一句话定义：建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有单独所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，是“专有权＋共有权＋共同管理权”三位一体的复合型物权。

构成要件 / 适用条件

建筑物区分所有权成立，需同时满足以下要素：

  1. 标的物为区分所有建筑物：一栋建筑物在结构上能区分为独立使用部分（专有部分）与共同使用部分（共有部分）。
  2. 专有部分具备构造独立与使用独立：有固定界址、可排他使用，并得单独登记为特定业主所有。
  3. 共有部分从属于专有部分：共有部分（电梯、楼梯、外墙、绿地、道路、物业服务用房等）不能独立分割转让，随专有部分一并转移。
  4. 主体为业主：即专有部分的所有权人（含基于生效裁判、继承等取得所有权的人）。
  5. 共同管理权法定化：业主通过业主大会、业主委员会等形式，对共有部分和共同事务行使共同管理权利。

法条依据

法条依据
  • 第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
  • 第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
  • 第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
  • 第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
  • 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
  • 第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
  • 第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
  • 第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

与相邻概念的区别

  • 与共有不同：共有是数人对同一不动产或动产共同享有所有权；建筑物区分所有权中的“共有”仅指共有部分，且从属于专有部分，不可单独转让。
  • 与相邻关系不同：相邻关系是不同不动产权利人之间的法定便利与限制关系，不要求所有权同一；区分所有权发生于同一栋建筑内的业主之间，基于专有与共有的结构。
  • 与一般保证、抵押权等担保物权无关：区分所有权是所有权的一种形态，不属于担保范畴。

实操指引

常见问题

问：我把自家阳台封窗，邻居说影响外立面，能强制我拆吗？ 答：阳台若属专有部分，你享有使用、收益、处分权，但行使权利不得危及建筑物安全、不得损害其他业主合法权益，也不得违反管理规约。若封窗明显改变外立面、违反规约或造成安全隐患，业主大会、物业有权请求停止侵害、恢复原状。

问：小区车位、会所到底归谁？ 答：建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的从约定；占用业主共有的道路或其他场地增设的车位，属于业主共有。会所、物业服务用房原则上属于业主共有。

问：维修资金怎么动用？ 答：使用维修资金属于业主共同决定事项，需符合参与表决比例与同意比例要求；筹集维修资金要求更高（双四分之三）。

注意避坑

本文为法律知识介绍，不构成正式法律意见；具体案件请咨询执业律师。

法条核对日期：2026-10-26。