抵押财产范围：哪些东西能抵押、房子和地能不能分开押、后来新增的部分算不算

抵押合同签得再漂亮，第一步走错就全盘皆输：拿来的东西根本不能抵押。有人拿宅基地上的房子抵押，有人拿学校的教学楼抵押，有人拿已经被法院查封的机器抵押，还有人把房子抵押给一家银行、把地抵押给另一家，以为能多借一笔。这些做法要么抵押无效，要么范围对不上，等到要执行的时候才发现手里那张纸不值钱。

抵押财产范围这个问题，问的其实不是“值多少钱”，而是“法律允不允许拿它担保”“允许多大一块”。前者是效力问题，后者是范围问题。两个问题混在一起，就会出现“合同有效但抵押物不够”“抵押物够但一半不能优先”这类尴尬局面。

一、一句话定义

抵押财产范围，指抵押人提供的、用于担保债权实现的特定财产或者财产集合的边界；这个边界由法律允许抵押的财产类型、法律禁止抵押的财产类型、以及房地一体与从物随主物等延伸规则共同确定。

它包含三层意思。

第一层，准入。哪些财产可以抵押，法律列了正面清单；哪些不能抵押，法律列了负面清单。不在正面清单、又不在“法律行政法规未禁止”这个兜底里的，不能抵押。

第二层，延伸。抵押的是一栋楼，楼占的地算不算？抵押的是土地，地上的楼算不算？抵押之后加盖的部分算不算？抵押之后配的附属设备算不算？这些不是靠当事人约定解决，而是靠法定规则填补。

第三层，限定。抵押合同可以约定“只抵押A栋、不抵押B栋”，但法律有一批不许当事人排除的规则——房地一体、未一并抵押视为一并抵押。约定的范围与法定的范围冲突时，法定的部分优先。

要特别区分两个容易混的概念：抵押财产范围与担保债权范围。前者回答“拿哪些东西担保”，后者回答“担保多少钱”——主债权、利息、违约金、损害赔偿金、保管费和实现担保物权的费用。合同里写“担保范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权费用”，说的是后者；写“抵押物为位于某路某号的房屋及附属设施”，说的是前者。两者都写清楚，抵押才完整。

二、构成要件：三层判断加两张清单

判断某项财产能不能进入抵押财产范围，按三步走。

第一步，抵押人是否有权处分。

《民法典》第三百九十五条开宗明义：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押。无权处分是第一个拦路虎。共有房产未经其他共有人同意、公司财产未经股东会决议、代管财产未经委托人授权、租赁物未经出租人同意，都可能构成无权处分。无权处分不影响合同效力，但可能影响抵押权的设立与实现，善意取得制度在这里有适用空间，也有明确的边界。

第二步，是否落在禁止抵押的负面清单。

第三百九十九条列了六类：土地所有权；宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权（法律规定可以抵押的除外）；学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

这六类里，前三类是“性质上不能流通”，第四类是“权属不清”，第五类是“公权力限制”，第六类是兜底。实践中最常踩的是第二类和第五类：拿宅基地房抵押、拿查封房抵押。

第三步，是否属于可延伸的部分。

确定主物之后，还要确定“跟着走”的部分。房地一体规则、从物规则、新增建筑物规则、在建工程已完成部分规则，共同划定实际可执行的范围。

两张清单要背下来。

可抵押财产七类：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；海域使用权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。第七类是兜底条款，把“法无禁止即可押”的原则装进来，比如股权、应收账款、知识产权中的财产权、基金份额，这些虽然走的是质押登记，但在担保功能上属于同一体系。

禁止抵押财产六类：土地所有权；宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权（法律另有规定的除外）；公益目的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；权属不明或有争议的财产；被查封、扣押、监管的财产；法律行政法规禁止抵押的其他财产。

两点要补充。其一，“公益设施”的禁止针对的是为公益目的成立的非营利法人，营利性民办学校、营利性医疗机构的教育教学设施、医疗设施，不在这一款的禁止范围，但可能受其他规范约束。其二，“查封、扣押、监管”是指依法作出的公权力限制，公安机关扣押的车辆、海关监管的进口设备、法院查封的房产，在限制解除前都不能抵押；解除之后可以抵押，但要注意查封期间设立的抵押不能对抗查封债权人。

三、法条依据

条文之间是一条完整的逻辑链。第三百九十五条正面授权，第三百九十六条把授权延伸到“将有的动产”，第三百九十九条划出禁区，第三百九十七条用房地一体把“房”和“地”绑在一起，第四百条要求合同记载抵押财产的名称与数量，第四百一十七条切开“新增建筑物”、第四百一十八条约束集体土地使用权的实现后果。

