物业退出与交接：老物业赖着不走、资料不给，还能不能收物业费

某小区业主大会投票换掉了原来的物业公司，选聘了新物业。新物业进场那天，老物业把办公室门锁上，保洁、保安照旧上班，一分钱不交也不退，业主群里的收费二维码还在收下一季度的物业费。

业委会找街道、找住建部门，答复都是「协调」。老物业的说法是：我们合同还没到期，你们选的程序有问题，等法院判了再说。

这种局面在换物业的小区里非常常见，法律上其实有明确的规则——民法典第九百四十九条把「退出、移交、配合、告知」四项义务写给了原物业服务人，并且直接规定了违反的后果：不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

一句话定义：物业交接是指物业服务合同终止后，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，把物业服务用房、相关设施和必需资料交还给业主委员会、决定自行管理的业主或其指定的人，配合新物业服务人完成交接，并如实告知物业使用与管理状况的法定义务。

这一篇要讲清五件事：合同什么时候算「终止」？老物业到底要交什么、交给谁？赖着不走能拿什么治它？交接空档期的物业费谁来收、该不该交？业主一方有哪些不能做的事？

构成要件

一、前提：物业服务合同已经终止

第一个要件是合同终止。判断时点，是后面所有权利义务的起点。

终止的常见情形有四类：

期满不续。合同约定的服务期限届满，业主大会没有作出续聘决定，合同终止。注意很多前期物业服务合同写的是「期限届满后自动续期」或者「至业主大会选聘新物业为止」，这类条款并不当然无效，但业主大会作出解聘决议后，合同仍可终止。

业主大会决定解聘。民法典第九百四十六条规定业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同；决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但合同对通知期限另有约定的除外。这六十日通知期是硬要求，实践中很多小区「今天投票、明天赶人」，程序上就站不住。

这个六十日还有一个连带后果：依据该条解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。换句话说，提前解聘本身合法，但可能要为对方的合理损失买单（人员遣散、已采购物资），这是业主大会决策时应当预估的成本。

协商解除。双方签订解除协议，约定退出时间与交接安排。

法定或约定解除。一方严重违约，另一方可依约或依法解除。

实务中最容易卡住的，是「终止时点」的争议：老物业主张「程序有问题、决议无效」，因此合同没终止、自己仍是合法服务人。这个抗辩不能靠拖来解决，它要么在业主大会决议撤销之诉中被支持，要么不成立；在此之前，老物业仍应履行交接义务，只是可以通过诉讼主张自己的权利。

二、义务一：退出物业服务区域

第二个要件是「退出」。这是最直观的一项，也是实践中最容易演变成冲突的一项。

退出的含义包括：撤出管理人员与作业人员、停止以物业服务人名义对外活动、交还门禁与钥匙、停止使用物业服务用房。注意它不包括「破坏性退出」——拆走设备、拉断水电、删除监控录像，这些行为可能构成侵权甚至违法。

退出的时间是「约定期限或者合理期限内」。有约定的按约定；没有约定的，法院会按交接的实际需要认定「合理期限」，通常以新物业能否顺利进场为参照。

三、义务二：交还用房、设施与资料

第三个要件是移交，这是交接的核心，也是纠纷最集中的地方。

需要交还的三类东西：

物业服务用房。包括办公室、库房、值班室、设备间。注意物业服务用房的所有权属于全体业主，物业公司只有使用权，退场时必须腾退。

相关设施。包括公共区域的门禁、监控、消防、电梯钥匙与维保记录、绿化工具、清洁设备、办公家具（如有约定）。

物业服务所必需的相关资料。这一项最容易被忽略，也最要命：业主名册与联系方式、房屋与车位档案、共有部分的图纸与竣工验收资料、设施设备的台账与维保合同、公共收益的收支账目、印章与证照、正在履行的外包合同（电梯维保、消杀、绿化）。没有这些资料，新物业接不了手，业主的日常服务会立刻断档。

交给谁：业主委员会、决定自行管理的业主，或者他们指定的人（通常是新物业服务人）。没有业委会的小区，可以由业主大会授权的业主代表或者居委会代收，但要有书面授权，否则老物业可以以「不知道交给谁」为由拖延。

