物业管理条例：物业费能不能不交、业主大会怎么开、换物业要几步

一个交付六年的小区，电梯三天两头坏，楼道灯半年不亮，业主群里天天有人说要拒交物业费。真到物业起诉的时候，被告席上坐了一排人，每个人手里都拿着一沓照片，法官问的第一句是：你们业主大会成立了吗？业委会有没有跟物业签合同？照片能证明服务不达标，但证明不了「该由谁来主张」这件事。

物业纠纷看着琐碎，实际上卡住当事人的往往不是道理，而是主体和程序。物业服务合同是谁签的、业主大会有没有成立、表决有没有过法定比例、维修资金能不能动用、公共区域的广告费该进谁的账——这些问题都由一部行政法规规定，就是《物业管理条例》。它 2003 年公布，历经 2007、2016、2018 年三次修订，现行文本六十七条。

这部条例的定位要摆正。它管的是「物业管理活动」，也就是业主选聘物业服务企业、双方按合同对共用部位和设施设备进行维修养护、维护环境卫生和秩序的活动。它不是《民法典》的替代，而是把《民法典》物权编关于建筑物区分所有权的规则，落到「业主大会怎么开、物业费怎么收、维修资金怎么用、物业退不出去怎么办」这些可执行的动作上。遇到具体争议，先看条例有没有直接规定，没有的回到《民法典》第二百七十一条以下。

一句话定义

物业管理条例，国务院令第 379 号，2003 年 6 月 8 日公布，根据 2007 年 8 月 26 日、2016 年 2 月 6 日、2018 年 3 月 19 日三次修订，现行文本共六十七条，就物业管理的定义、业主的权利义务、业主大会与业主委员会的成立与职责、管理规约与业主大会议事规则、前期物业管理与承接查验、物业服务合同与物业服务收费、物业的使用与维护、专项维修资金、公共收益归属、建设单位与物业服务企业的法律责任等作出的行政法规层面的规定；它是《民法典》物权编建筑物区分所有权制度在物业管理环节的主要配套法规。

构成要件 · 适用条件

一、什么算物业管理，谁受它管

第二条把物业管理定义为：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

定义里有三个要点。第一，主体是业主和物业服务企业两方，不是物业公司单方管理业主，也不是业主单方指挥物业。第二，对象是共用部位、共用设施设备和相关场地，专有部分室内的维修不在其列。第三，内容是维修、养护、管理和秩序维护，不包括代为行使公权力。物业没有罚款权、没有停水停电权、没有限制人身自由的权力，这一点在纠纷中经常被混淆。

第三条、第四条是国家层面的倡导性条款：提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励采用新技术新方法提高服务水平。这两条不产生具体的权利义务，但在解释「业主有没有选聘自由」时可以引用。

第五条确定监管体制：国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的监督管理。实务中就是住建部门，投诉物业找住建局（房管局）的物业科，这是行政投诉的正确入口，不是市场监管局也不是街道办。

二、业主是谁，有哪十项权利、六项义务

第六条第一款给了一个极简的定义：房屋的所有权人为业主。注意是所有权人，不是使用人、不是租户、不是购房合同的买受人（未过户前原则上不是业主，但已合法占有且符合司法解释条件的可以认定为业主）。房产证上写谁，谁就是业主；夫妻共有的，两人都是业主；公司名下的房子，公司是业主，法定代表人不是。

第二款列了十项权利：按合同接受服务；提议召开业主大会并提出建议；提出制定和修改管理规约、议事规则的建议；参加业主大会并行使投票权；选举业委会成员并享有被选举权；监督业委会工作；监督物业服务企业履行合同；对共用部位、共用设施设备的使用情况享有知情权和监督权；监督专项维修资金的管理和使用；法律法规规定的其他权利。

这十项里，实务中用得最多、也最容易被侵害的是三项：投票权、知情权、监督维修资金的权利。很多小区开业主大会，通知贴在没人看的角落，投票由物业代填，票箱由物业保管，这就同时侵害了投票权和知情权。业主可以据此主张业主大会决议程序违法，请求撤销。

