房子如何抵押贷款？——先给结论。办理的关键就两步法律动作：和银行签订书面抵押合同，然后到不动产登记机构办理抵押登记——不动产抵押权自登记时才设立，光签合同不登记，抵押权等于没设立。实务流程一般是：选定银行、提交材料、房产评估、签合同、办登记、放款。下面按法律要求和银行惯例分开讲清楚。
只签合同不办登记会怎样？指导案例有明确规则：
裁判规则以不动产提供抵押担保，抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院应予支持。抵押权人对未能办理抵押登记有过错的，相应减轻抵押人的赔偿责任。
给你的启示抵押合同签了不等于抵押权有了：不办登记就拿不到优先受偿，房子拍卖了你也排不上队，只能追究违约赔偿。借钱给别人要求房产抵押的，登记办完再放款；反过来用房抵押贷款的，办登记才是义务完成点。
法律上分两步：先签抵押合同，再办抵押登记
抵押贷款的法律依据在民法典担保物权编。先看抵押权是什么、哪些财产能抵押：
- 《中华人民共和国民法典》第三百九十四条
- 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
- 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
- 《中华人民共和国民法典》第三百九十五条
- 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
- （一）建筑物和其他土地附着物；
- （二）建设用地使用权；
- （三）海域使用权；
- （四）生产设备、原材料、半成品、产品；
- （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
- （六）交通运输工具；
- （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
- 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
房子属于第一项的建筑物，当然可以抵押。签合同时法律要求必须采用书面形式：
- 《中华人民共和国民法典》第四百条
- 设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。
- 抵押合同一般包括下列条款：
- （一）被担保债权的种类和数额；
- （二）债务人履行债务的期限；
- （三）抵押财产的名称、数量等情况；
- （四）担保的范围。
而抵押权真正的“生效开关”是登记：
- 《中华人民共和国民法典》第四百零二条
- 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
换句话说，只签合同不办登记，银行不能就你的房子优先受偿。
实务流程六步走：银行怎么做
结合银行普遍做法，一套完整流程大致是：
- 选定机构：商业银行等都可以咨询，比利率、比成数、比放款速度；
- 提交材料：身份证明、婚姻状况证明、不动产权证、收入或经营流水、贷款用途证明等；
- 房产评估：银行委托评估机构上门勘察出评估价，额度、成数都以评估价为基数（能贷多少另见本站额度专篇《房子抵押贷款能贷多少钱？》）；
- 面签合同：签借款合同和抵押合同，共有权人（如配偶）通常要到场签字确认；
- 办理登记：到不动产登记中心办抵押权首次登记，登记事项记载于登记簿，抵押权设立；
- 放款：登记完成后银行放款，一般直接划入约定账户。材料齐全的话，从申请到放款多数银行数天到两周左右能走完，各机构快慢不一。
贷款用途有红线：不能想怎么用就怎么用
抵押贷款对用途有明确监管要求：申请时要写明用途，经营贷用于生产经营、消费贷用于日常消费，银行会要求提供用途证明，贷后还会核查资金流向。把经营贷、消费贷资金违规用于买房、炒股等监管禁止的领域，被查实后银行有权提前收回贷款，还会影响征信——房子还在抵押状态却要一次性筹钱还款，处境会很被动。
另外注意，不是所有房子都能抵押。被查封的、权属有争议的房子，以及农村宅基地上的住房（宅基地使用权原则上不得单独抵押）都办不了抵押登记：
- 《中华人民共和国民法典》第三百九十九条
- 下列财产不得抵押：
- （一）土地所有权；
- （二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
- （三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
- （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
- （五）依法被查封、扣押、监管的财产；
- （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
房子已经抵押过、或者还不上怎么办
一是房子已经有贷款（按揭）的，理论上还能再抵押——民法典并不禁止一房多押，只是清偿有先后顺序，这属于二次抵押的范畴，条件要求另见本站专篇《房子二次抵押贷款需要些什么条件？》。二是抵押期间房子也不是完全动不了，法律允许转让，但要通知银行：
- 《中华人民共和国民法典》第四百零六条
- 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
- 抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三是出现还不上的情形，最坏结果是银行行使抵押权，就房子拍卖、变卖所得优先受偿。真遇到还款困难，第一时间和银行协商展期或调整还款计划，比拖着断供主动得多。
一句话总结：房子抵押贷款＝书面抵押合同＋不动产抵押登记，登记完成抵押权才设立；流程六步走，用途写明专款专用，别拿经营贷去买房炒股。
延伸阅读：抵押和质押有什么区别？、抵押合同到期不还钱房子归出借人吗？、夫妻一方擅自抵押共有房产，银行能不能取得抵押权？
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