一、一句话定义
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》，2009 年 10 月 1 日施行时是 13 条，2020 年 12 月 23 日随二十七件民事类司法解释一并修正，2021 年 1 月 1 日起施行的版本只剩 5 条。其中第 5 条是施行条款，真正能拿来判案的只有 4 条。
被拿掉的 8 条，覆盖的恰恰是物业纠纷里最常打的几件事：物业费怎么催、业主能不能以「没享受到服务」为由不交、业委会怎么解聘物业、老物业赖着不走还能不能收费、全部转委托的合同算不算数、公开承诺算不算合同内容。这 8 条今天一条都不在解释里了，但它们没有被否定，而是整体搬进了民法典合同编第二十四章「物业服务合同」。
所以这部解释现在的定位变了：它不再是物业纠纷的主力依据，而是民法典物业服务合同章的补丁。打官司时先翻民法典第九百三十七条至第九百五十条，只有碰到「业主妨害物业服务」「违规收费抗辩」「预收物业费退还」「物业使用人参照」这四件事，才轮得到它出场。翻错顺序，引的条文就是一张废纸。
二、适用条件：这部解释现在只管四件事
判
断
一
份
材
料
该
不
该
引
这
部
解
释
，
先
看
它
解
决
的
是
不
是
这
四
件
事
。
四
件
之
外
，
一
律
去
民
法
典
找
条
文
。
#
#
#
第
一
件
：
业
主
妨
害
物
业
服
务
与
管
理
现
行
解
释
第
一
条
管
的
是
业
主
这
一
侧
。
业
主
违
反
物
业
服
务
合
同
、
违
反
法
律
法
规
、
违
反
管
理
规
约
，
实
施
了
妨
碍
物
业
服
务
与
管
理
的
行
为
，
物
业
可
以
请
求
他
停
止
侵
害
、
排
除
妨
碍
、
恢
复
原
状
。
「
妨
碍
」
这
两
个
字
覆
盖
的
行
为
很
广
：
把
公
共
走
廊
封
起
来
自
己
用
、
在
消
防
通
道
堆
杂
物
、
把
住
宅
改
成
群
租
、
在
一
楼
绿
地
圈
院
子
、
把
承
重
墙
砸
掉
、
长
期
占
用
他
人
车
位
、
在
楼
道
给
电
动
车
充
电
。
这
一
条
给
的
是
*
*
请
求
权
基
础
*
*
，
不
是
处
罚
权
。
物
业
拿
着
这
一
条
去
起
诉
，
能
拿
到
的
是
「
停
止
、
排
除
、
恢
复
」
，
拿
不
到
罚
款
。
想
要
罚
款
只
能
报
行
政
机
关
。
#
#
#
第
二
件
：
违
规
收
费
的
抗
辩
与
退
还
现
行
解
释
第
二
条
管
的
是
钱
。
物
业
擅
自
扩
大
收
费
范
围
、
提
高
收
费
标
准
、
重
复
收
费
，
业
主
可
以
拿
「
你
这
是
违
规
收
费
」
来
抗
辩
，
已
经
交
了
的
可
以
要
求
退
还
。
这
里
有
一
个
容
易
走
偏
的
地
方
：
条
文
限
定
的
是
「
违
反
物
业
服
务
合
同
约
定
，
或
者
违
反
法
律
、
法
规
、
部
门
规
章
规
定
」
。
也
就
是
说
，
收
费
违
规
有
两
种
形
态
，
一
种
是
违
反
合
同
约
定
，
一
种
是
违
反
规
定
。
前
者
要
拿
合
同
出
来
比
对
，
后
者
要
拿
价
格
主
管
部
门
、
住
建
部
门
的
规
定
出
来
比
对
。
两
条
路
径
的
举
证
材
料
完
全
不
同
，
混
着
用
会
被
驳
。
#
#
#
第
三
件
：
合
同
终
止
后
预
收
物
业
费
的
退
还
现
行
解
释
第
三
条
管
的
是
退
钱
。
物
业
服
务
合
同
的
权
利
义
务
终
止
后
，
业
主
可
以
要
求
退
还
已
经
预
收
、
但
尚
未
提
供
物
业
服
务
那
一
段
的
物
业
费
。
注
意
限
定
词
是
「
预
收
」
，
指
的
是
业
主
先
交
、
物
业
后
服
务
的
那
部
分
；
已
经
服
务
过
的
期
间
，
钱
不
退
。
#
#
#
第
四
件
：
物
业
使
用
人
参
照
现
行
解
释
第
四
条
管
的
是
承
租
人
、
借
用
人
这
类
不
持
产
权
但
实
际
使
用
房
屋
的
人
。
他
们
违
反
合
同
、
违
反
规
定
、
违
反
管
理
规
约
引
起
的
纠
纷
，
可
以
参
照
关
于
业
主
的
规
定
处
理
。
「
参
照
」
两
个
字
是
2
0
2
1
年
改
的
，
2
0
0
9
年
版
写
的
是
「
应
当
参
照
」
。
一
字
之
差
，
法
院
从
「
必
须
照
办
」
变
成
「
可
以
照
办
」
，
裁
量
空
间
大
了
。
遇
到
租
客
在
承
重
墙
上
打
洞
、
在
阳
台
外
挂
空
调
外
机
这
类
案
子
，
法
院
可
以
不
按
业
主
的
规
则
处
理
，
而
是
按
租
赁
合
同
和
侵
权
规
则
处
理
，
结
果
可
能
不
同
。
#
#
#
四
件
之
外
不
适
用
建
设
单
位
与
物
业
之
间
的
前
期
物
业
服
务
合
同
纠
纷
、
物
业
与
员
工
之
间
的
劳
动
争
议
、
业
主
之
间
的
相
邻
关
系
纠
纷
、
业
主
与
开
发
商
之
间
的
商
品
房
买
卖
纠
纷
，
都
不
在
这
部
解
释
的
射
程
内
。
前
一
类
适
用
民
法
典
第
九
百
三
十
九
条
、
第
九
百
四
十
条
，
第
二
类
适
用
劳
动
法
，
第
三
类
适
用
相
邻
关
系
规
则
，
第
四
类
适
用
商
品
房
买
卖
的
专
门
规
定
。
三、法条依据