第七条列了六项义务：遵守管理规约和议事规则；遵守共用部位、共用设施设备使用和公共秩序、环境卫生维护方面的规章制度；执行业主大会决定和业主大会授权业委会作出的决定；按规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；其他法定义务。

第五项「按时交纳物业服务费用」是物业起诉业主最常引用的依据。要注意它的表述是「按时交纳」，不是「无条件交纳」——业主对服务质量有异议，可以主张减免，但不能以「服务不好」为由长期全额拒交，这一点在后面物业费一节展开。

三、业主大会：一个区域一个大会

第八条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条：一个物业管理区域成立一个业主大会；物业管理区域的划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体办法由省级政府制定。

「一个区域一个大会」是硬规则。分期开发的小区，前期只交付了一期，能不能先成立业主大会？能不能把一期二期分开成立？实务中要看物业管理区域的划分是否经过备案。如果规划上是一个物业管理区域，共用设施设备（配电房、水泵房、消防控制室）是共用的，就应当成立一个业主大会；强行拆分，后面会在维修资金和公共收益上打成一团。

第十条规定成立程序：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

这一条的关键词是「指导」。街道办和住建部门有指导职责，但没有批准权，不能以「不批准」为由阻止成立。实务中常见的阻碍是：街道办要求先交齐物业费才能筹备、要求筹备组成员必须无欠费记录、要求开发商同意。这些附加条件没有法律依据。反过来，业主一方也不能完全抛开指导自行成立，程序上最好留下向街道办书面申请、要求指导的记录，将来发生争议时这份记录能证明程序正当。

第十三条、第十四条规定会议形式与通知：业主大会会议分定期会议和临时会议，定期会议按议事规则召开，经百分之二十以上的业主提议，业委会应当组织召开临时会议；召开会议应当于会议召开十五日以前通知全体业主，住宅小区还应同时告知相关的居民委员会，业委会应当做好会议记录。

十五日通知是硬性程序要求，少一天都可能被认定程序违法。通知要能证明送达：张贴拍照并注明位置、微信群公告截图、EMS 寄送存根，三者叠加最稳。

四、哪些事必须业主共同决定，票怎么算

第十一条列了七项必须由业主共同决定的事项：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业委会或者更换业委会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

这七项是「专属权限」，业委会不能代为决定，物业更不能。实务中最常见的越权是：业委会自行与物业续签合同、业委会自行决定把公共区域租给广告商、物业自行决定用维修资金修外墙。这三种都可以被业主起诉撤销。

第十二条是整部条例技术含量最高的一条，规定表决规则：会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加。

表决比例分两档：决定第十一条第五项（筹集和使用专项维修资金）和第六项（改建、重建建筑物及其附属设施）的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

这里有两个容易搞错的点。第一，是「双过半」和「双三分之二」，面积和人头两个维度都要达标，缺一不可。第二，「参加」和「同意」是两个不同的门槛：开会本身要有双过半的业主参加（参会门槛），表决通过还要双过半或双三分之二的业主同意（表决门槛）。很多小区的决议被撤销，就是因为只算了同意票，没算参会人数是否达标。

面积怎么算也有讲究。专有部分面积按不动产登记簿记载的面积计算，尚未登记的按测绘机构实测面积；总面积是建筑物总面积，即专有部分面积之和，不包括公摊。人头按业主人数计算，一个业主拥有多个专有部分的，按一人计算，但面积合并计算。

第十二条最后一款确立了两条重要规则：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

这两句话合起来就是一个完整机制：决议有效时全体业主都要遵守，包括投反对票的；决议侵权时受侵害的业主可以起诉撤销。撤销之诉的被告是业主大会或业主委员会（实务中多以业委会为被告，未成立业委会的以全体业主或具体行为人列明），起诉期限按《民法典》第二百八十条第二款，自知道或者应当知道决定作出之日起一年内。

五、业主委员会：职责、备案、越权

第十五条列了业委会的五项职责：召集业主大会会议并报告物业管理实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。

第二项是最要紧的一项，也是业委会法律地位的来源：只有业委会才有权代表业主与物业签合同。没有业委会的小区，谁能签？按《民法典》第二百七十八条，由业主共同决定；实践中由业主共同推举代表签署，或者由社区代管，但都需要业主共同决定的程序支撑。