四、义务三与四：配合交接、如实告知

第四个要件是两项附随义务。

配合交接：不只是把东西放下就走，还包括带新物业熟悉设备位置、说明运行状况、介绍外包单位对接人、交接期间派人留守处理突发。

如实告知物业的使用和管理状况：包括已知的设施故障、正在进行的维修工程、未结清的对外债务、涉诉情况、安全隐患。这一项如果隐瞒，后患极大：新物业接手后发生电梯困人、消防故障，回头追责时会问「上一手有没有告知」。

五、违反的后果：不得收终止后的物业费，还要赔损失

第五个要件是法律后果，写在第九百四十九条第二款，两项：

第一项，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。 这是最直接的经济制裁——赖着不走，收不到钱。注意它针对的是「合同终止后」的期间，终止之前已经发生的物业费，仍可主张。

第二项，造成业主损失的，应当赔偿损失。 损失包括：新物业延期进场的额外成本、设施损坏的修复费用、因资料缺失导致的重复测绘与检测费用、公共收益账目不清导致的损失。

这两项可以并用。 实践中业主往往只主张第一项（不交物业费），其实第二项才是真正让对方有痛感的部分。

六、空档期：接管之前，老物业仍要服务、也能收费

第六个要件是过渡规则，写在第九百五十条：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

这条与第九百四十九条看似矛盾，实际是配套的：九四九管「该走不走」——终止后仍不退出的，不得收费；九五零管「还没人来接」——新物业尚未接管前，老物业继续服务，可以收费。

区分的关键是「新物业有没有接管」：新物业已经进场、老物业仍霸着不走，适用九四九，不得收费；新物业还没选出来、老物业继续维持秩序，适用九五零，可以收费。这个区分在诉讼中直接决定物业费能不能要。

法条依据

这三条是一条完整的逻辑链：九四四定「正常期间的物业费怎么收」，九四九定「终止后该走不走怎么办」，九五零定「终止后没人接怎么办」。

先看九四九的第一款。它给了原物业服务人四项义务：退出、交还、配合、告知。四项都是「作为义务」，不以业主是否欠费为前提——实践中老物业最常见的抗辩是「业主欠我几十万物业费，凭什么让我走」，这个抗辩在法律上不成立：欠费可以通过诉讼、仲裁解决，不能作为拒绝交接的理由。

第二款是制裁条款。「不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费」这句话，本质上是把「占有服务区域」与「收取物业费」这两件事切开：你可以占着，但不能收钱。对物业公司来说，这意味着每一天的滞留都是净成本。

再看九五零条。它承认一个现实：换物业不是一瞬间完成的，中间可能有几个月没有新物业。这段时间总得有人扫地、看门、修电梯，所以让原物业服务人继续处理，并允许其收取该期间的费用。注意条文用的是「可以请求」，不是「当然收取」——如果原物业服务人在这段时间消极服务、只收费不干活，业主仍可抗辩。

最后看九四四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这一款在交接纠纷中经常被援引：有些老物业为了逼业主交钱，用断水断电施压，这已经不只是违约，而是明确的违法。

与相邻概念的区别

第一个区别：物业交接与前期物业服务合同的终止。 前期物业由建设单位选聘，合同对全体业主生效；业主大会成立并选聘新物业后，前期合同终止，同样适用九四九的交接规则。区别在于交接对象：前期阶段没有业委会，通常由建设单位、街道或者业主代表接收。

第二个区别：物业交接与合同解除。 解除是「使合同关系消灭」的行为，交接是「合同消灭后的善后义务」。解除可能有争议（程序是否合法、是否生效），但交接义务不因争议而中止——老物业可以起诉主张解除无效，同时仍应履行交接义务。

第三个区别：物业交接与公共收益移交。 公共收益（电梯广告、场地租赁、快递柜进场费）属于全体业主，交接时应当一并移交账目与余额。这是两个不同的请求权：交接义务来自九四九，公共收益返还来自共有部分经营规则，可以合并起诉，但要分开举证。

第四个区别：物业交接与业主欠费。 老物业可以起诉追讨终止前的欠费，业主也可以主张老物业服务不达标要求减费。两笔账要分开算，不能用「你不交接」抵销「我不交费」，也不能用「你欠费」抵销「我不移交」。

第五个区别：民事交接义务与行政监管。 交接是民事义务，靠诉讼、行为保全推进；同时住建部门对物业服务企业有监管职责，可以通过投诉、信用扣分施压。两条路可以并行，但行政投诉不能替代民事诉讼——行政部门通常只能「责令整改」，不能直接把老物业清出去。