担保解释的四条则是操作层面的补丁。第四十条解决从物，第四十九条解决违法建筑，第五十条解决划拨土地，第五十一条解决在建工程与土地使用权的关系，第五十三条解决“描述得太笼统还算不算数”。这几条是实务里最常被引用、也最容易被忽略的。

四、与相邻概念的区别

第一组：抵押财产范围与抵押财产价值。

范围是“哪些东西”，价值是“值多少钱”。范围由法律规定加合同约定确定，价值由评估确定。范围错，抵押权可能部分不成立；价值错，只影响能受偿多少。实践中最常见的错误，是把“评估价三百万”当成“能押三百万”——抵押担保的是债权，不是评估价，评估价只影响抵押率。银行按七成放贷，押的是评估价与变现能力，不是法律上的范围。

第二组：抵押财产范围与抵押财产转让。

范围讲“押什么”，转让讲“押了之后能不能卖”。二者容易混，是因为都涉及“抵押物的边界”。区别在于：范围问题是设立时的问题，转让问题是存续中的问题。范围没定清楚，转让时无法判断“卖的是不是抵押物”；范围定清楚了，转让才谈得上“抵押权追不追”。

第三组：抵押财产范围与担保债权范围。

前面已经说过，这里再强调一次，因为它是合同审查中最容易漏的一项。合同只写“以房屋抵押”，没写担保范围，发生争议时按法定范围处理：主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。合同写了“担保范围仅限本金”，则利息、违约金不在优先受偿范围内。两种写法都有效，但后果差别很大。审查抵押合同时，这两个条款要一起看。

第四组：房地产一体抵押与分别抵押。

房地一体是原则：以建筑物抵押的，占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，地上建筑物一并抵押；未一并抵押的，视为一并抵押。这条规则的立法目的，是避免“房是甲的、地是乙的”导致无法变价。

但实践中确实存在分别抵押：把土地使用权抵押给A银行，把在建工程抵押给B银行。担保解释第五十一条第三款给了处理规则：分别抵押给不同债权人的，按抵押登记的时间先后确定清偿顺序。注意，这不是承认“分别抵押有效且各自独立”，而是在房地一体的前提下解决顺位冲突——先登记的优先，后登记的在同一财产上排后面。

第五组：抵押财产范围与让与担保的标的范围。

让与担保的标的是“形式上转让的财产”，可以是股权、不动产、应收账款。抵押的标的是“不转移占有的担保财产”。二者的标的类型有重叠，但范围规则不同：抵押受第三百九十九条负面清单约束，让与担保则要看“形式上转让”是否合法、是否完成公示。拿禁止抵押的财产做让与担保，同样可能落空。

第六组：抵押财产范围与执行财产范围。

执行阶段，法院查封、扣押、拍卖的范围，原则上以执行依据确定的债务为限，但可以查封被执行人全部财产。抵押权人只能在抵押财产范围内优先受偿，超出部分按普通债权参与分配。所以抵押财产范围不仅决定“能不能优先”，还决定“优先的边界在哪里”。

五、实操指引

（一）签约前：三查。

第一查，查权属。不动产看不动产权证书记载的权利人、共有情况、土地用途、使用期限；动产看购置发票、合格证、登记证书；股权看公司章程、股东名册、工商登记。权属不明、存在争议的财产，直接排除。

第二查，查限制。查询不动产登记簿的查封、抵押、异议登记；查询市场监管部门的股权冻结；查询车辆管理所的查封；查询海关的监管期限。被查封、扣押、监管的财产不能抵押，这是硬约束。

第三查，查性质。是公益设施还是经营设施？是宅基地还是国有出让地？是违法建筑还是合法建筑？是划拨地还是出让地？这四问决定抵押的效力与实现方式。

（二）签约时：把范围写细。

不动产的写法：坐落、不动产权证号、建筑面积、宗地面积、用途、使用期限，附平面图与宗地图。有附属设施的，列明附属设施清单。有从物的，写明“从物随主物一并抵押”。

动产的写法：名称、型号、序列号、数量、存放地点、保管人。成批的原材料、半成品、产品，可以概括描述，但要能合理识别——写明类别、存放仓库、数量区间、管理方式。担保解释第五十三条允许概括描述，前提是“能够合理识别”，写成“公司全部动产”通常不够，写成“存放于某仓库的一号库、编号区间为某某的钢材”就够了。