第十六条规定，业委会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案不是成立要件，而是告知性备案——没备案不影响业委会的民事主体地位，但会影响它在银行开户、诉讼、签合同时的实操便利。实务中有街道办以「不予备案」变相否定业委会，这是越权。

第十九条规定了业委会的行为边界：业主大会、业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动；作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

这一条给行政机关一个纠错权，也给业主一个救济路径：先向街道办或住建部门书面投诉，要求撤销违法决议；不处理的，可以行政复议或行政诉讼。

六、前期物业：建设单位的三件事

第二十一条到第二十六条是前期物业管理的规则，核心是「开发商交房前必须先把物业安排好，且不能借机侵害买受人」。

第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条：建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示并说明，买受人在签订买卖合同时应当对遵守临时管理规约作出书面承诺。

这三条在实践中经常被跳过。很多购房人签合同时根本没看过临时管理规约，交房后才发现物业费标准、车位管理、装修限制都写在里面。虽然签字即受约束，但如果建设单位未履行明示和说明义务，买受人可以主张该条款不成为合同内容。

第二十四条是招投标要求：国家提倡建设单位按房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘物业服务企业；住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘，投标人少于三个或者住宅规模较小的，经区、县房地产行政主管部门批准，可以协议方式选聘。违反这一条，按第五十六条由主管部门责令限期改正、警告，可以并处十万元以下罚款。

第二十五条：建设单位与买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。这一条是买受人的保护伞——物业费标准、服务内容必须写进买卖合同，不能等交房时才拿出一份合同让你签。

第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。这一条解决了「前期合同赖着不走」的问题：只要业委会与新物业签的合同生效，前期合同自动终止，不需要建设单位同意，也不需要等到期限届满。

七、承接查验与资料移交

第二十八条：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条：办理承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交四类资料——竣工总平面图、单体建筑结构设备竣工图、配套设施和地下管网竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装使用和维护保养技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十六条：物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业委会应当向物业服务企业移交第二十九条第一款规定的资料。第三十八条：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会；业主大会选聘了新物业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

这一组条文构成「资料随物业走」的闭环：开发商交给前期物业，前期物业交给业委会，业委会交给新物业，合同终止时再交回业委会。资料不到位，新物业就无法维保电梯、消防、配电，最终受损的是业主。

第五十八条规定了不移交资料的罚则：由区、县房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。行政手段之外，业委会还可以提起民事诉讼要求移交，诉讼请求写「判令被告移交……资料」并附清单，判决后申请强制执行。

八、物业费：谁交、能不能拒交、代收不能加价

第四十条确立收费原则：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按国务院价格主管部门会同建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。这一条是「质价相符」的法律依据——收费必须与服务水平相适应，服务严重缩水时，业主可以主张调减。

第四十一条是物业费的责任条款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，业主负连带交纳责任；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

三个要点。第一，交费义务的基础是合同，不是「我有没有住」。房子空置、没装修、没入住，物业费照交，因为物业服务针对的是共用部分，不因某户空置而减少成本。第二，出租房约定由租客交费的，业主仍负连带责任，物业可以直接起诉业主。第三，交房前的物业费由开发商承担，判断「交付」的标准是书面交房通知送达并办理交接手续，不是业主拿了钥匙却不入住。

第四十三条：物业服务企业可以根据业主的委托提供合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。这一条针对的是「增值服务」——代收快递、家政、维修，必须另行委托、另行付费，不能悄悄塞进物业费。

第四十四条：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用；物业服务企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

这一条有两个实用价值。一是明确「水电气向最终用户收取」，物业不是收费主体，不能以「你没交物业费」为由停水停电。二是代收不得加价，很多小区的水费每吨比自来水公司贵几毛，就是违规加收，业主可以向价格主管部门投诉。

至于「服务不达标能不能拒交」，法律上的答案是：不能全额拒交，可以主张减免。理由有三。第一，物业服务是持续性、整体性的，个别部位瑕疵不等于整体未履行；第二，《民法典》第九百四十四条明确规定业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费；第三，司法实践中对服务质量瑕疵，通常按瑕疵程度酌减百分之十到三十，严重到物业根本未提供服务的，才可以大幅减免甚至不支持物业的请求。所以正确的做法是：按约交费、同时起诉要求整改或赔偿，而不是硬扛着不交，等被起诉时再举证服务质量——那时你已经站在被告席上，还要承担败诉部分的诉讼费。