- 《中华人民共和国民法典》
- 第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
- 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
- 第九百三十八条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
- 物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
- 物业服务合同应当采用书面形式。
- 第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
- 第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
- 第九百四十一条 物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
- 物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
- 第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
- 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
- 第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
- 第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
- 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
- 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
- 第九百四十五条 业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。
- 业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
- 第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
- 依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
- 第九百四十七条 物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。
- 物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。
- 第九百四十八条 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
- 当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
- 第九百四十九条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
- 原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
- 第九百五十条 物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
- 《中华人民共和国民法典》
- 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
- （一）制定和修改业主大会议事规则；
- （二）制定和修改管理规约；
- （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
- （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
- （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
- （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
- （七）改建、重建建筑物及其附属设施；
- （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
- （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
- 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
- 第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
- 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》
- 第一条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。
- 第二条 物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
- 业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。
- 第三条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
- 第四条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。
- 第五条 本解释自2009年10月1日起施行。
- 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
以上三组条文，构成现在处理物业纠纷的完整规范链条。第一组是民法典合同编第二十四章，从第九百三十七条到第九百五十条一共十四条，把物业服务合同从合同的订立、履行、解除一直写到终止后的交接，是这一章的全部内容。这十四章是 2021 年 1 月 1 日新生效的，此前民法典里没有「物业服务合同」这个典型合同，物业纠纷只能靠合同法总则、物权法和这部司法解释拼凑。
第二组是物权编里的两条。第二百七十八条列了九项必须由业主共同决定的事项，其中第四项「选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人」直接决定了物业的去留，表决门槛写在第二款：专有部分面积和人数都过三分之二才能开会，一般事项过半数同意，筹集维修资金、改建重建、改变共有部分用途这三项要过四分之三。第二百八十二条解决的是公共收益归属，建设单位、物业利用共有部分产生的收入，扣掉合理成本后归业主共有。
第三组是这部解释现行有效的五条。第五条是施行条款，写的是「自 2009 年 10 月 1 日起施行」，因为 2020 年那次是修正不是重新制定，施行日期沿用原日期。
三组之间是「法律→法律→司法解释」的层级关系。民法典有规定的，直接适用民法典；民法典没有规定、而解释有规定的，适用解释；两者冲突的，以民法典为准。这是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》确立的基本顺序。
法条核对日期：2026 年 11 月 11 日，核对对象为 data/law.db 中民法典现行版本与 2021 年修正后的物业服务解释。
四、与相邻概念的区别：五个最容易混的地方
#
#
#
一
、
物
业
服
务
解
释
与
物
业
服
务
合
同
前
者
是
裁
判
规
则
，
后
者
是
当
事
人
之
间
的
协
议
。
解
释
是
法
院
判
案
时
用
的
尺
子
，
合
同
是
物
业
和
业
主
之
间
的
约
定
。
二
者
的
关
系
是
：
合
同
约
定
优
先
，
约
定
不
明
或
没
有
约
定
时
才
由
法
律
和
解
释
补
充
。
所
以
第
一
步
永
远
是
看
合
同
，
合
同
里
写
了
收
费
标
准
的
，
就
不
必
再
讨
论
「
擅
自
提
高
收
费
标
准
」
里
的
「
擅
自
」
怎
么
认
定
。
#
#
#
二
、
物
业
服
务
人
与
建
设
单
位
建
设
单
位
是
开
发
商
，
物
业
服
务
人
是
提
供
物
业
服
务
的
企
业
或
其
他
管
理
人
。
前
期
物
业
服
务
合
同
是
建
设
单
位
替
未
来
的
业
主
签
的
，
但
民
法
典
第
九
百
三
十
九
条
明
确
它
对
业
主
有
约
束
力
。
这
个
约
束
力
的
正
当
性
在
于
：
业
主
买
房
时
，
房
价
里
已
经
包
含
了
前
期
物
业
的
安
排
，
属
于
概
括
承
受
。
区
分
二
者
的
实
益
在
责
任
承
担
。
房
屋
质
量
问
题
找
建
设
单
位
，
物
业
只
负
责
维
修
养
护
共
有
部
分
；
物
业
费
欠
缴
找
业
主
，
建
设
单
位
只
有
在
房
屋
已
竣
工
未
出
售
或
未
交
付
时
才
承
担
物
业
费
，
这
一
条
写
在
《
物
业
管
理
条
例
》
第
四
十
一
条
第
二
款
。
#
#
#
三
、
物
业
费
、
公
共
收
益
、
维
修
资
金
这
是
小
区
里
的
三
笔
钱
，
性
质
完
全
不
同
，
混
用
是
物
业
纠
纷
里
最
高
频
的
错
误
。
物
业
费
是
业
主
为
获
得
物
业
服
务
而
支
付
的
对
价
，
交
给
物
业
，
归
物
业
。
公
共
收
益
是
电
梯
广
告
、
地
面
停
车
、
场
地
租
赁
、
快
递
柜
进
场
费
这
类
利
用
共
有
部
分
赚
的
钱
，
扣
掉
合
理
成
本
后
归
全
体
业
主
共
有
，
物
业
只
是
代
管
。
维
修
资
金
是
业
主
买
房
时
按
比
例
交
存
的
专
项
资
金
，
存
在
专
户
，
专
款
专
用
，
用
于
共
有
部
分
保
修
期
满
后
的
维
修
更
新
，
动
用
要
经
业
主
共
同
决
定
。
三
笔
钱
的
流
向
是
：
物
业
费
流
向
物
业
，
公
共
收
益
流
向
业
主
共
有
账
户
（
优
先
补
充
维
修
资
金
）
，
维
修
资
金
流
向
施
工
单
位
。
物
业
把
公
共
收
益
直
接
冲
抵
物
业
费
、
或
者
把
维
修
资
金
挪
去
发
工
资
，
都
属
于
违
规
。
#
#
#
四
、
物
业
服
务
合
同
与
委
托
合
同
民
法
典
把
物
业
服
务
合
同
单
列
为
典
型
合
同
，
而
不
是
当
作
委
托
合
同
的
一
种
，
理
由
在
于
二
者
的
规
则
差
异
很
大
：
委
托
合
同
双
方
可
以
随
时
解
除
，
物
业
服
务
合
同
的
解
除
要
受
业
主
共
同
决
定
程
序
和
六
十
日
通
知
期
的
限
制
；
委
托
合
同
是
有
偿
或
无
偿
均
可
，
物
业
服
务
合
同
必
然
有
偿
；
委
托
事
务
的
后
果
由
委
托
人
承
担
，
物
业
服
务
的
后
果
由
物
业
自
己
承
担
。
实
践
中
常
见
的
误
区
是
拿
委
托
合
同
的
任
意
解
除
权
去
解