在建工程的写法：项目名称、坐落、建设用地规划许可证号、建设工程规划许可证号、施工许可证号、已完工部分、登记范围。注意担保解释第五十一条：以在建建筑物抵押的，效力范围限于已办理抵押登记的部分，续建部分、新增建筑物、规划中尚未建造的部分不在范围内。

（三）签约后：办登记、做标记、留证据。

不动产抵押，登记设立，不登记不生效。动产抵押，合同生效即设立，不登记不得对抗善意第三人。浮动抵押，登记对抗。这三条要分清。

登记时要确保登记簿记载的抵押财产与合同约定一致。登记簿只写“房屋一栋”、合同写了“房屋及附属车库”，实现抵押权时车库是否在优先范围内，就要看能否证明车库属于从物或者附属设施。

（四）实现时：先分范围，再算价值。

第一步，确定优先受偿的财产范围。主物、从物、新增建筑物、附属设施分别列明。第二步，对范围内的财产评估、拍卖。第三步，按第四百一十七条处理新增建筑物：一并处分，但新增部分的价款不优先。第四步，按顺位分配，剩余返还抵押人。

（五）算例一：房与地分别抵押。

甲公司将厂房抵押给A银行（二零二二年五月登记），将厂房占用的建设用地使用权抵押给B银行（二零二二年八月登记）。厂房拍卖得款八百万，土地使用权拍卖得款一千二百万。

处理：依第三百九十七条，房与地视为一并抵押，两次抵押的效力都及于房地整体。依担保解释第五十一条第三款，按登记时间先后确定顺位：A银行在先，就房地整体变价款优先受偿；B银行在后，就剩余部分受偿。不能因为“合同只写了厂房”就认为A银行只能就厂房受偿。

（六）算例二：新增建筑物。

乙公司将建设用地使用权抵押给C银行，债权五千万。抵押后在该土地上新建一栋办公楼，投入两千万。整体拍卖得款一亿。

处理：依第四百一十七条，新增办公楼不属于抵押财产；实现抵押权时应与土地使用权一并处分；但新增建筑物所得价款，C银行无权优先受偿。假设土地使用权价值六千万、新增建筑物价值四千万，C银行只能就六千万优先受偿，剩余四千万归抵押人（或被其他债权人执行）。

（七）算例三：划拨土地上的建筑物。

丁公司将划拨土地上的办公楼抵押给E银行，未办理划拨土地抵押批准手续。拍卖得款三千万，其中应补缴土地出让金八百万。

处理：依担保解释第五十条，抵押合同不因未办批准手续而无效；拍卖款应优先用于补缴出让金八百万，剩余二千二百万由E银行优先受偿。这也是划拨地上建筑物抵押“看起来能押、实际打折”的原因。

（八）算例四：违法建筑。

己公司将未取得建设工程规划许可证的厂房抵押给F银行，一审法庭辩论终结前仍未补办手续。

处理：依担保解释第四十九条，抵押合同无效；但抵押人应承担缔约过失责任，F银行可要求赔偿损失，损失范围以信赖利益为限。如果抵押的是建设用地使用权、土地上有违法建筑，抵押合同不因违法建筑而无效，F银行仍可就土地使用权优先受偿。

（九）算例五：浮动抵押的确定。

庚公司以其现有及将有的原材料、半成品、产品设定浮动抵押，登记后正常经营。后因欠款被诉，法院判决生效进入执行。

处理：依第三百九十六条，抵押权人就“抵押财产确定时”的动产优先受偿。确定时点包括债务履行期限届满债权未实现、抵押人被宣告破产或解散、当事人约定的实现抵押权情形发生、严重影响债权实现的其他情形。确定之后新购入的原材料不再进入抵押范围，确定之前已经售出的产品也不再属于抵押财产。

（十）三类特殊标的的操作要点。

第一类，海域使用权。海域使用权属于第三百九十五条第二项列举的可抵押财产，登记机关是海洋主管部门（机构改革后多由自然资源部门承接）。抵押时要提交海域使用权证书、海域使用金缴纳凭证、评估报告。实现抵押权时有两个特殊限制：一是受让人应当具备相应的用海资格，养殖用海、港口用海、旅游娱乐用海的受让条件不同；二是改变海域用途须经原批准机关同意。这意味着，同一片海域在不同主体手里的价值可能差别很大，评估时要把资格限制折进去。