第六十四条还规定了欠费的催告程序：业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。注意这里写的是「可以起诉」，不是「可以停水停电」，也不是「可以公布欠费名单」。物业公布业主姓名、房号、欠费金额的，可能构成对个人信息和名誉权的侵害。

九、专项维修资金：属于谁、怎么用、挪用后果

第五十三条：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金；专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用；收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同财政部门制定。

四个要点。第一，交存义务人是业主，不是开发商，通常在购房时按建筑安装工程造价的百分之五到八交存，具体比例各地不同。第二，所有权是业主共有，不是政府的钱、不是物业的钱。第三，用途限于保修期满后的共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不能用于日常保洁、绿化养护，也不能用于业主专有部分。第四，使用要走「双三分之二」表决程序（第十一条第五项、第十二条），紧急情况下按《民法典》第二百八十一条第二款可以先修后补程序。

第五十四条是公共收益条款：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续；业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

电梯广告、外墙广告、快递柜进场费、场地租赁费、通信基站租金，全都属于这一条管的「利用共用部位经营」。收益归业主，不是归物业。实务中物业常以「抵充物业费」「用于公共维修」为由自行支配，这不合法——要么补充维修资金，要么按业主大会决定使用，物业无权自己定。查账的方法很直接：要求物业公示经营合同和收支明细，不公示的可以起诉要求知情权。

第六十条规定了挪用维修资金的责任：由区、县房地产行政主管部门追回挪用的资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

十、换物业：交接、拒不退出怎么办

第三十九条：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（如保洁、绿化、电梯维保）委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。违反的，按第五十九条责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下罚款。

这一条针对的是「整体转包」——物业收着全额物业费，把整个小区的管理转包给另一家小公司，自己只赚差价。整体转包违法，但专项分包合法，界限是「全部」与「部分」。

换物业的完整流程是：业主大会依法定比例表决解聘原物业（第十一条第四项、第十二条）→ 业委会与新物业签订合同（第十五条第二项）→ 原合同终止，原物业应在合理期限内退出（《民法典》第九百四十九条）→ 原物业交还物业管理用房和资料（第三十八条）→ 新老物业交接（第三十八条第二款）→ 原物业不得以业主欠费为由拒绝退出（《民法典》第九百四十九条第二款）。

第三十八条第二款用了「应当做好交接工作」，这是一项法定义务。原物业拒不退出、拒不交接的，业委会可以起诉请求判令退出并移交，也可以向街道办、住建部门投诉，由主管部门责令限期退出；逾期不退的，按《民法典》第九百四十九条第三款，可以处罚款，并赔偿业主损失。

十一、物业的安全义务与制止报告义务

第三十五条第二款：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。这是物业承担赔偿责任的基础条款，性质是违约责任与侵权责任的竞合。

第四十五条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。第四十六条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作；发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，保安人员在维护公共秩序时应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

这两条划出了物业安全义务的边界：制止、报告、协助、救助，四项动作。物业不是警察，没有强制执法权，但它必须「制止并报告」。没制止、没报告，导致损失扩大的，就要承担相应责任。这就是为什么高空抛物案件中，物业「有没有装监控、有没有劝阻、有没有报告」会成为判决的关键事实。

十二、业主的共同责任：连带与配合

第四十七条：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律法规和管理规约；物业使用人违反本条例和管理规约的，有关业主应当承担连带责任。这一条把租客的违规行为绑定到业主身上——租客乱搭乱建、群租扰民，物业和邻居可以直接找业主。

第五十五条：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合；责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。这一条是处理「顶楼漏水不肯修、外墙脱落没人管」的路径：先定责任人（通常是该部位对应的业主或全体业主），责任人不修的，经业主大会同意，物业可以代为维修，费用由责任人承担。

