一个小区一个物业？物业管理区域是怎么划的

一个小区一个物业？物业管理区域是怎么划的——先给结论：法律上有两个「一对一」——一个物业管理区域成立一个业主大会，一个物业管理区域由一家物业服务企业实施物业管理。区域怎么划，要看共用设施设备、建筑物规模、社区建设这三个因素，具体办法由省、自治区、直辖市制定，所以遇到具体尺度，一律以当地省级规定为准。本文讲清这两个「一对一」、划分的标准、划分不同带来什么影响，以及对划分有异议该找谁。

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一、两个「一对一」，先记住这两条

结论：一个区域一个业主大会、一个区域一家物业，这是物业管理的两条基本规则。

把这两条放在一起看，「一个物业管理区域」就是最基本的单位：区域之内，成立一个业主大会、选聘一家物业服务企业。这也就回答了很多业主的疑问——为什么不能随便把两个小区「合起来」共用一个业主大会，也不能把一个小区「拆开」各请一家物业。因为法律把业主大会和物业服务企业都绑在了「物业管理区域」这个单位上，区域不调整，后面这些都动不了。

换句话说，「物业管理区域」是整个物业管理制度的最小单元。业主自治也好、物业服务也好，都得先有这样一个范围，才能谈「谁来管、谁出钱、钱归谁」。

反过来，如果两个小区本来就不属于同一个物业管理区域，那么它们各自成立业主大会、各自选聘物业，也就顺理成章了。

这两个「一对一」，其实就是理解物业管理诸多问题的起点。业主大会为什么只能在这个范围内选？公共收益为什么按这个范围来分？物业费为什么是这个标准？很多时候，答案先要回到「区域怎么划」这个问题上。区域定了，主体、程序、收益、费用才有落脚点。

二、区域怎么划：三个因素，办法在省级

结论：划分只考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设这三类因素，具体办法由省级制定。

第九条第二款给划分定了三个因素：共用设施设备、建筑物规模、社区建设。也就是说，是否属于同一个物业管理区域，要看这些小区在共用设施设备上是否共用、建筑物规模上是否相称、社区建设上是否是一个整体，而不是凭哪一栋楼、哪一户说了算。

尤其要强调的是：具体办法由省、自治区、直辖市制定。这意味着，具体按什么尺度划，各地的规定不一样，一律以当地省级规定为准。网上流传的「多少户算一个区域」「多少平方米算一个区域」这类说法，不能照搬，判断时必须回到当地的规定。

所以，当有人拿一个具体的户数或者面积来论证「应该是一个区域」或者「应该是两个区域」时，你可以先问一句：依据是哪一级的哪一份规定。这一问，往往就能把问题拉回正轨。

另外要说明的是，这三个因素之间并不孤立。共用设施设备往往是最核心的一条：如果两个小区共用同一套供水、供电、消防或者道路系统，那么把它们强行拆成不同区域，管理上就会很别扭；反过来，建筑物规模相差悬殊、又各成体系的两个小区，硬要合在一起，业主之间也难有共同语言。社区建设这个因素，则更多考虑的是小区所处的社区治理格局是否是一个整体。

三、区域划得不同，影响哪些事

结论：区域划分直接影响业主大会、物业选聘、物业费标准和公共收益归属。

第一，影响业主大会的成立。 一个区域一个业主大会，划分变了，业主大会的组成也就变了。特别是分期开发的大盘，很可能被划成不同的物业管理区域，因而各自成立业主大会，各管各的事。这一点对业主的实际影响很大：同一个楼盘不同区域的业主，可能分属不同的业主大会，表决也好、选聘物业也好，都是各算各的。

第二，影响选聘物业的主体。 一个区域一家物业，选聘、解聘物业服务企业的，是该区域内的业主共同决定，别的小区的业主参与不了。也正因如此，选聘物业这类事项必须走业主共同决定的程序，站内另有专文讲表决门槛。

第三，影响物业费标准和公共收益归属。 不同区域的服务内容、收费标准可能不同；区域内的公共收益，比如电梯广告、场地租赁等，其归属和使用也以区域内的业主共有为基础。物业服务合同到期后能不能继续收费，站内同样有专文说明。

第四，影响改造和决策的范围。 老旧小区改造、共用设施设备的增减，都是在区域范围内决策的，区域边界不清，决策的基础也不稳。

需要补充的是，区域划分不等于产权划分。区域划的是「谁和谁是一个管理单位」，而房屋的产权、共有部分的归属，是另一套规则。搞清楚这一点，就不会把「管理区域」和「产权范围」混为一谈。

四、对划分有异议，该找谁

结论：区域划分属于行政管理事项，有异议向当地房产（住建）主管部门反映。

如果业主对物业管理区域的划分有不同意见，正确的做法不是自己另立门户，而是向当地房产（住建）主管部门反映，请其依法处理。因为划分涉及的是行政管理和省级规定，不是业主之间私下能协商改变的。

同时，业主也可以结合上述三个因素，把自己的理由和依据准备充分——比如共用设施设备是否实际共用、建筑物规模是否相称、社区建设上是否为一个整体——便于主管部门判断。对已经形成的划分，如果认为确有不当，可以依规反映，而不是自行否定其效力。

五、几个常见问题

结论：这几个问题，回到两条规则就能理清。

问：两个相邻的小区，能不能合并成一个物业管理区域、只请一家物业？ 要看是否符合区域划分的规定和当地省级办法。区域怎么划是行政管理事项，不是业主之间自己商量就能改的；即便业主都愿意，也要回到划分的规则上来。

问：同一个小区，能不能一部分业主另请一家物业？ 一般不行。一个物业管理区域由一家物业服务企业实施物业管理，这是第三十三条的明确要求。真要有不同意见，应当是通过业主共同决定的程序来选聘、解聘物业。

问：物业公司换了，物业管理区域会变吗？ 不会。换物业，变的是实施管理的主体，不改变区域的划分；区域还是那个区域，业主大会还是那个业主大会。

问：区域划分文件在哪里能查到？ 可以到当地房产（住建）主管部门了解，具体渠道各地不同，以当地公布的方式为准。

问：开发商分期开发，后期能不能另立一个区域？ 分期开发的项目是否划为同一区域，要看共用设施设备、建筑物规模和社区建设等因素，以及当地省级办法的规定。不能仅凭「是同一楼盘」就当然认为是一个区域，也不能仅凭「分了几期」就当然认为是多个区域。

问：区域里只有一栋楼、业主很少，也要成立业主大会吗？ 只要构成一个物业管理区域，就应当按照规则成立业主大会；至于具体怎么组织、程序怎么走，还要结合当地规定和实际情况。规模小并不是免除程序的理由。

问：对物业费有意见，能不能用区域划分来否定收费？ 不能。区域划分和物业费标准是两回事。对收费有意见，应当通过业主共同决定的程序、或者向主管部门反映来解决，而不是拿划分问题当理由拒交。

一句话总结

一句话：一个物业管理区域成立一个业主大会、并由一家物业服务企业实施物业管理；区域划分要看共用设施设备、建筑物规模和社区建设这三个因素，具体办法由省、自治区、直辖市制定，遇到具体尺度一律以当地省级规定为准。相关阅读可参阅业主大会表决要多少人同意才有效？达不到怎么办？、物业服务合同到期，物业公司还能继续收费吗？与小区公共收益（电梯广告等）归谁所有？。

以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。