第二类，船舶与航空器。船舶抵押权在船籍港的船舶登记机关办理登记，未经登记不得对抗第三人；航空器抵押权在国务院民用航空主管部门办理登记。这两类标的的特殊之处在于优先权顺位：船舶优先权（船员工资、人身伤亡赔偿、港口规费、救助报酬、船舶营运中的侵权行为赔偿）先于船舶抵押权受偿，且船舶优先权不因船舶所有权转移而消灭。买受人拍得船舶后，优先权人仍可在一定期限内主张。所以银行做船舶抵押贷款，评估时不能只看船价，还要查有没有优先权负担。

第三类，集体经营性建设用地使用权。二零一九年土地管理法修订后，符合规划、依法登记的集体经营性建设用地可以入市，也可以抵押。抵押的要件有三个：一是土地所有权人（集体经济组织）依法作出书面决定；二是已办理登记；三是符合国土空间规划、用途管制。实现抵押权后，土地所有权性质不变，仍属集体所有，用途不得擅自改变（第四百一十八条对此有明确约束）。这一点与国有出让地不同，处置时的受让主体范围、审批流程都更复杂。

（十一）抵押财产清单的写法示范。

一份能用的抵押财产清单，应当做到“四可”：可识别、可核对、可评估、可执行。

可识别，是指每一项都有唯一指向。不动产写不动产权证号、坐落、面积；设备写名称、型号、出厂编号；存货写类别、规格、存放仓库与库位；在建工程写项目名称、许可证号、已完工楼栋与层数。

可核对，是指清单与登记簿、发票、台账能一一对上。清单上的设备编号，要能在固定资产台账里查到；清单上的存货数量，要能与仓库盘点表对上。对不上，执行时就会被质疑“抵押物不明”。

可评估，是指每一项都能单独估价或者按类估价。混在一起写“生产经营性资产一批”，评估机构无法出具明细，法院也难以确定拍卖底价。

可执行，是指每一项都具备变价条件。没有产权证的小产权房、无法分割的共有份额、已经嵌入建筑物无法拆除的设备，即使写进清单，执行时也难以变现。

示范条款可以这样写：抵押财产为下列第（一）项至第（三）项财产：（一）位于某某市某某区某某路某号的不动产，不动产权证号某某，建筑面积某某平方米，宗地面积某某平方米，用途为工业，使用期限至某某年某月某日，含附属设施清单所列的第1至第12项；（二）存放于某某市某某区某某路某号一号仓库的钢材，规格某某，数量约某某吨，以抵押财产确定时的库存为准；（三）某某型号数控机床三台，出厂编号分别为某某、某某、某某。担保范围为本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。

这样写，范围、价值、顺位、执行四个环节都能对上，真到打官司的时候，争议会少很多。

（十二）三个容易忽略的边界。

第一个边界是孳息。抵押财产被人民法院扣押之后，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。租金、果实、利息，从扣押之时起进入担保范围。扣押之前的孳息归抵押人，不在范围内。这一条常被忽略，做厂房抵押的债权人往往只盯着厂房本身，忘了还有租金可以一并执行。

第二个边界是代位物。抵押财产毁损、灭失或者被征收，抵押权并不当然消灭，而是转移到保险金、赔偿金、补偿金上。范围从“物”换成“钱”，顺位不变。抵押人如果已经领走补偿款，抵押权人可以要求返还或者提存；征收部门明知存在抵押权仍然向抵押人支付的，可能承担相应责任。

第三个边界是添附。抵押财产被附合、混合、加工，抵押权及于添附物或者抵押人享有的共有份额，但因添附导致价值增加的部分不在范围内。这一条与新增建筑物规则是同一个思路：抵押权保的是设立时的价值，不白拿抵押人后来的投入。

六、常见问题

问一：宅基地上的房子能不能抵押？

原则上不能。第三百九十九条第二项明确把宅基地等集体所有土地的使用权列为禁止抵押财产。实践中存在“宅基地使用权不能抵押、但房屋可以在本集体经济组织内部流转”的试点安排，也有一些地方开展农房财产权抵押试点，但试点有严格的地域和条件限制，不能作为普遍规则适用。拿宅基地房向银行抵押贷款，多数情况下办不了登记，合同即使签了也难以实现。

问二：唯一住房能不能抵押？

能。法律没有禁止抵押唯一住房。但实现抵押权时，要保障被执行人及其所扶养家属的基本居住权，执行法院通常会要求提供过渡住房或者从变价款中预留租金。所以“唯一住房”不是不能押，而是“押了之后执行难度大、变现打折”。

