参考案例某置业公司诉南通市自然资源和规划局房屋所有权登记案

一、案情速览

某小区新村一至五幢系原江苏省南通市城南危房改造办公室根据建设工程规划许可证开发建设的商业用房。二〇〇一年四月，原城南房管所与危房改造办公室签订购房协议购买上述房产，持购房协议书、购房发票办理了房产登记，登记建筑面积二百五十八点八八平方米。二〇〇三年七月原房管所改制，该房产一并列入改制资产转让给马某；同年八月马某成立某置业公司，十月该公司申请办理了该处房产的转移登记，登记面积仍为二百五十八点八八平方米。

二〇一三年一月，南通市监察局致函原住房保障和房产管理局，指出涉案房屋存在登记面积超出规划许可面积的情况。同年三月，某小区业委会也提出申请要求撤销错误登记。三月八日，原住房保障局向某置业公司送达《通知》，通知其提交申辩意见及相关证据；三月十三日公司提交了书面申辩意见及证据。经审查，原住房保障局认为涉案部分房屋未按规划许可建造，不具备产权登记条件，于五月八日作出撤销登记决定，撤销二〇〇三年十一月的转移登记。

经过多次关联诉讼，某置业公司于二〇一九年八月提起本案诉讼，要求撤销该撤销登记决定。一审法院判决驳回诉讼请求；南通市中级人民法院于二〇二一年八月二十日二审驳回上诉、维持原判。法院认为：房屋登记必须提供建设工程规划许可证等证明符合规划的手续，登记面积超出许可证核定面积的，属于基本事实不能成立，行政机关自我纠错并无不当，且撤销前已告知并听取申辩，程序合法。

二、裁判要点提炼

行政登记机关在不动产登记确有错误的情形下，有权主动纠错或者撤销登记。行政机关主动撤销不动产登记应当符合一定条件，即不动产登记簿记载的不动产面积、位置等自然状况或者所有权人、抵押权人等权利状况确与客观事实不符，同时应当充分听取不动产权利人的意见。

房屋权属证书的登记面积应当符合建设工程规划许可证等许可的面积；登记面积与规划面积不符，属于行政行为所认定的基本事实不能成立，符合行政机关自我纠错的前提条件。撤销登记会给公共利益或者利害关系人合法权益造成损害的，登记机关应当在不动产权利人、善意第三人及公共利益之间进行衡量，并选择合适的处理方式。

三、赵律师点评

二〇〇三年发的证，二〇一三年被撤了

这个案子的时间线拉得很长，先捋清楚。**二〇〇一年，房管所买了这处房产，登记面积二百五十八点八八平方米，办了证。** **二〇〇三年，房管所改制，房产作为改制资产转给马某；马某成立公司，办了转移登记，面积还是二百五十八点八八平方米。** **二〇一三年一月，监察局发函：这房子登记的面积，超出了规划许可的面积。** **二〇一三年三月，业委会也来申请撤销。** **三月八日，房管局发《通知》，让公司来申辩；三月十三日，公司提交了书面意见和证据。** **五月八日，房管局作出撤销决定，把二〇〇三年那次转移登记撤了。** **然后公司开始打官司，一路打到二〇二一年。** **最后法院判：撤销决定合法，公司的诉请驳回。** **这个结果，对企业主来说可能不太舒服——证发了十年，说撤就撤。** **但法律的逻辑是清楚的。** **房屋所有权登记，登记的是什么？** **登记的是「这栋房子、这个面积、这个位置、归这个人」。** **其中「面积」不是随便填的数字，它必须与规划许可、竣工验收、测绘成果对得上。** **因为面积决定了什么？** **决定了容积率是否合规、决定了房屋是否属于违法建设、决定了税费、决定了拆迁补偿、决定了抵押价值。** **如果登记面积大于规划许可面积，那多出来的部分是什么？** **是未经许可建造的部分，也就是通常说的「违建」。** **违建能不能登记？** **不能。** **所以法院的表述是：房屋登记都必须提供建设工程规划许可证等证明房屋符合规划的手续，否则不予登记；即便基于其他原因办理了权属登记，有权机关也可以依法纠正。** **「基于其他原因办理了」这句话很客气，实际意思是「当年办错了」。** **办错了能不能改？** **这就是本案的核心问题：行政机关的自我纠错权。**