聘
物
业
。
民
法
典
第
九
百
三
十
三
条
的
任
意
解
除
权
不
适
用
于
物
业
服
务
合
同
，
想
解
聘
只
能
走
第
九
百
四
十
六
条
：
业
主
共
同
决
定
，
加
提
前
六
十
日
书
面
通
知
。
#
#
#
五
、
现
行
解
释
与
2
0
0
9
年
解
释
两
个
版
本
的
名
称
只
差
四
个
字
，
2
0
0
9
年
版
叫
「
具
体
应
用
法
律
若
干
问
题
的
解
释
」
，
现
行
版
叫
「
适
用
法
律
若
干
问
题
的
解
释
」
。
差
的
不
只
是
名
字
，
条
文
从
1
3
条
变
成
5
条
。
引
用
时
必
须
写
全
称
。
写
「
物
业
服
务
解
释
第
六
条
」
的
，
引
的
是
一
条
已
经
不
在
现
行
文
本
里
的
条
文
；
对
方
律
师
只
要
把
现
行
文
本
交
上
去
，
这
份
代
理
意
见
的
可
信
度
就
没
了
。
判
決
书
里
出
现
旧
条
号
，
二
审
是
要
被
挑
的
。
五、实操指引：删掉的八条，一条一条找去向
下
面
把
2
0
0
9
年
版
被
删
的
八
条
逐
条
对
到
现
行
法
上
。
这
是
本
篇
最
实
用
的
部
分
，
也
是
判
断
「
这
条
还
有
没
有
用
」
的
唯
一
方
法
。
对
照
的
方
法
是
：
拿
旧
条
号
去
民
法
典
里
找
语
义
对
应
的
条
文
，
找
到
且
内
容
一
致
的
算
搬
家
，
找
到
但
内
容
有
出
入
的
算
改
写
，
找
不
到
的
才
可
能
是
真
废
止
。
#
#
#
旧
第
一
条
：
业
主
不
得
以
「
不
是
合
同
当
事
人
」
抗
辩
2
0
0
9
年
版
第
一
条
写
的
是
，
建
设
单
位
签
的
前
期
物
业
服
务
合
同
、
业
委
会
与
业
主
大
会
选
聘
物
业
签
的
物
业
服
务
合
同
，
对
业
主
具
有
约
束
力
，
业
主
以
其
并
非
合
同
当
事
人
为
由
提
出
抗
辩
的
，
不
予
支
持
。
去
向
是
民
法
典
第
九
百
三
十
九
条
，
文
字
几
乎
照
搬
，
只
把
「
物
业
服
务
企
业
」
换
成
「
物
业
服
务
人
」
，
并
把
「
对
业
主
具
有
约
束
力
」
改
成
「
对
业
主
具
有
法
律
约
束
力
」
。
实
质
没
有
变
化
，
但
要
注
意
民
法
典
的
表
述
去
掉
了
旧
解
释
里
的
「
依
法
」
二
字
的
位
置
调
整
。
旧
解
释
强
调
「
建
设
单
位
依
法
与
物
业
服
务
企
业
签
订
」
，
民
法
典
的
「
依
法
」
修
饰
的
是
整
个
订
立
行
为
，
包
括
选
聘
程
序
是
否
经
过
业
主
共
同
决
定
。
程
序
不
合
法
的
前
期
合
同
，
业
主
仍
然
可
以
抗
辩
。
#
#
#
旧
第
二
条
：
合
同
或
条
款
无
效
的
两
种
情
形
2
0
0
9
年
版
第
二
条
列
了
两
种
可
以
确
认
无
效
的
情
形
：
一
是
物
业
把
物
业
服
务
区
域
内
的
全
部
物
业
服
务
业
务
一
并
委
托
他
人
而
签
订
的
委
托
合
同
；
二
是
物
业
服
务
合
同
中
免
除
物
业
责
任
、
加
重
业
主
责
任
、
排
除
业
主
主
要
权
利
的
条
款
。
去
向
分
成
两
处
。
第
一
处
是
民
法
典
第
九
百
四
十
一
条
第
二
款
：
物
业
服
务
人
不
得
将
其
应
当
提
供
的
全
部
物
业
服
务
转
委
托
给
第
三
人
，
或
者
将
全
部
物
业
服
务
支
解
后
分
别
转
委
托
给
第
三
人
。
第
二
处
是
民
法
典
第
四
百
九
十
七
条
，
格
式
条
款
无
效
的
一
般
规
则
。
这
里
有
一
个
被
普
遍
忽
略
的
实
质
变
化
。
旧
解
释
只
管
「
全
部
一
并
委
托
」
，
对
「
部
分
转
委
托
」
没
有
表
态
；
民
法
典
第
九
百
四
十
一
条
第
一
款
明
确
，
部
分
专
项
服
务
事
项
委
托
给
专
业
性
服
务
组
织
或
者
其
他
第
三
人
的
，
*
*
委
托
是
有
效
的
*
*
，
但
物
业
要
就
该
部
分
向
业
主
负
责
。
也
就
是
说
，
物
业
把
电
梯
维
保
包
给
电
梯
公
司
、
把
保
洁
包
给
保
洁
公
司
，
完
全
合
法
；
包
出
去
以
后
出
了
事
，
业
主
仍
然
找
物
业
，
物
业
再
去
找
承
包
方
追
偿
。
旧
解
释
时
代
的
实
务
中
，
曾
有
法
院
把
「
部
分
转
委
托
」
也
认
定
无
效
，
理
由
是
「
变
相
全
部
转
委
托
」
。
民
法
典
施
行
后
这
条
路
走
不
通
了
，
判
断
标
准
变
成
「
是
不
是
全
部
」
和
「
有
没
有
支
解
」
，
而
不
是
「
包
没
包
出
去
」
。
#
#
#
旧
第
三
条
：
不
履
行
义
务
的
违
约
责
任
与
公
开
承
诺
2
0
0
9
年
版
第
三
条
有
两
款
。
第
一
款
是
物
业
不
履
行
或
不
完
全
履
行
维
修
、
养
护
、
管
理
、
维
护
义
务
，
业
主
可
以
请
求
继
续
履
行
、
采
取
补
救
措
施
或
者
赔
偿
损
失
。
第
二
款
是
物
业
公
开
