参考案例舒某泉、林某等诉浙江某物业管理有限公司衢州分公司等排除妨害纠纷案

一、案情速览

舒某泉、林某等均系浙江省衢州市某小区业主，被告系该小区前期物业管理公司。小区建成后地面停车位仅有二十七个，不能满足全体业主停车需要，部分业主把车停在车位之外的小区道路上。二〇一九年四月十日，衢州市公安消防支队衢江区大队、衢江区住房和城乡建设局经实地演练测试后发布《温馨告示》，载明小区内道路上不应停放机动车辆，也无法增设机动车临时停车位。

为落实文明城市创建要求，被告结合业主建议及信访部门调处意见制定《管理公约》，由住建局、社区、区委办党支部于二〇一九年四月二十二日至二十五日向业主征求意见。小区共一千零三户，赞同七百二十七户，反对一百一十九户，不配合七十八户，保留意见六十八户，随大流三户，中立六户，弃权二户。四月二十六日公示结果后，被告按公约管理车辆。公约规定：登记车辆均可自由出入；地面二十七个车位先到先得，停满后有车库车位业主停入地下车库、无车库车位业主自行驶离；临时停靠不超过三十分钟；违规停放经劝阻不配合的报执法部门处理，累计三次删除车辆识别信息。

林某等驾驶的车辆因违反公约累计三次以上，识别信息被删除；舒某泉的车辆未被删除。各原告起诉要求判令物业允许其车辆自由进出小区、排除妨害。一审驳回诉讼请求，二审维持。

二、裁判要点提炼

业主大会的决定对业主具有约束力，业主应当遵守业主大会制定的管理规约。业主行使物权应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

物业管理公司依据经三分之二以上业主同意、并履行征求意见与公示程序的管理公约，对违规停放累计达约定次数的车辆采取删除识别信息等措施，属于依约履行物业服务的行为，不构成对业主物权的妨害；业主请求排除妨害的，不予支持。

三、赵律师点评

二十七个车位，一千零三户人家

**这组数字，就是整个案子的起因。** 小区地面停车位只有二十七个。小区一共一千零三户。车多位少，差得不是一点半点。结果就是：部分业主把车停在车位之外的小区道路上。 **二〇一九年四月十日，消防和住建部门来做了一次实地演练测试。**测试后发布《温馨告示》，写得非常明确：小区内道路上不应停放机动车辆，也无法增设机动车临时停车位。 **这句话的分量，比看上去重。**小区道路首先是消防通道。消防车进不来，出了事就是人命。所以「路上不能停车」不是物业管理方便，是安全底线。 **物业公司于是要立规矩。**它结合业主建议和衢江区信访部门的调处意见，制定了一份《管理公约》。 **公约的核心内容有这么几条：**业主凭身份证、不动产权证、行驶证到前台登记车辆信息并录入系统，所有登记车辆均可自由出入；地面二十七个车位先到先得，停满后有车库车位的业主停入地下车库，无车库车位的业主自行驶离小区；临时停靠要打双闪，不超过三十分钟；违规停放的，物业文明劝阻，劝阻不配合的报综合执法、公安交警及消防部门处理，同类行为累计三次的，删除车辆识别信息。 **注意最后那一条。**它就是本案的导火索。

一份公约要有效，得先过「程序」这一关

**物业公司立规矩，最容易犯的错是「自己说了算」。** 本案的物业公司显然知道这一点，所以走了一套相当完整的程序： **第一步，起草前听意见。**结合业主建议，还吸收了信访部门的调处意见。 **第二步，广泛征求意见。**由衢江区住建局、某社区、小区联系部门衢江区委办党支部，在二〇一九年四月二十二日至二十五日挨家挨户征求意见。 **第三步，把结果摊开。**一千零三户的表决情况是：赞同七百二十七户，反对一百一十九户，不配合七十八户，保留意见六十八户，随大流三户，中立六户，弃权二户。 **第四步，公示。**四月二十六日，衢江房管处、某社区对征求意见结果进行公示。 **七百二十七户赞同，占一千零三户的多少？**超过七成，远超三分之二。 **法院据此认定：**《管理公约》经意见征集，获得三分之二以上的业主赞成，对包括原告在内的小区业主均具有约束力。 **这里要补充一点法律背景。**民法典规定，制定和修改管理规约、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本案的表决比例远高于这个门槛。 **原告曾提出「征求意见的结果不真实」，但没提供证据。**法院没有采信。这一点很关键——程序争议要用证据打，光说「我不信」不够。

物业删了识别信息，算不算妨害物权

**原告的主张是：我的车进不了自己家小区，这是对物权的妨害。** **逻辑上听着有道理。**业主对小区共有部分享有共有和共同管理的权利，进出小区是居住的起码便利。 **但法院的处理是：不构成妨害。理由有三层。** **第一层，业主有遵守公约的义务。**业主大会的决定对业主具有约束力，业主应当遵守业主大会制定的管理规约。业主行使物权时，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 **第二层，公约的规定本身是合理的。**它不是「不许你进」，而是「你得守规矩才能享受登记通行的便利」。登记过的车辆可以自由出入；违规三次，才删信息。这个梯度是有节制的。 **第三层，删除信息是执行公约，不是惩罚。**法院的表述是：为确保小区消防安全，两被告依据《管理公约》对上述车辆实施管理，并无不当。 **还有一段话，是本案最有力的部分：**庭审中，被告明确提出，如原告书面承诺遵守《管理公约》，可以恢复其登记车辆的自动识别信息，使其进出小区不受影响，但上述原告仍明确表示拒绝遵守《管理公约》。这足以表明，原告驾驶的车辆之所以失去进出小区的便利，完全系其自身拒不承担文明停车的义务所致。 **这段话把因果关系说透了。**门没锁，钥匙就在「写一份承诺书」上；是原告自己不肯拿。 **至于舒某泉，**他的车根本没被删信息，物业也辩称没删，原告又拿不出侵权事实的证据，所以他的请求也被驳回。