问三：按揭中的房子能不能再次抵押？

能，属于余额抵押。前提是第一次抵押的登记还在、债权余额小于房屋价值，且第一次抵押权人同意（合同有约定的从约定）。第二次抵押的顺位在后，只能在第一次抵押受偿后的剩余价值内优先受偿。办理时要看登记簿是否允许顺位抵押，有些地方的不动产登记系统对“二押”有额外要求。

问四：车位、车库能不能抵押？

有独立产权证的车位、车库可以单独抵押；没有独立产权、只有使用权的车位，不能单独抵押，但可以作为房屋的附属设施随房屋一并抵押。判断标准是“有没有独立的不动产单元号”。人防车位通常只有使用权，不能抵押。

问五：股权、应收账款、知识产权能不能“抵押”？

严格说，这些是权利质押，不是抵押。股权质押在市场监管部门登记，应收账款质押在中国人民银行征信中心的动产融资统一登记公示系统登记，知识产权中的财产权质押在相应主管部门登记。日常口语说“抵押股权”，法律上是“质押股权”，登记机关和规则都不同，办错登记等于没设担保。

问六：学校、医院的教学楼、病房能不能抵押？

为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施，不能抵押。营利性民办学校、营利性医疗机构的自有设施，不属于该款禁止范围，可以抵押，但要审查其设立性质、登记类型、是否有禁止性规定。判断的关键不是“名字里有没有学校、医院”，而是“是不是为公益目的成立的非营利法人”。

问七：被查封的房子签了抵押合同，有效吗？

合同有效，但抵押权不能对抗查封债权人，实际上也难以实现。第三百九十九条禁止的是“以被查封财产抵押”的处分行为，违反的后果是抵押不发生效力或者不能对抗。已经查封的财产，登记机构一般不予办理抵押登记；即使办了，执行程序中也会被认定为妨害执行。

问八：夫妻共有房产，一方签字抵押有效吗？

看情况。共同共有的不动产处分，应当经全体共同共有人同意。一方擅自抵押，另一方可主张该抵押对己方不发生效力；但债权人是善意、已办理登记、支付合理对价的，可能构成善意取得。银行放贷时要求夫妻双方签字，就是为了避免这个风险。

问九：抵押合同写“以公司全部资产抵押”，有效吗？

对不动产部分，必须具体列明，否则登记办不了，抵押权不成立。对动产部分，概括描述能够合理识别的，可以认定担保成立（担保解释第五十三条）。所以“全部资产”这种写法，不动产部分基本无效，动产部分要看能否识别。稳妥做法是分类列明：不动产清单、设备清单、存货类别与存放地。

问十：抵押财产被征收，范围怎么算？

抵押权及于补偿金。担保解释第四十二条规定，抵押财产毁损、灭失或者被征收，抵押权人可以按照原抵押权的顺位就保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。所以范围从“物”转到了“补偿款”，顺位不变。要注意的是，补偿款已经支付给抵押人的，抵押权人能否直接向征收部门主张，要看是否及时发出通知。

问十一：抵押范围内的财产被转让，范围会缩小吗？

不会自动缩小，但可能受影响。抵押期间抵押人可以转让抵押财产，抵押权不受影响（第四百零六条）；但受让人善意取得、已经支付合理对价并完成交付或登记的，抵押权可能落空。动产抵押未登记的，不得对抗善意受让人。所以范围是“法律上的边界”，能否实现还要看对抗规则。

问十二：抵押财产范围能在合同里排除法定部分吗？

部分可以，部分不可以。从物可以约定排除（担保解释第四十条明确“当事人另有约定的除外”）。房地一体不能排除，因为第三百九十七条是强制性规则，“未一并抵押视为一并抵押”。新增建筑物不能通过约定纳入，因为第四百一十七条是法定除外。约定与法定冲突时，法定的部分优先。

七、延伸阅读

• 抵押：抵押权的设立、登记对抗与实现路径。
• 抵押登记：登记材料、登记簿记载、登记错误的救济。
• 抵押财产转让：抵押期间卖房，抵押权跟不跟着走。
• 动产浮动抵押：存货、设备浮动抵押的确定与对抗。
• 土地经营权抵押：承包地的经营权能不能押、怎么押。
• 征收中的抵押权：房子被征收，补偿款先给谁。
• 建设工程价款优先受偿权：与抵押权竞合时谁优先。
• 中华人民共和国民法典：物权编担保物权分则全文。
• 申请强制执行全流程：抵押物拍卖后怎么把钱拿回来。