门签收（拍照）、邮寄（保留单号）、电子送达（短信、微信，保留记录）。** **回收：逐户编号、登记签收人、登记日期。** **统计：面积按不动产登记簿算，人数按户算，做一张表，可以核对。** **本案物业公司质疑「签字不真实」，但没有举证——这说明业委会的材料至少看起来是完整的。** **如果业委会拿不出签收记录、拿不出面积清册，结果可能就不一样了。**

解聘通知什么时候生效：到达主义

**这是一个看似简单、实际上很容易搞错的问题。** **本案判决确认：「双方之间的《物业管理服务合同》依法自通知到达时解除。」** **「自通知到达时」——这五个字，是合同法上的「到达主义」。** **《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。** 合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除的，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。 **所以解聘通知的效力，看三个时间点：** **第一个，发出时间。** **不重要。** **第二个，到达时间。** **重要。合同从这一刻起解除。** **第三个，通知里写的期限。** **如果通知写了「七日内搬离」，那搬离义务从到达之日起算七天。** **本案是十一月十日送达，所以判决确认「于二〇二〇年十一月十日解除」。** **那怎么证明「到达」？** **四种方式，效力从强到弱：** **第一种，当面送达＋签收。** **最稳。让物业的人在你的送达回证上签字、写日期。** **对方不签怎么办？** **找两个人见证（居委会、街道办、业主代表），全程录像，把通知贴在物业办公室门上，拍照。** **这叫「留置送达」，在物业纠纷里常被认可。** **第二种，邮政特快专递。** **寄到物业公司的注册地址、项目办公地址，内件品名写清楚「解除物业服务合同通知书」。** **保留单号、投递记录、签收截图。** **这是最常用的方式，因为有第三方记录。** **第三种，公证送达。** **成本高，但效力最强。** **适合争议大、金额高的情形。** **第四种，微信、邮件。** **要有明确的收件人身份（项目经理的微信号、公司邮箱），要能证明对方已读或者回复。** **单独用，效力弱；配合前三种用，可以补强。** **再说一个实践中的难点：解聘生效了，物业不走怎么办？** **本案的物业就是这样：通知送达了，七日期限过了，还是不搬。** **所以业委会才起诉，请求「确认合同解除」。** **注意诉讼请求的写法：是「确认解除」，不是「判令解除」。** **为什么？** **因为解除权是形成权，通知到达就生效，不需要法院判决。** **法院判的是「确认」这个已经发生的法律效果。** **这个区别，在诉讼费、举证责任上都有影响。** **确认之诉，诉讼费按件收，便宜；给付之诉，按标的额收，贵。** **那确认解除之后，物业还是不走怎么办？** **申请强制执行。** **确认判决有的可以执行（比如判决主文里写了「搬离」），有的不能（只确认解除，不含交付）。** **所以更完整的诉讼请求是：** **「确认合同于某日解除；** 判令被告于判决生效之日起某日内搬离某小区物业用房，交还物业服务用房、设施设备、相关资料、公共收益账目。」 **后面这半句，才是能执行的部分。** **这一点，本案的业委会其实做得不够——它只请求了确认解除。** **好在物业没有上诉，判决生效了。** **如果物业上诉、拖延，业委会还得再打一个「腾退」的官司。**

换物业的完整流程：从动议到交接，八步

**把本案和相关的规则，整理成一条可以照着走的路径。** **第一步，动议。** **谁提？业主联名（通常百分之二十以上）、业委会、或者物业服务人。** **提什么？写清楚：解聘现有物业、选聘新物业、授权业委会组织招标。** **第二步，公告。** **开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。** **《物业管理条例》第十四条规定：召开业主大会会议，应当于会议召开十五日以前通知全体业主。** **通知要写清楚：时间、地点、形式、议题、表决方式。** **第三步，表决。** **形式：集体讨论、书面征求意见、电子投票，都可以。** **门槛：面积和人数双过半（民法典下是参与表决的双过半，参与率须达三分之二）。** **留痕：签收记录、身份核验、面积清册、统计表。** **第四步，形成决议并公示。** **决议内容：解聘决定、选聘方式、授权范围、物业费标准、交接时间。** **公示期：一般不少于七日，在小区公告栏、业主群同步。** **第五步，送达解聘通知。** **写清楚：解除依据（业主大会决议）、解除时间、搬离期限、交接要求。** **送达方式：当面签收或者邮政特快专递，保留凭证。** **第六步，选聘新物业。** **方式：公开招标、邀请招标、协议选聘。** **注意：新物业的标准、服务内容、收费，要在合同里写清楚，不能只写「按原标准」。** **第七步，交接。** **交接什么？这一项最容易出问题，列清楚：** **物业用房、值班室、仓库的钥匙；** **设施设备台账（电梯、水泵、配电、消防、监控、道闸）；** **设备维保合同、年检报告；** **业主名册、车位台账、装修备案资料；** **公共收益账目（广告位、场地租赁、快递柜、充电桩）；** **维修资金使用记录；** **未结清的物业费、水电费清单。** 《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。 **同条第二款还规定：原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。** **这一条，是治「赖着不走」的利器。** **不走，就不给钱，还要赔损失。** **第八步，备案。** **把解聘决议、新聘合同、交接记录，报街道办和住建部门备案。** **备案不是生效要件，但备了案，后面办事顺畅。** **八步走完，换物业才算真正完成。** **最后说一句本案最值得记住的一句话。** **判决里有一段，讲的是业委会的角色：** 「业主委员会根据授权监督物业服务企业履行物业服务合同，依据合同的履行情况向业主大会提出续聘或解聘物业服务企业的议案，当议案经过业主大会议事规则的程序形成决议后，由业主委员会执行决议。」 **这句话把业委会的定位说得很清楚：提议案、执行决议。** **它不能自己决定换物业，但它可以推动这件事，并且在决议形成后负责执行。** **这个定位，是小区自治的关键。** **业委会越位，自己拍板换物业，决议会被撤销。** **业委会缺位，明明服务很差却不提议案，业主只能干着急。** **到位，才是本事。**

选聘和解聘物业服务企业属业主共同决定事项，须经专有部分面积过半数且人数过半数业主同意；业主委员会采用书面征求意见形式征求全体业主意见、经符合条件业主同意后送达解除通知的，物业服务合同自通知到达时解除，不以证明物业根本违约为前提。物业主张签字不真实应举证证明；合同终止后原物业拒不退出的，不得请求合同终止后的物业费，造成损失还应赔偿。