预约合同的法律地位是明确的：认购书、订购书、预订书约定在将来一定期限内订立合同的，本身就是一份合同，违反它和不履行正式合同一样构成违约。很多人以为“反正正式合同没签，随时可以走人”，这正是纠纷的高发点——定金被没收、赔偿被主张，依据都在预约上。
一、什么算预约，什么只是意向
- 《中华人民共和国民法典》第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
判断标准不是文件叫什么名字，而是内容。司法解释把门槛写得很具体：
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六条当事人以认购书、订购书、预订书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。当事人通过签订意向书或者备忘录等方式，仅表达交易的意向，未约定在将来一定期限内订立合同，或者虽然有约定但是难以确定将来所要订立合同的主体、标的等内容，一方主张预约合同成立的，人民法院不予支持。
两段对照记三要素：约定将来签约 + 期限明确 + 主体标的能确定，凑齐就是预约；只表达“有合作的意愿”、条件都没影的，是意向表达，转身走人不用担责。交付定金但不写签约期限的，也可能被认定为担保将来订约的预约。
二、还有一层：有的认购书其实就是本约
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六条当事人订立的认购书、订购书、预订书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合本解释第三条第一款规定的合同成立条件，未明确约定在将来一定期限内另行订立合同，或者虽然有约定但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的，人民法院应当认定本约合同成立。
也就是说，一份叫“认购书”的文件，如果标的、数量、价款都谈定了，又没约定“以后再签正式合同”，或者双方已经开始交房付款，法院可能直接认定买卖合同本身已经成立——这时违约的后果按本约算，责任比预约重得多。所以拿到认购书，先判断它是意向、预约还是本约，三种身份对应三种责任。
三、不签本约的责任边界
预约违约的认定标准：
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第七条预约合同生效后，当事人一方拒绝订立本约合同或者在磋商订立本约合同时违背诚信原则导致未能订立本约合同的，人民法院应当认定该当事人不履行预约合同约定的义务。人民法院认定当事人一方在磋商订立本约合同时是否违背诚信原则，应当综合考虑该当事人在磋商时提出的条件是否明显背离预约合同约定的内容以及是否已尽合理努力进行协商等因素。
两种违约形态：干脆拒绝签约；或者表面来谈、实则抬价拆台（提出的条件明显背离预约内容）。赔偿责任的范围：
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第八条预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同的义务，对方请求其赔偿因此造成的损失的，人民法院依法予以支持。前款规定的损失赔偿，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院应当综合考虑预约合同在内容上的完备程度以及订立本约合同的条件的成就程度等因素酌定。
实务尺度可以概括为：预约违约的赔偿一般低于本约违约——预约只锁定了“签约机会”，本约才能锁定履行利益。定金已付的按定金规则处理（双倍返还或没收）；有违约金约定的按约定主张；没有约定的，赔偿按预约内容完备程度和本约条件成就程度酌定，通常围绕信赖利益（错过其他交易机会、已支出的费用），很难拿到本约履行后的全部利润。
四、双方的操作清单
拿到认购书先定性：有没有约定签约期限？主体、标的能否确定？主要条款是否已谈定？据此判断是意向、预约还是本约。
签预约时就把关键商业条款锁进去（价款、付款方式、交付时间），让预约内容越完备，将来违约赔偿越好算，也降低对方磋商时抬价的空间。
遵守约定的签约期限：到期前主动推进磋商，保留沟通过程记录；认为对方抬价拆台的，书面指出其条件背离预约。
一方拒绝签约的，发函限期要求履约，逾期后固定损失证据（另购的差价、已付费用）再索赔。
确实不想继续交易的，尽早书面通知并协商解约方案，把责任锁在定金或协商金额，不要拖到对方损失扩大。
磋商无果的，及时起诉主张定金罚则或赔偿；注意对方“善意义有理由未签约”的抗辩，比如政策变化、贷款条件不可归责于双方。
五、常见误区
- “正式合同没签就啥都不算”：预约合同独立成立、独立违约，定金与赔偿都可能触发。
- “认购书只是商家的话术文件”：内容达到预约标准的，对双方都有约束。
- “我愿意来谈就算履约了”：磋商也要守诚信，提出的条件明显背离预约同样算违约。
- “预约违约按正式合同全额赔”：赔偿一般限于信赖利益，且按预约完备程度酌定，低于本约履行利益。
- “定金付了对方不签房，我只能拿回定金”：收定金一方违约的，双倍返还；差价损失有证据的还可另行主张。
六、问答
认购书定金的具体处理见签了认购书、意向书又不想买了，定金能退吗；定金规则与上限见定金数额最多是多少？超过部分有效吗？、签了框架协议、意向书，有没有法律效力？；本约签订后卖方反悔的救济见房屋买卖合同签了但卖方反悔，买方怎么办。
以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。