法条依据

与相邻概念的区别

与物权编的区别。《民法典》第二百七十一条至第二百八十七条确立建筑物区分所有权的基本框架：专有部分所有权、共有部分共有权、共同管理权，以及业主共同决定的表决规则（第二百七十八条）、维修资金（第二百八十一条）、公共收益（第二百八十二条）、业主撤销权（第二百八十条）。物业管理条例是这一框架在「怎么操作」层面的细化，位阶上低于《民法典》，冲突时以《民法典》为准。比如《民法典》第二百七十八条把「参与表决」门槛定为专有部分面积过三分之二且人数过三分之二的业主参与，与条例第十二条的「双过半参加」不完全一致，应适用《民法典》。

与服务合同纠纷的区别。物业服务合同是《民法典》合同编第二十四章规定的有名合同，调整业主与物业之间的服务与被服务关系，争议焦点是服务是否达标、费用是否应付、违约如何承担。物业管理条例调整的是「物业管理活动」，范围更宽，包括业主大会成立、业委会备案、前期物业招投标、资料移交、行政监管与处罚。前者是民事关系，后者还包含行政监管内容。

与相邻关系的区别。《民法典》第二百八十八条至第二百九十六条的相邻关系，调整的是不动产相邻各方在用水、排水、通行、采光、通风、噪音等方面的权利义务，主体是相邻的不动产权利人，可以是非同一小区的邻居。物业管理条例调整的是同一物业管理区域内业主与物业、业主与业主大会之间的关系。楼上漏水影响到楼下，若在同一小区内，可能同时涉及相邻关系和物业管理；若跨越小区，则只能按相邻关系处理，与物业无关。

与撤销权之诉的区别。业主撤销权是《民法典》第二百八十条第二款规定的形成权，针对的是业主大会或业委会作出的侵害业主合法权益的决定，诉讼请求是撤销决议，起诉期限一年。物业管理条例第十九条、第十二条虽然也提到「可以请求人民法院予以撤销」，但它是同一制度在行政法规层面的重申，请求权基础仍是《民法典》第二百八十条。区别在于：条例还给了行政机关撤销违法决议的权力，两条路径可以并行。

与行政投诉的区别。对物业违规行为（不移交资料、挪用维修资金、整体转包、擅自改变物业用房用途），可以向住建部门投诉，由主管部门作出警告、罚款、责令改正等行政处罚。这是行政法律关系，处理的是公共利益和行业秩序；业主个人受到的损失，仍需通过民事诉讼解决。两者不能互相替代，但可以互相支撑——行政处罚决定书是民事诉讼中极有分量的证据。

实操指引

第一步：先搞清主体。查三样东西：不动产登记簿确认业主身份；物业管理区域备案信息确认属于哪个区域；业主大会、业委会的成立与备案文件确认有没有合法主体。没有业委会的小区，个人业主仍可以自己名义起诉物业（合同相对方是业主本人），但涉及共有部分的诉讼（如要求移交资料、返还公共收益），原告应当是业主大会或全体业主，个人起诉可能被以主体不适格驳回。

第二步：固定程序证据。要撤销业主大会决议，须证明程序违法：未提前十五日通知（第十三条）、参会人数未达双过半（第十二条）、表决票由物业代填、票箱未当场开验、计票未公开。取证方式是：向业委会书面申请查阅会议记录和表决票（第十四条第三款要求做好会议记录），不予提供的，起诉后申请法院调取。

第三步：别用拒交当武器。正确的组合是：按约交费（保留缴费凭证）＋ 书面要求整改（EMS 寄送，写明具体事项和期限）＋ 逾期不整改的起诉要求继续履行、赔偿损失或酌减费用。如果已经被起诉，抗辩思路是举证服务存在重大瑕疵（照片、视频、维修记录、投诉记录、行政处罚决定书），请求酌减，而不是主张「全部不交」。酌减的常见幅度是百分之十到三十。

第四步：走对表决程序。先确认事项属于「保修期满后共用部位、共用设施设备的维修更新改造」；再查本地实施细则规定的申请主体（通常是业委会或物业代申请）和表决方式；召开业主大会按双三分之二表决；向住建部门申请列支；施工、验收、结算全程留痕。紧急情况（电梯困人、消防设施失效、外墙脱落危及安全）可以先修后补，但要留存紧急情况的证据和事后补表决的记录。