作
出
的
服
务
承
诺
及
制
定
的
服
务
细
则
，
应
当
认
定
为
物
业
服
务
合
同
的
组
成
部
分
。
去
向
是
民
法
典
第
九
百
三
十
八
条
第
二
款
和
第
九
百
四
十
二
条
。
第
九
百
三
十
八
条
第
二
款
写
的
是
：
物
业
服
务
人
公
开
作
出
的
*
*
有
利
于
业
主
的
*
*
服
务
承
诺
，
为
物
业
服
务
合
同
的
组
成
部
分
。
第
九
百
四
十
二
条
写
的
是
维
修
养
护
、
清
洁
绿
化
、
秩
序
维
护
、
安
全
保
护
义
务
，
以
及
对
违
法
行
为
的
制
止
和
报
告
义
务
。
两
处
变
化
要
看
清
。
第
一
处
，
「
服
务
细
则
」
这
四
个
字
没
了
，
只
剩
「
服
务
承
诺
」
。
物
业
内
部
的
操
作
规
程
、
员
工
手
册
，
不
再
是
合
同
组
成
部
分
，
业
主
不
能
拿
「
你
们
的
作
业
指
导
书
里
写
了
每
天
清
扫
两
次
」
来
主
张
违
约
。
第
二
处
，
加
了
「
有
利
于
业
主
的
」
限
定
，
且
把
「
应
当
认
定
为
」
改
成
「
为
」
。
这
是
从
推
定
变
成
直
接
规
定
，
举
证
负
担
轻
了
，
但
限
定
条
件
严
了
：
物
业
贴
出
来
的
「
本
小
区
停
车
不
负
责
保
管
」
「
装
修
期
间
发
生
事
故
与
物
业
无
关
」
，
这
类
不
利
于
业
主
的
声
明
，
不
构
成
合
同
组
成
部
分
，
也
不
因
为
公
开
作
出
就
有
效
。
#
#
#
旧
第
六
条
：
物
业
费
催
交
与
「
没
享
受
服
务
」
抗
辩
这
是
被
删
的
八
条
里
最
重
要
的
一
条
，
也
是
实
务
中
引
用
频
率
最
高
、
现
在
最
容
易
被
引
错
的
一
条
。
2
0
0
9
年
版
第
六
条
写
的
是
：
经
*
*
书
面
*
*
催
交
，
业
主
无
正
当
理
由
拒
绝
交
纳
或
者
在
催
告
的
合
理
期
限
内
仍
未
交
纳
物
业
费
，
物
业
请
求
业
主
支
付
物
业
费
的
，
应
予
支
持
；
物
业
已
经
按
照
合
同
约
定
以
及
相
关
规
定
提
供
服
务
，
业
主
仅
以
未
享
受
或
者
无
需
接
受
相
关
物
业
服
务
为
抗
辩
理
由
的
，
不
予
支
持
。
去
向
是
民
法
典
第
九
百
四
十
四
条
第
一
款
和
第
二
款
。
第
一
款
：
业
主
应
当
按
照
约
定
支
付
物
业
费
；
物
业
已
经
按
照
约
定
和
有
关
规
定
提
供
服
务
的
，
业
主
不
得
以
未
接
受
或
者
无
需
接
受
相
关
物
业
服
务
为
由
拒
绝
支
付
。
第
二
款
：
业
主
违
反
约
定
逾
期
不
支
付
的
，
物
业
可
以
催
告
其
在
合
理
期
限
内
支
付
；
合
理
期
限
届
满
仍
不
支
付
的
，
物
业
可
以
提
起
诉
讼
或
者
申
请
仲
裁
。
三
处
实
质
变
化
。
第
一
，
*
*
「
书
面
」
两
个
字
被
删
掉
了
*
*
。
旧
解
释
要
求
书
面
催
交
，
微
信
催
、
电
话
催
、
上
门
催
都
不
算
，
物
业
起
诉
时
拿
不
出
书
面
催
告
函
就
要
败
诉
。
民
法
典
只
要
求
「
催
告
」
，
形
式
不
限
。
这
对
物
业
是
松
绑
，
对
业
主
是
提
醒
：
口
头
催
一
下
也
可
能
起
算
合
理
期
限
。
第
二
，
「
合
理
期
限
」
仍
然
保
留
，
但
没
有
规
定
具
体
天
数
。
实
务
中
常
见
的
是
十
五
日
到
三
十
日
，
法
院
按
小
区
规
模
、
欠
费
金
额
、
业
主
联
系
情
况
个
案
判
断
。
催
告
函
上
写
「
三
日
内
付
清
」
的
，
很
容
易
被
认
定
为
期
限
不
合
理
。
第
三
，
「
未
享
受
服
务
」
抗
辩
的
表
述
从
「
未
享
受
或
者
无
需
接
受
」
变
成
「
未
接
受
或
者
无
需
接
受
」
，
意
思
一
样
，
只
是
用
词
规
范
化
。
空
置
房
业
主
主
张
「
我
没
住
，
没
享
受
服
务
」
的
，
按
这
一
款
照
样
要
交
，
这
一
点
没
有
变
。
唯
一
的
例
外
是
地
方
性
规
定
对
空
置
房
打
折
的
规
定
，
比
如
部
分
省
市
规
定
空
置
六
个
月
以
上
按
百
分
之
七
十
收
取
，
那
属
于
地
方
政
策
，
不
是
这
条
的
例
外
。
#
#
#
旧
第
七
条
：
物
业
使
用
人
交
费
与
业
主
连
带
责
任
2
0
0
9
年
版
第
七
条
写
的
是
：
业
主
与
物
业
的
承
租
人
、
借
用
人
或
者
其
他
物
业
使
用
人
约
定
由
物
业
使
用
人
交
纳
物
业
费
，
物
业
请
求
业
主
承
担
连
带
责
任
的
，
应
予
支
持
。
民
法
典
物
业
服
务
合
同
章
里
*
*
没
有
*
*
对
应
条
文
。
这
一
条
去
了
哪
里
？
去
了
《
物
业
管
理
条
例
》
第
四
十
一
条
第
一
款
：
业
主
应
当
根
据
物
业
服
务
合
同
的
约
定
交
纳
物
业
服
务
费
用
；
业
主
与
物
业
使
用
人
约