实操指引

第一步，把「终止」这件事做成铁证。 业主大会的会议通知、签到表、表决票、计票结果、决议公告，全套留档；必要时做公证或者全程录像。老物业最常用的抗辩就是「决议程序违法」，程序证据不扎实，后面全盘被动。

第二步，发一份书面的交接通知。 写明终止依据、退出期限、移交清单、接收人及联系方式，通过EMS邮寄至物业公司注册地址并保留回执，同时在小区公告栏张贴。这份通知是后续诉讼的基础证据。

第三步，做一份详细的移交清单。 按「用房→设施→资料→账目→印章」五类列明，越具体越好：哪间房、几把钥匙、多少台设备、哪几年的账。清单越细，将来主张「未移交」越好证明。

第四步，交接当天全程留痕。 录像、拍照、双方签字确认；对方拒不到场的，请街道、居委会或者公证员见证，做《交接情况记录》。很多案子输在「说不清到底交了什么」。

第五步，新物业延期进场的损失要算出来。 临时保安保洁费用、设备抢修费用、重复检测费用、业主投诉导致的减免。有票据的按票据，没票据的按市场价，起诉时一并主张。

第六步，紧急情况下申请行为保全。 如果老物业占据消防控制室、配电房，存在重大安全隐患，可以向法院申请行为保全，责令其限期退出。这类申请要附安全隐患的证据（消防检查记录、整改通知），法院支持的概率较高。

第七步，物业费按期间切分。 终止前的费用照付（服务确实提供了）；终止后到新物业接管前，按九五零条可能仍需支付；新物业接管后仍滞留的，按九四九条拒付。业主不要笼统地「一分不交」，那样反而可能被判违约。

第八步，把公共收益单独列一项。 要求移交历年收支账目与结余，必要时申请审计。这一项金额往往不小，而且证据在对方手里，起诉时可以申请法院责令提交。

常见问题

老物业说合同还没到期，能不能不交接？

不能。是否到期、解除是否有效，是另一个诉讼要解决的问题；交接义务是合同终止后的法定义务，不因争议而中止。正确做法是：一边交接，一边起诉主张解除无效——而不是用滞留来「保全权利」。

没有业委会，交接交给谁？

可以由业主大会授权的业主代表接收，也可以请居委会、街道代为接收并保管，待业委会成立后移交。关键是有一份书面授权，否则老物业可以以「无人接收」为由拖延。

老物业把资料带走了，新物业怎么办？

三条路并行：起诉要求交付并赔偿损失；向住建部门投诉，要求责令整改；对必须重建的资料（图纸、设备台账）委托专业机构重新测绘、检测，费用作为损失主张。监控录像、业主名册这类资料如果被删除或带走，还可能涉及个人信息违法，可以另行主张。

老物业赖着不走，业主能不能不交物业费？

分期间看。合同终止前、以及新物业接管前的空档期，通常仍应支付；新物业已接管而老物业仍滞留的，可以拒付。笼统拒付的风险是被反诉违约，建议按期间分别处理，并把拒付的理由书面告知。

老物业断水断电逼业主交费，怎么办？

这是明确禁止的行为。可以报警、向住建部门投诉，同时起诉要求恢复并赔偿损失。注意保留证据：断水断电的时间、影响范围、与物业沟通的记录、造成的损失（食物变质、租房过渡费用）。

交接期间的物业费，老物业还能收吗？

能，但要满足条件：新物业尚未接管，且老物业确实继续提供了服务。如果它只是占着地方不干活，业主可以抗辩减费或者拒付。

新物业进场后被老物业驱赶，怎么处理？

立即报警并固定证据（视频、出警记录），同时向法院申请行为保全。两个物业公司之间的冲突属于民事纠纷，警方通常只做秩序维护，真正解决问题还是要靠法院的裁定。

交接时发现设施被破坏，谁来赔？

由原物业服务人赔偿。要证明「交接时是什么状态」，所以在交接前应当做一次设施设备状况的记录（拍照、录像、第三方检测），否则很难分清是自然老化还是人为破坏。

业主大会决定换物业，需要多少票？

两道门槛。第一道是参与门槛：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。第二道是同意门槛：选聘和解聘物业服务企业属于民法典第二百七十八条第一款第四项事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 两道门槛都算错，是老物业推翻决议最常用的突破口。 实践中最常见的错误是只看「同意票占比」，忘了「有没有达到三分之二的参与率」——参与率不够，决议本身就不成立。

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