第五步：从查账开始。书面要求物业公示共用部位经营合同、收支明细、发票；不公示的，提起业主知情权诉讼，请求判令提供查阅、复制。拿到账目后，主张返还收益或补入维修资金。诉讼请求要写清金额和计算方式，仅写「返还公共收益」会被要求补正。

第六步：程序比决心重要。先按第十二条组织表决解聘（双过半），决议要留存通知、签到、票箱、计票全程记录；再由业委会与新物业签书面合同（第三十四条要求合同载明服务事项、质量、费用、双方权利义务、维修资金管理与使用、物业用房、期限、违约责任）；新合同生效后书面通知原物业限期退出并交接；原物业拒不退出的，向街道办和住建部门投诉，同时起诉请求判令退出并移交资料、赔偿损失。

第七步：把业主拉进来。租客欠费、违规装修、群租扰民，按第四十一条、第四十七条，业主负连带责任。物业或邻居可以直接向业主主张，不必先去找租客。反过来，租客要主张权利（如要求维修、要求退还多收的费用），应以业主为被告，物业只在有过错时承担相应责任。

常见问题

房子空着没人住，物业费还要交吗？

要交。物业费的对价是共用部位和共用设施设备的维护、公共秩序和环境卫生的维持，这些成本不因某一户空置而减少。第四十一条规定业主应当按合同约定交纳，没有「空置减免」的例外。少数地方性规定对空置房有折扣（如按百分之七十收取），要看当地物业收费管理办法，没有地方规定的，全额交。

物业服务差，我可以不交物业费吗？

不能全额拒交，可以主张酌减。物业费是持续性对价，个别瑕疵不构成根本违约；《民法典》第九百四十四条也明确业主不得以未接受或者无需接受服务为由拒付。正确做法是按约交费、书面要求整改、必要时起诉要求酌减或赔偿。已经被告的，举证服务重大瑕疵请求酌减，实践中常见幅度是百分之十到三十。

电梯广告、快递柜的收益归谁？

归全体业主。第五十四条规定，利用共用部位、共用设施设备经营，应当征得相关业主、业主大会、物业同意并办理手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按业主大会决定使用。物业不能以「抵物业费」为由自行支配。业主可以要求公示合同和账目，不公示的可提知情权诉讼。

业主大会的决议我不服，能怎么办？

两条路。一是向街道办或住建部门书面投诉，请求责令改正或撤销（第十九条）；二是按《民法典》第二百八十条第二款提起撤销之诉，自知道或应当知道决议作出之日起一年内，请求法院撤销。撤销的理由通常是程序违法（未提前十五日通知、参会人数未达双过半、计票不公开）或内容侵权（侵害特定业主的专有部分权益）。

物业能不能以欠费为由停水停电？

不能。第四十四条明确供水、供电、供气、供热等单位应当向最终用户收费，物业只是受托代收，不是收费主体，也没有停供的权力。《民法典》第九百四十四条第三款也规定物业服务人不得以停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。遇到停水停电，可以报警、向住建部门投诉，同时起诉要求恢复并赔偿损失。

想换物业，需要多少人同意？

按第十一条第四项、第十二条，解聘物业服务企业属于「其他事项」，需要专有部分面积过半数且人数过半数的业主同意，且参会业主本身也要达到双过半。表决由业主大会作出，业委会不能代替。决议作出后，业委会与新物业签合同，新合同生效即导致前期物业合同或原合同终止。

原物业赖着不走怎么办？

三步。第一，书面通知限期退出并交接（附业主大会决议、新合同）；第二，向街道办、住建部门投诉，请求责令限期退出；第三，起诉请求判令退出、移交物业管理用房和第二十九条规定的资料、赔偿因拒不退出造成的损失。按《民法典》第九百四十九条，原物业不得以业主欠费为由拒绝退出，拒不退出的还要赔偿损失。

维修资金能用来修我家漏水吗？

要看漏水部位。屋面、外墙、共用管道属于共用部位，可以申请；室内自用管道、专有部分装修层内漏水，属于业主专有部分，不能动用维修资金。保修期内的，由建设单位按第三十一条承担保修责任，也不能动用维修资金。判断标准是「该部位是否属于全体业主共有」。

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