定
由
物
业
使
用
人
交
纳
物
业
服
务
费
用
的
，
从
其
约
定
，
业
主
负
连
带
交
纳
责
任
。
这
是
「
解
释
删
了
但
行
政
法
规
还
在
」
的
典
型
。
所
以
今
天
主
张
业
主
连
带
责
任
，
依
据
要
写
《
物
业
管
理
条
例
》
第
四
十
一
条
，
不
能
写
司
法
解
释
。
写
错
了
不
影
响
结
果
，
但
显
得
没
做
功
课
。
顺
带
说
一
句
，
同
一
部
条
例
第
四
十
四
条
规
定
，
物
业
管
理
区
域
内
供
水
、
供
电
、
供
气
、
供
热
、
通
信
、
有
线
电
视
等
单
位
应
当
向
最
终
用
户
收
取
有
关
费
用
。
物
业
代
收
水
电
费
时
加
价
、
或
者
以
停
水
停
电
逼
交
物
业
费
，
违
反
的
是
这
一
条
加
民
法
典
第
九
百
四
十
四
条
第
三
款
。
#
#
#
旧
第
八
条
：
解
聘
物
业
的
程
序
2
0
0
9
年
版
第
八
条
写
的
是
：
业
主
大
会
按
照
物
权
法
第
七
十
六
条
规
定
的
程
序
作
出
解
聘
物
业
服
务
企
业
的
决
定
后
，
业
主
委
员
会
请
求
解
除
物
业
服
务
合
同
的
，
应
予
支
持
；
物
业
向
业
主
委
员
会
提
出
物
业
费
主
张
的
，
法
院
应
当
告
知
其
向
拖
欠
物
业
费
的
业
主
另
行
主
张
。
去
向
是
民
法
典
第
九
百
四
十
六
条
，
但
*
*
改
了
，
而
且
改
得
不
轻
*
*
。
第
一
处
，
请
求
权
主
体
从
「
业
主
委
员
会
」
变
成
「
业
主
」
。
现
行
条
文
是
「
业
主
依
照
法
定
程
序
共
同
决
定
解
聘
物
业
服
务
人
的
，
可
以
解
除
物
业
服
务
合
同
」
。
业
委
会
只
是
执
行
机
构
，
能
不
能
起
诉
解
聘
，
要
看
业
主
大
会
有
没
有
授
权
。
第
二
处
，
新
增
程
序
负
担
：
决
定
解
聘
的
，
应
当
*
*
提
前
六
十
日
书
面
通
知
*
*
物
业
，
合
同
另
有
约
定
的
除
外
。
旧
解
释
没
有
通
知
期
要
求
，
业
主
大
会
今
天
决
定
，
明
天
就
能
解
除
。
现
在
必
须
留
出
六
十
日
。
第
三
处
，
新
增
赔
偿
责
任
：
因
解
除
合
同
造
成
物
业
损
失
的
，
除
不
可
归
责
于
业
主
的
事
由
外
，
业
主
应
当
赔
偿
。
什
么
算
「
不
可
归
责
于
业
主
」
，
实
务
中
一
般
指
物
业
自
身
违
约
、
服
务
不
达
标
、
被
吊
销
资
质
等
；
如
果
只
是
业
主
想
换
个
便
宜
的
，
属
于
可
归
责
，
要
赔
。
#
#
#
旧
第
十
条
：
退
出
、
移
交
与
「
事
实
服
务
关
系
」
2
0
0
9
年
版
第
十
条
写
的
是
：
合
同
终
止
后
，
业
委
会
请
求
物
业
退
出
物
业
服
务
区
域
、
移
交
物
业
服
务
用
房
和
相
关
设
施
、
移
交
必
需
的
资
料
和
代
管
的
专
项
维
修
资
金
，
应
予
支
持
；
物
业
拒
绝
退
出
、
移
交
，
并
以
存
在
事
实
上
的
物
业
服
务
关
系
为
由
请
求
业
主
支
付
合
同
终
止
后
物
业
费
的
，
不
予
支
持
。
去
向
是
民
法
典
第
九
百
四
十
九
条
和
第
九
百
五
十
条
，
两
条
一
起
看
才
完
整
。
第
九
百
四
十
九
条
第
一
款
加
了
义
务
清
单
：
退
出
、
交
还
物
业
服
务
用
房
和
相
关
设
施
、
交
还
必
需
资
料
、
*
*
配
合
新
物
业
做
好
交
接
*
*
、
*
*
如
实
告
知
物
业
的
使
用
和
管
理
状
况
*
*
。
第
二
款
是
后
果
：
违
反
的
，
不
得
请
求
业
主
支
付
合
同
终
止
后
的
物
业
费
；
造
成
业
主
损
失
的
，
应
当
赔
偿
。
第
九
百
五
十
条
是
新
加
的
平
衡
条
款
：
合
同
终
止
后
，
在
新
物
业
接
管
或
者
业
主
决
定
自
行
管
理
之
前
，
原
物
业
*
*
应
当
继
续
处
理
*
*
物
业
服
务
事
项
，
并
可
以
请
求
业
主
支
付
该
期
间
的
物
业
费
。
这
两
条
看
起
来
矛
盾
：
一
条
说
赖
着
不
走
不
能
收
费
，
一
条
说
接
着
干
可
以
收
费
。
界
线
在
「
有
没
有
被
要
求
退
出
」
和
「
有
没
有
完
成
交
接
」
。
法
院
的
判
断
标
准
通
常
是
：
业
主
大
会
或
业
委
会
已
经
明
确
通
知
退
出
、
新
物
业
已
经
进
场
，
原
物
业
仍
不
撤
场
的
，
适
用
第
九
百
四
十
九
条
，
不
收
费
还
要
赔
；
新
物
业
还
没
选
出
来
、
小
区
没
人
管
，
原
物
业
继
续
维
持
秩
序
、
清
运
垃
圾
的
，
适
用
第
九
百
五
十
条
，
可
以
收
费
。
实
务
中
物
业
最
容
易
踩
的
坑
是
：
一
边
不
交
接
资
料
，
一
边
按
第
九
百
五
十
条
收
费
。
这
种
情
况
下
法
院
一
般
只
支
持
到
「
实
际
提
供
服
务
且
业
主
实
