认购书签了、五万定金交了，到了约定时间卖房人说不卖了，或者买房人看中别的盘扭头就走——搜「签了认购书不买房要赔什么」的人，真正想弄清的从来不是「赔不赔」，而是预约合同违约赔偿范围有多大：是定金就了结，还是按房价涨了多少赔差价？2023 年施行的合同编通则司法解释把预约合同的成立、违约认定和赔偿酌定一条线写清楚了。这篇把认购书阶段的账算明白，让你在签字前后都知道自己站在哪一步。
先看这三个要点
- 预约成立的门槛不高：认购书、订购书、预订书约定将来一定期限内订立合同，或为担保订立合同交付定金，能确定将来订约的主体、标的等内容的，预约合同成立。
- 违约有两种形态：一是拒绝订立本约，二是磋商订立本约时违背诚信原则导致没签成——比如提的条件明显背离认购书、压根没打算认真谈。
- 赔偿看约定与酌定：有约定按约定；没有约定的，法院综合考虑预约的内容完备程度和订立本约条件的成就程度酌定，通常不是直接按本约差价全额赔。
一、条文原文
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六条
- 当事人以认购书、订购书、预订书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。
- 当事人通过签订意向书或者备忘录等方式，仅表达交易的意向，未约定在将来一定期限内订立合同，或者虽然有约定但是难以确定将来所要订立合同的主体、标的等内容，一方主张预约合同成立的，人民法院不予支持。
- 当事人订立的认购书、订购书、预订书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合本解释第三条第一款规定的合同成立条件，未明确约定在将来一定期限内另行订立合同，或者虽然有约定但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的，人民法院应当认定本约合同成立。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第七条
- 预约合同生效后，当事人一方拒绝订立本约合同或者在磋商订立本约合同时违背诚信原则导致未能订立本约合同的，人民法院应当认定该当事人不履行预约合同约定的义务。
- 人民法院认定当事人一方在磋商订立本约合同时是否违背诚信原则，应当综合考虑该当事人在磋商时提出的条件是否明显背离预约合同约定的内容以及是否已尽合理努力进行协商等因素。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第八条
- 预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同的义务，对方请求其赔偿因此造成的损失的，人民法院依法予以支持。
- 前款规定的损失赔偿，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院应当综合考虑预约合同在内容上的完备程度以及订立本约合同的条件的成就程度等因素酌定。
二、要件拆解：预约违约责任的成立
| 要件 | 条文要求 | 实务把握 |
|---|---|---|
| 预约成立 | 认购书等能确定将来订约的主体、标的等内容 | 房源具体到楼栋房号、主体明确，认购书基本都满足 |
| 违约行为 | 拒绝订立本约，或磋商中违背诚信原则致未订立 | 明确表示不卖/不买；或者坐地涨价、附加认购书没有的苛刻条件 |
| 损失存在 | 不履行订立本约义务造成损失 | 另行购房多付的价款、缔约费用；没有损失则赔偿无从谈起 |
| 赔偿依据 | 有约定从约定；无约定按两条酌定 | 预约内容越完备、本约条件越接近成熟，酌定赔偿越接近履行利益 |
三、三种情形对号入座：赔定金还是赔差价
第一种，认购书只是意向：仅表达交易意向、没约定将来签约期限，或连主体、标的都定不下来——预约都不成立，一方反悔至多涉及缔约过失或定金返还，谈不上违约赔偿。
第二种，预约成立后一方拒签：这是最典型的场景。认购房源、价格区间、签约期限都写明了，一方到期拒绝签正式合同，适用定金罚则只是起点——如果房子已经涨价、另一方有证据证明差价损失，可以主张超出定金的赔偿；法院酌定时看认购书写得多细、本约谈到了哪一步。认购书里价格、付款方式、面积都敲定了，赔偿就更接近本约履行利益；只定了房号和意向价，酌定就保守。
