业主大会表决要多少人同意才有效达不到怎么办——先给结论。表决看两个门槛：先看“到场”，参与门槛是专有部分面积和人数双三分之二以上；再看“赞成”，重大事项要参与表决的双四分之三以上同意，其余事项双过半即可。任何一道门槛没达到，决议都不成立。
先说结论
两个门槛、两档比例：① 参与门槛：专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，这是所有事项的共同前提；② 重大事项：筹集维修资金、改建重建、改变共有部分用途或利用共有部分经营，须参与表决的双四分之三以上同意；③ 普通事项：选聘物业、制定规约、使用维修资金等，双过半即可。 关键：比例按“参与表决的人”算，不是全体业主的多数——把会开起来才办得成事。
一、法定的表决规则长什么样
民法典把事项和比例写死了，原文见法律依据部分。对照如下：
| 事项类型 | 典型事项 | 通过比例（按参与表决算） |
|---|---|---|
| 共同前提 | 全部事项 | 面积 2/3 以上且人数 2/3 以上的业主参与表决 |
| 重大事项 | 筹集维修资金、改建重建、改变共有部分用途或利用共有部分经营 | 面积 3/4 以上且人数 3/4 以上同意 |
| 其他事项 | 议事规则、管理规约、选聘解聘物业、使用维修资金等 | 面积过半数且人数过半数同意 |
注意两个口径：面积以不动产登记簿记载为准，未登记的按实测或合同面积；人数按专有部分数量计，一个专有部分算一人，未出售未交付的部分和同一买受人的多个专有部分都按一人算。原文见法律依据部分。
二、达不到比例，决议是什么状态
达不到法定比例的决议不是“效力待定”，而是根本不成立，已按此决议履行的，业主可以诉请撤销或者确认不成立。比例没到也不等于事情黄了，补救路径很成熟：
重新召集
核对表决票送达与回收，动员缺席业主，达标重开即可；
扩大表决渠道
线上表决小程序、书面征求意见、逐户上门征票，拉高参与率；
拆分议题
重大事项与普通事项分开表决，避免捆绑作废整张票；
委托投票
业主书面委托他人代为表决，出游多、租户多的小区靠这招拉参与率。
“多数决”能不能把违法事项漂白，案例库有明确回答：
裁判规则业主所享有的建筑物区分所有权由专有权、共有权及成员权组成，违法事项所侵害的是业主就专有或共有部分被合法管理的权利。在表决事项已明确违法的情况下，即使出现“多数决”，少数业主仍有权通过业主撤销权对抗。
给你的启示表决程序合法不等于万事大吉：只要表决事项本身违法，哪怕票数够多，少数业主照样可以在法定期限内起诉撤销。所以发现业主大会决议违规，别以为“人家票多”就没辙，及时起诉行使撤销权是硬救济。
三、决议违规，业主怎么救
如果业委会或者物业拿着比例不达标的决议办事——比如未经双四分之三就把共有场地出租经营——业主可以在法定期限内诉请撤销，也可以主张决议不成立。打官司先调取表决票原件、核对参与面积和人数的统计口径、比对决议记录与实际签名。反之，决议合法作出的，少数业主也得服从。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条
- 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
- （一）制定和修改业主大会议事规则；
- （二）制定和修改管理规约；
- （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
- （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
- （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
- （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
- （七）改建、重建建筑物及其附属设施；
- （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
- （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
- 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
- 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
- 第八条民法典第二百七十八条第二款和第二百八十三条规定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
- 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条
- 第九条民法典第二百七十八条第二款规定的业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
三条提醒
- 开会前先算参与率，面积和人数两条线都要过三分之二，缺一条表决白做；
- 表决票留存原件，送达与统计全程留痕，这是应对撤销之诉的命根子；
- 重大事项表决前分清“筹集”与“使用”维修资金的比例差别，前者双四分之三，后者双过半。
一句话：业主大会表决的公式是“双三分之二参与＋重大事项双四分之三、其余双过半”，达不到就重新开票、扩大渠道，决议违规的业主可起诉撤销。相关情形还可参阅物业决定侵害业主权益，业主可以撤销吗、业主委员会成立流程是怎样的与小区公共区域的经营收益，归业主还是物业。
以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。