际
受
益
」
的
部
分
，
资
料
不
移
交
造
成
的
损
失
另
算
。
#
#
#
旧
第
十
一
条
：
适
用
于
其
他
管
理
人
2
0
0
9
年
版
第
十
一
条
写
的
是
：
本
解
释
涉
及
物
业
服
务
企
业
的
规
定
，
适
用
于
物
权
法
第
七
十
六
条
、
第
八
十
一
条
、
第
八
十
二
条
所
称
其
他
管
理
人
。
去
向
是
民
法
典
第
九
百
三
十
七
条
第
二
款
：
物
业
服
务
人
包
括
物
业
服
务
企
业
和
其
他
管
理
人
。
从
「
准
用
条
款
」
变
成
「
定
义
条
款
」
，
其
他
管
理
人
不
再
是
「
参
照
适
用
」
，
而
是
直
接
纳
入
调
整
范
围
。
物
业
服
务
机
构
、
专
业
的
设
施
管
理
公
司
、
业
主
自
行
聘
请
的
管
理
团
队
，
都
在
内
。
#
#
#
旧
第
四
条
、
第
五
条
、
第
九
条
、
第
十
二
条
：
留
下
来
的
四
条
这
四
条
没
删
，
改
了
措
辞
搬
进
现
行
文
本
，
分
别
是
现
在
的
第
一
条
、
第
二
条
、
第
三
条
、
第
四
条
。
旧
第
四
条
（
业
主
妨
害
）
变
成
新
第
一
条
，
只
把
「
妨
害
」
改
成
「
妨
碍
」
，
把
「
物
业
服
务
企
业
」
改
成
「
物
业
服
务
人
」
。
旧
第
五
条
（
违
规
收
费
）
变
成
新
第
二
条
，
同
样
是
主
体
称
谓
的
替
换
。
旧
第
九
条
（
预
收
物
业
费
退
还
）
变
成
新
第
三
条
，
但
删
掉
了
后
半
句
「
物
业
服
务
企
业
请
求
业
主
支
付
拖
欠
的
物
业
费
的
，
按
照
本
解
释
第
六
条
规
定
处
理
」
。
因
为
第
六
条
已
经
不
存
在
了
，
指
引
落
空
，
索
性
删
掉
，
直
接
适
用
民
法
典
第
九
百
四
十
四
条
。
旧
第
十
二
条
（
使
用
人
参
照
）
变
成
新
第
四
条
，
把
「
应
当
参
照
」
改
成
「
可
以
参
照
」
。
这
一
处
改
动
最
容
易
被
忽
略
，
但
它
确
实
给
了
法
院
不
参
照
的
余
地
。
六、常见问题
物业把保洁、保安、电梯维保都包给外面公司了，合同还有效吗 有效。民法典第九百四十一条第一款允许把部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者第三人，物业就该部分向业主负责。只有当物业把全部物业服务一并转委托，或者把全部服务支解后分别转委托，才违反第二款，这部分约定无效。判断标准是「是不是全部」，不是「包没包出去」。包出去以后出问题，业主仍然找物业，物业赔完再向承包方追偿。
业主欠物业费，物业能不能停水停电 不能。民法典第九百四十四条第三款明确禁止以停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这一款是禁止性规定，合同里约定「欠费三个月物业有权停水」的，该条款无效。物业停水停电造成损失的，业主要求赔偿，法院支持。要注意区分两种情形：物业停水停电催费是违法的；供水供电企业自己因为欠费停供是另一回事，那是供用水、供用电合同关系。
物业从来没书面催过，直接起诉要物业费，法院会不会驳 不会仅因为没书面催告就驳回。民法典第九百四十四条第二款只要求「催告」，没有要求书面形式。但物业要证明催过，微信记录、短信、电话录音、上门张贴的照片都可以。实务中比较稳妥的做法是先发一份催告函并留存邮寄凭证，因为一旦业主抗辩「从没催过」，物业举证不能就要承担不利后果。另外要注意诉讼时效，物业费属于定期给付债务，逐期计算三年时效。
房子空着没人住，物业费能不能不交或者打折 按民法典第九百四十四条第一款，不能以「未接受或者无需接受」为由拒交。空置房照样要交，这是全国统一规则。但部分省市的地方性规定对空置达到一定期限的房屋有打折政策，比如按百分之七十收取，那属于地方政策，要看当地规定和物业服务合同约定。主张打折的，依据要写地方规定，不能写民法典。
业主大会决定换物业，原物业赖着不走，还能不能收这段时间的物业费 要分两段看。业主大会已经依法作出解聘决定、书面通知退出、新物业已经进场的，原物业仍不撤场，按民法典第九百四十九条第二款，不得请求合同终止后的物业费，造成损失还要赔。新物业还没选出来、小区确实没人管，原物业继续维持秩序、清运垃圾的，按第九百五十条可以请求该期间的物业费。实务中法院会看原物业有没有配合交接、有没有移交资料，一边不交接一边收费的，通常只支持实际提供服务且业主实际受益的部分。
物业擅自把物业费从每平米两块涨到两块六，业主怎么办 两条路一起走。第一条是抗辩加返还：现行解释第二条规定，物业擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主可以抗辩，已经交了的可以要求退还。第二条是否决调价程序：物业费调整属于业主共同决定事项，按民法典第二百七十八条，要经专有部分面积和人数都过半数的业主同意，物业单方发通知涨价，程序上就不成立。两条路可以并行，抗辩不影响另行起诉要求返还。
租客欠物业费，物业能不能直接起诉房东 可以。按《物业管理条例》第四十一条第一款，业主与物业使用人约定由使用人交费的，从其约定，但业主负连带交纳责任。所以物业既可以起诉租客，也可以起诉房东，还可以一起起诉。房东付了以后，按租赁合同向租客追偿。要注意的是，这条依据在行政法规里，不在司法解释里，2021 年修正时旧解释第七条已经被删除。