第三种，名为磋商实为恶意拖延：表面上坐下来谈了，但提出的条件明显背离认购书——比如价格突然上浮两成、要求改付款周期——或者干脆提无穷无尽的新要求，属于违背诚信原则导致本约未能订立，与直接拒签同等对待。反过来，守约方也要注意：已尽合理努力进行协商是免责尺子，确因贷款政策、限购资格等客观原因谈不拢的，不轻易认定违约。
再补三个签认购书阶段最常被问到的实操问题。
问题一：定金交了认购书没约定签约期限，怎么办？没有期限不等于无限拖延。守约方可以催告对方在合理期限内签约；对方经催告仍拒绝或提条件的，参照第七条的违约认定路径处理。不过催告前先自查：认购书对签约时间没约定，往往意味着预约内容不够完备，这会同时影响赔偿酌定的幅度——认购房源价格都定了的，酌定赔偿更接近实际差价；只有意向价的，酌定更保守。
问题二：毁约方把定金赔了，就什么都不欠了吗？定金罚则与损害赔偿不是二选一的封闭关系：定金不足以弥补实际损失的，守约方可以就不足部分继续主张赔偿。认购书另有违约金条款的，定金与违约金按规则择一适用、不足补差。所以「五万定金了结一切」的口头承诺，法律上并不成立。
问题三：认购书里写「因政策、贷款原因无法签约的互不追责」，还适用吗？这类不可归责条款原则上有效，政策限购、贷款审批未通过等客观障碍导致本约未能订立的，双方各自免责、定金返还，不进入罚则。但要区分真政策与假政策：以「征信有问题」为由拒签、事后查明征信并无问题的，属于借故毁约，免责条款护不住。
最后提醒保存证据的细节：认购书原件、定金收据、与销售或卖方的全部沟通记录、以及磋商阶段对方提出的条件变化，都要完整保留。预约纠纷的特点是「事在人为、证在细节」——谁先变卦、变在哪一步，往往就藏在几条微信的先后顺序里。
再补一层关于诉讼选择的实务判断：预约违约的诉求有两条常见路径，一是主张继续履行预约（请求判决对方签订本约），二是主张解除预约并赔偿。前者在司法解释第七条框架下有判决支持的空间，但判决后的强制执行面临「行为义务」的天然难题——判他签约容易，逼他真心签约难；后者把关系一次性了断，赔偿按第八条酌定，落袋更快。多数场景下，第二条路径是更务实的选择；坚持要「买下这套房」的，也要同时准备赔偿作为备位主张，两条腿走路。起诉前把诉求主次、定金处置、差价证据三件事排成一张清单，庭上就不会被对方牵着走。
四、边界与误区
- 误区一：「不签正式合同最多损失定金」。定金罚则只是法定担保手段之一，认购书另有违约金约定的从约定；损失超过定金的部分，守约方依然可以主张，卖方在房价上涨期毁约尤须掂量。
- 误区二：「认购书写了最终以正式合同为准，就等于想签就签、想不签就不签」。「以正式合同为准」约束的是本约内容，不是免除签约义务；坐地加码导致谈崩，照样是不履行预约。
- 误区三：「认购书内容够全，就自动变成买卖合同」。要看是否明确约定将来另订合同：明确约定的，停留在预约；没明确约定且主要条款达成合意、或一方已交房付款对方接受的，直接认定本约成立——这时违约就按本约责任算了，不再按预约酌定。
- 不适用：意向书、备忘录阶段的纯意向接触（无定金、无订约安排）；本约已签订后的反悔（直接按本约违约处理，与本篇路径不同）。
五、实操建议：签认购书前后各盯住一处
- 签约前：把关键条款尽量写进认购书——房号、总价、付款方式、签约期限；写不进的，也要对「最终以正式合同为准」的范围心里有数；
- 警惕无限磋商条款：对「价格另行协商」「条款以开发商最终解释为准」的表述，签字前要求明确底线，否则预约的约束力会打折；
- 对方毁约时：第一时间书面催告签约并固定其拒绝的意思表示，同时收集同期同地段成交价证据，为超出定金部分的差价主张做准备；
- 自己确实买不了：尽早书面告知并争取协商解除，别玩失踪——拖延期间房价波动造成的扩大损失，怠于协商的一方也可能分担。
站内《签了认购书、意向书又不想买了，定金能退吗》《认购书签了定金交了，购房合同没谈成定金能退吗》讲定金返还的具体情形，《合同解除之后怎么算：恢复原状、折价补偿与赔偿损失》对解除后的损失计算有专文，可对照使用。
一句话总结：认购书不是白纸一张——约了将来签约就得认真签，拒签或恶意磋商都要担责；赔偿下限定金、上探差价，认购书写得越细，账算得越实。
以上内容为一般性法律知识介绍，不构成正式法律意见。具体案件请结合认购书内容与磋商过程证据，咨询执业律师后主张。