行政机关能不能改自己发的东西

这是一个在行政法上争论很久的问题。**一派观点认为：行政行为一经作出即具有确定力，行政机关不能随意撤销，否则相对人的信赖利益无从保障。** **另一派观点认为：违法行政行为如果不允许纠正，等于让错误永久合法化，损害公共利益。** **现行法的折中方案是：原则上可以撤销，但要受限制。** **行政许可法第六十九条规定了可以撤销行政许可的情形，同时明确：撤销行政许可，可能对公共利益造成重大损害的，不予撤销；因行政机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出的准予决定被撤销，被许可人的合法权益受到损害的，行政机关应当依法给予赔偿。** **本案的裁判要点把这个思路搬到了登记领域：** **行政机关主动撤销不动产登记应当符合一定条件——登记簿记载的自然状况或者权利状况确与客观事实不符，同时应当充分听取不动产权利人的意见。** **注意这里有两个条件，缺一不可。** **第一个是实体条件：确实错了。** **本案错在哪？** **登记面积超出规划许可面积。** **这不是「判断分歧」，是客观不符。** **法院甚至做了测算：对照规划审批手续，参照实地查看测量数据，结合房屋实际情况测算，把不在规划范围以及超过规划许可建造的部分对应的权属证书予以撤销。** **注意这个处理方式——不是把整张证撤掉，而是把「超出的那部分」对应的权属撤销。** **这个细节很专业。** **它体现了比例原则：能达到纠正目的的最小手段。** **如果整证撤销，公司连合法部分的权利都没了；只撤超出部分，合法部分继续有效。** **第二个是程序条件：听取意见。** **本案房管局发了《通知》，告知了面积问题、档案查阅情况、启动撤销程序的事实，告知了陈述申辩权，公司也确实提交了书面申辩。** **程序走全了。** **对比本批另一个案子（井研业委会案），街道办撤销备案时没有听取意见，被认定违反正当程序。** **两个案子一对照，程序的分量就出来了：** **同样是自己撤自己，一个合法，一个违法，差别就在「有没有让对方说话」。**

信赖保护：企业说「我信了十年」，为什么不管用

企业的抗辩理由很自然：证是二〇〇三年发的，我信了十年，投了钱、做了经营、可能还办了抵押，现在说撤就撤，我的信赖利益怎么办？**这个问题，法律不是不管。** **但信赖保护要成立，有几个前提。** **第一个前提：信赖必须是「善意的」。** **如果相对人明知或者应当知道自己不符合条件，通过隐瞒、欺骗取得的登记，不受信赖保护。** **本案公司是不是善意？** **判决没有正面认定公司有欺诈。** **但它指出了一个关键事实：登记面积与规划许可面积不符，这是一个可以通过核对规划许可证发现的问题。** **作为受让方，在改制受让资产时，本就应当核对产权与规划的一致性。** **第二个前提：违法的程度不能太重。** **本案是「基本事实不能成立」——不是程序瑕疵，是实体错误。** **实体错误达到「登记的权利根本不存在」的程度，信赖保护就很难对抗。** **第三个前提：撤销不能严重损害公共利益。** **本案撤销的直接受益人是小区业委会和全体业主——被侵占的是业主共有的公共部分。** **所以撤销不但不损害公共利益，反而维护了公共利益。** **这三个前提一摆，企业的信赖保护主张就站不住了。** **但要说明一点：信赖保护不是完全没起作用。** **法院在判决里强调了「在依法纠错的基础上也尊重了房屋形成及改制的特殊情况，无明显不当之处」。** **「尊重特殊情况」这六个字，就是信赖保护留下的痕迹——它让撤销的范围被限制在超出部分，而不是整证作废。** **所以实务中的正确姿势不是「你不能撤」，而是「你只能撤超出部分，合法部分要保留；如果撤销造成我的实际损失，应当赔偿」。** **把主张从「对抗撤销」调整为「限制范围 + 主张赔偿」，胜率会高得多。**