小区电梯广告费、地面停车费，物业能不能自己留着 不能。民法典第二百八十二条规定，利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后属于业主共有。物业只是代管人，收支要单独列账、定期公示，民法典第九百四十三条把「业主共有部分的经营与收益情况」明确列入必须公开的事项。物业把这笔钱直接冲抵物业费、或者用于发放员工奖金，属于挪用，业主可以要求返还并主张知情权。公共收益的用途由业主共同决定，一般优先补充专项维修资金。
七、十三条对照速查：旧条号今天该引什么
打物业官司写文书，最怕的是手头还留着 2009 年版的条号。下面这张对照按旧条号顺序排，左边是 2009 年版的条号，右边是今天的依据。查一遍，就知道该翻哪一本。
旧第一条，前期合同与选聘合同对业主的约束力，今天引民法典第九百三十九条。旧第二条，全部转委托与霸王条款无效，今天引民法典第九百四十一条第二款和第四百九十七条。旧第三条，不履行维修养护义务的违约责任与公开承诺，今天引民法典第九百三十八条第二款、第九百四十二条。
旧第四条，业主妨害物业服务与管理，今天引现行解释第一条。旧第五条，违规收费的抗辩与退还，今天引现行解释第二条。旧第六条，物业费的催交与「没享受服务」抗辩，今天引民法典第九百四十四条第一款、第二款。
旧第七条，物业使用人交费与业主连带责任，今天引《物业管理条例》第四十一条第一款。这一条是唯一一条跳到行政法规去的，特别容易漏。旧第八条，解聘物业的程序，今天引民法典第九百四十六条。旧第九条，合同终止后预收物业费的退还，今天引现行解释第三条。
旧第十条，退出、移交与事实服务关系，今天引民法典第九百四十九条和第九百五十条，两条要一起看。旧第十一条，其他管理人，今天引民法典第九百三十七条第二款。旧第十二条，物业使用人参照，今天引现行解释第四条。旧第十三条，施行与溯及，今天引现行解释第五条。
十三旧条号，十三条去向：进民法典的九条，留在解释里的四条，跳到条例的一条，其中旧第九条既留在解释里又引向民法典，算作两处。没有一条是真废止。这个结论对写文书的意义是：不要因为「解释删了」就认为主张没有依据，要找的是它搬去了哪里。
反过来，也不要因为「民法典里找到了」就以为规则没变。前面逐条对照里标出的五处实质变化——部分转委托从无效变有效、服务细则被删、书面催交被删、解聘新增六十日通知与赔偿责任、第九百四十九条与第九百五十条的分工——都会直接改变胜负，按旧规则准备材料，很可能在庭上被打个措手不及。
八、物业起诉讨物业费，要准备哪些材料
物业当原告讨物业费，败诉率不低，原因往往不是欠费事实不成立，而是证据链断了。按民法典第九百四十四条第二款和现行解释第二条、第三条的举证要求，至少要备齐五组材料。
第一组，物业服务合同。前期物业的，拿建设单位签的那份加业主公约；业委会选聘的，拿业主大会决议、选聘文件加合同。这一组证明收费的合同依据，缺了它，收费标准的合法性无从谈起。
第二组，收费标准与备案材料。普通住宅前期物业收费实行政府指导价的地区，要有价格主管部门的备案或者核准文件；实行市场调节价的，要有合同约定加业主共同决定的调价决议。物业单方张贴的收费公示，只能证明告知过，不能证明标准合法。
第三组，实际提供服务的证据。保洁记录、绿化养护记录、电梯维保合同与年检报告、消防设施检测报告、门禁与监控运维记录、投诉处理台账。这一组服务于民法典第九百四十四条第一款的前提——「已经按照约定和有关规定提供服务」。物业拿不出任何服务痕迹，业主一句「你们根本没管」，抗辩就可能成立。
第四组，催告证据。催告函加邮寄凭证、微信或短信记录、上门张贴的照片与时间戳。民法典不要求书面，但要求能证明「催过」和「催告的时间」，因为合理期限从催告之日起算，诉讼时效的中断也从这里起算。
第五组，欠费明细。按户、按期间、按面积和单价逐月列明，扣减已收部分，附收费台账。业主提出「我交过一部分」「你们多算了公摊面积」的，明细不清的物业要承担举证不能的后果。
这五组材料备齐，加上诉讼时效没有经过，物业费请求基本能站住。少一组，就要看法官愿不愿意给补正机会了。
九、旧解释不该再引的四个坑
第一个坑，引「书面催交」。2009 年版第六条要求书面催交，现在民法典只要求催告。业主要抗辩物业没催告，不能再拿「没收到书面函」说事，要说「从来没有催告过」，并让物业举证。反过来，物业也不能拿旧解释的书面要求去证明自己程序完备，因为那个要求已经没了。
第二个坑，引「服务细则构成合同组成部分」。旧解释把服务承诺和服务细则一起装进合同，现在只剩服务承诺。业主拿物业内部的保洁频次表、保安巡逻签到表主张违约的，法院会先问这份文件有没有对外公开作出。只贴在办公室墙上的，不算。
第三个坑，引「业委会请求解除合同」。现在解除权在业主，不在业委会。业委会起诉解聘物业，必须拿出业主大会的决议和授权，光有业委会公章不够。
第四个坑，引「事实服务关系」。旧解释一句话堵死了「赖着不走还能收费」，民法典把这条路分成两条：第九百四十九条堵、第九百五十条放。只看一条就下结论，结论一定是错的。物业主张交接期间的费用，要证明自己确实在提供服务、业主确实受益；业主主张不付，要证明已经通知退出且新物业已进场。
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这篇讲的是司法解释的版本变化，不是具体的诉讼方案。物业服务纠纷的地域差异很大：空置房物业费打折、前期物业的招投标要求、业主大会的表决程序，各省市的地方性法规和规章规定不一样，同一件事在两个城市可能得出不同结论。引用之前先确认本地规定，再确认合同的签订时间和争议发生时间，最后才定用哪一版规则。
以上内容为一般性法律知识介绍，不构成对具体案件的法律意见。涉及解聘物业、拒交物业费、追讨公共收益这类标的较大或者影响全小区的事项，建议委托执业律师，并以当地法院的生效裁判和主管部门的规定为准。