宅基地使用证和不动产权证不一致，以哪个为准？以不动产登记簿为准。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。老的宅基地使用证是权属来源的依据，但在实行不动产统一登记之后，权利归属以登记簿的记载为最终标准。
先说结论
顺位关系是：登记簿 > 权属证书 > 老证：
① 不动产登记簿是物权归属和内容的根据，证书记载与登记簿不一致时，以登记簿为准；
② 老的宅基地使用证（含集体土地建设用地使用证）是历史权属来源证明，未办理统一登记的仍然有效；
③ 登记簿确实记载错误的，可以申请更正登记；权利人不配合的，可以申请异议登记并在十五日内起诉；
④ 两家对权属本身有争议的，属于土地权属争议，先由政府处理，不服再起诉。
一、法律怎么规定
《民法典》第二百一十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
这条规则包含两层意思：
- 证书只是"证明"，不是权利本身。真正记载权利状态的是登记簿（登记机构的电子与纸质底册）；
- 登记簿优先。当老证、新证、登记簿三者不一致时，先看登记簿；只有能证明登记簿本身记载错误（如登记时材料伪造、面积计算错误、四至登记错误），才能推翻它。
第二百零九条同时确立了不动产物权变动的登记生效原则：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
二、几种"不一致"的常见情形
| 情形 | 原因 | 处理方向 |
|---|---|---|
| 老宅基地证登记的面积大于新证 | 历史测量口径不同、超占部分未确权 | 以登记簿为准；超占部分按当地政策处理 |
| 老证登记在父辈名下，新证登记在子女名下 | 继承、分家析产、赠与未及时变更 | 先办继承/析产手续，再办变更登记 |
| 家庭成员各自持有一份内容不同的证 | 历史重复发证、登记错误 | 申请更正登记；协商不成走权属争议程序 |
| 四至（边界）记载不一致 | 测量误差或相邻登记错误 | 申请更正登记，必要时由登记机构实地核查 |
三、发现不一致怎么处理
先查登记簿
携带身份证、户口本到不动产登记机构查询不动产登记簿的记载，确认"登记簿写的到底是什么"——这一步决定后续方向；
申请更正登记
权利人、利害关系人认为登记簿记载有错误的，可以申请更正；登记簿记载的权利人书面同意更正，或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正；
申请异议登记
权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记；异议登记后十五日内不提起诉讼的，异议登记失效；
提起权属争议处理
土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理；个人之间的争议由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理，对处理决定不服的，可以自接到通知之日起三十日内向人民法院起诉；
涉及继承、分家的，先解决基础法律关系
先确认继承份额或分家析产协议，再据此申请登记变更。
特别提醒：异议登记不是"确权登记"，它只是阻断第三人善意取得的临时措施，不解决实体权属。真正的确权仍要靠协商、行政处理或诉讼。
四、常见问题
手里只有 1990 年代的宅基地使用证，还能用吗？
能用。在未完成不动产统一登记的区域，老的宅基地使用证仍是权属来源的重要证据。但如果已经办理了统一登记，就要以新的登记簿为准。
老证是我父亲的名字，父亲去世了，现在登记簿还是他的名字，怎么办？
属于继承未办理变更登记的情形。应当先办理继承手续（继承权公证或法院裁判），再凭此申请将登记簿变更到继承人名下。
村里说我家"一户两宅"，不能确权，合理吗？
农村村民一户只能拥有一处宅基地（《土地管理法》第六十二条）。但因继承房屋、历史原因形成的一户多宅，实践中通常按"合法取得的部分予以确权、超占部分不予确权或按政策处理"的方式解决，具体以当地确权政策为准。
登记簿写错了，能要求登记机构赔偿吗？
因登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。前提是确实存在登记错误且造成了实际损失。
兄弟两人一份证，能不能分开办证？
符合条件的可以。先通过分家析产协议或继承手续明确各自份额，再申请分户登记或变更登记；不符合分户条件的，可按共有登记，明确各自份额。
五、法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
- 《中华人民共和国民法典》第二百一十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
- 《中华人民共和国民法典》第二百二十条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。
三点提醒：① 先查登记簿再下结论——很多人只拿着老证争论，却从未看过登记簿的记载；② 异议登记只有十五天"保质期"，不在这期间起诉就失效；③ 证与证打架、本质是权属争议的，不要直接去法院起诉确权，先走政府处理程序（土地管理法第十四条）。
一句话总结
宅基地使用证与不动产权证不一致时，以不动产登记簿为准：权属证书只是权利的证明，与登记簿记载不一致的，除能证明登记簿确有错误外，一律以登记簿为准。认为登记簿有错误的，可以申请更正登记，权利人不配合的可申请异议登记并在十五日内起诉；对权属本身有争议的，应先由政府处理。老证在未统一登记前仍是重要权属来源，但发生冲突时不能对抗登记簿。
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