登记机构的三条红线

从本案可以提炼出登记机构自我纠错的三条红线。**第一条红线：事实必须客观不符。** **不能因为「觉得当初办得不合适」就撤，必须是登记簿上的记载与客观事实不一致——面积不对、位置不对、权利人不符、抵押权已消灭。** **「客观不符」是可验证的，不是主观判断。** **第二条红线：程序必须完整。** **告知、听取陈述申辩、说明理由、送达决定，一个不能少。** **本案房管局做得很规范：先发《通知》，告知问题和权利；公司申辩；审查后作出决定。** **这套流程，跟行政处罚的告知程序是一个思路。** **第三条红线：手段必须适度。** **能部分撤销的不整体撤销，能更正的不撤销，能补正的不重作。** **这就是比例原则在登记领域的具体化。** **再补一条裁判要点里提到、但本案没有深入展开的重要问题：利益衡量。** **如果撤销会给公共利益或者利害关系人合法权益造成损害，登记机关要在「权利人、善意第三人、公共利益」之间衡量，选择合适的处理方式。** **什么叫「善意第三人」？** **比如公司拿这张证去银行抵押贷款，银行不知情、付了对价、办了抵押登记。** **这时候撤销登记，银行的抵押权怎么办？** **实务中通常的处理是：撤销登记，但保护善意第三人的抵押权（参照善意取得规则），或者由登记机构承担赔偿责任。** **这个问题在本案中没有出现，因为房子一直在公司名下，没有对外处分。** **但它是这类案件中最容易引发连锁反应的地方。** **所以给登记机构的操作建议是：启动撤销程序前，先查三件事——有没有抵押、有没有查封、有没有转让。** **如果有，撤销方案要一并设计，不能只管撤证不管后果。**

给企业和业主的两个视角

先给企业。**买房子、受让资产，一定要核对「三证一致」：房产证、规划许可证、竣工验收备案。** **面积是不是一致、用途是不是一致、有没有超建、有没有加建。** **本案的问题，就是当年买房时没人核对规划许可面积。** **二百五十八点八八平方米，比许可多出来一部分，二十年后被查出来。** **核对一次，几百块钱的调档费；不核对，二十年后一场官司。** **另外提醒：改制企业受让国有资产，尤其要注意这一点。** **改制资产往往手续不全、面积不清、权属复杂，接手前务必做完整的产权尽调。** **再给业主。** **本案的起点，是业委会提出申请要求撤销错误登记。** **这说明什么？** **说明小区共有部分被登记到开发商或者第三方名下，业主是可以主动去纠正的。** **很多小区都有类似问题：架空层、地下室、物业用房、公共绿地，被登记成了开发商的产权，或者被开发商拿去抵押。** **业主怎么查？** **第一步，查小区的规划总平面图和竣工验收资料，看哪些部分属于业主共有。** **第二步，到不动产登记中心查询这些部分登记在谁名下。** **第三步，如果登记错误，向登记机构提出书面申请要求更正；不更正的，提起行政诉讼。** **第四步，如果涉及开发商的恶意登记，可以同时提起民事诉讼，主张确认共有或者赔偿。** **这条路径，本案的业委会走通了——虽然花了八年。** **最后收一句：不动产登记簿是权利的「底账」，底账错了，上面记的一切都要重新算。** **对行政机关，纠错要及时；对企业，受让要核清；对业主，共有部分要盯住。** **三方各守一道，这类纠纷就会少很多。**

证是真的，面积是假的——登记簿上多出来的那几十平方米，迟早要还回去。