这里有个容易被忽略的界限：物业不能自己立法

**这个案子物业赢了，但不代表物业可以随便限制业主。** **界限在哪里？在于「有没有业主共同意志」。** 本案的公约经过了征求意见、三分之二以上业主赞同、公示，实质上是业主共同意志的体现，物业只是执行者。这种情况下，物业的行为被视为业主集体的行为，不构成对单个业主的妨害。 **反过来，如果物业没有经过这个程序，自己贴一张告示说「不交物业费就不许进车」「不买车位就不许进小区」，那性质完全不同。**这类做法在各地被认定为违法，因为它剥夺了业主对共有部分的使用权，而且物业没有这个权力。 **还有一个界限：手段要相当。** 本案的手段是「删识别信息」，但保留了人工放行的可能，而且明确「书面承诺遵守公约即可恢复」。这是可逆的、有出口的。如果物业直接焊死道闸、派保安拦车、甚至扣车，那就超出了公约执行的范围。 **第三个界限：目的是不是正当。** 本案的目的写得很清楚——确保小区消防安全，落实消防和住建部门的告示。这个目的正当，且有行政机关的文件支撑。如果目的只是「逼业主买地下车位」，那即使程序走完，也可能被认定滥用。 **这三点，其实是判断所有「物业限制业主权利」案件的通用框架：**有没有业主共同意志、手段是否相当、目的是否正当。

**业主共同决定的表决规则，是这类纠纷的基础，值得完整讲一遍。** **第一档，一般事项。**筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动——这四类事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。 **第二档，其他事项。**制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会，选聘和解聘物业服务企业等，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 **注意两个关键词：「参与表决」和「双过半/双四分之三」。**门槛是按「参与表决」的业主计算的，不是按全体业主。这一点经常被误读。 **表决方式：**可以采用集体讨论、书面征求意见、电子投票等方式。无论哪种，都要留痕：会议通知、签到表、表决票、计票记录、公示照片。 **本案的表决情况：**一千零三户中，赞同七百二十七户。即便按全体业主计算，也远超三分之二；按参与表决计算，比例更高。程序上无可指摘。 **还有一个容易忽略的点：管理规约的效力范围。**它对全体业主有约束力，包括投反对票的、没参加表决的、后来买房的。这一点和合同不同——合同只约束签字方，规约约束整个小区的业主。 **那业主不服怎么办？**两条路：一是请求撤销业主大会决定（自知道或者应当知道决定作出之日起一年内）；二是就决定侵害其合法权益提起诉讼。但要注意，撤销的条件是「决定违反法律规定的程序」或者「决定侵害业主合法权益」，仅仅「我不同意」不够。

**业主不服业主大会决定，可以提起撤销之诉，但门槛和期限都要注意。** **原告：**业主。注意是「业主」，不是「住户」，也不是「物业使用人」。承租人不能以业主身份提起撤销之诉。 **被告：**业主委员会或者业主大会（实践中通常列业主委员会为被告，或者列作出决定的业主大会）。 **期限：**自知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内。这个期间的性质，实践中有争议（有认为是除斥期间、有认为参照撤销权），但无论如何，越早越好。 **理由：**决定违反法律规定的程序，或者决定侵害业主合法权益。前者审程序（有没有开会、有没有表决、票数够不够），后者审实体（内容是否合法、是否显失公平）。 **本案原告走的是哪条？**他们在通行纠纷中提出「征求意见的结果不真实」，实际上是质疑程序，但没有提供证据，所以没被采信。如果他们另案提起撤销之诉，举证责任会不一样——但同样需要证据。 **一个对比：**在排除妨害之诉中，业主是被告（物业起诉或者被诉），公约是「抗辩理由」；在撤销之诉中，业主是原告，公约是「审查对象」。诉讼地位不同，举证策略也不同。 **建议：**对公约有意见，最好在征求意见和公示阶段就提，并保留书面材料。等到执行阶段再来质疑，难度大得多。

**管理规约和物业服务合同，不是一回事，效力来源也不同。** **管理规约**，是业主共同制定的、关于共有部分使用和共同管理权利的自律规范，效力来源于业主的共同意志。它约束全体业主，包括后来买房的、投反对票的。 **物业服务合同**，是业主委员会（或者业主）与物业服务人签订的合同，效力来源于合同。它约束合同双方——业主和物业公司。 **这个区分在诉讼中的意义：**物业公司依据管理规约管理，是在执行业主共同意志，法院审查的是「规约是否有效、执行是否适当」；物业公司依据合同服务，是在履行合同义务，法院审查的是「有没有违约」。 **本案走的是前一条。**物业公司拿着《管理公约》删信息，法院审查的是公约的表决程序和内容合理性，而不是「物业有没有违约」。这也是为什么本案能赢——公约的程序太完整了。 **反过来说，**如果物业公司没有公约依据，只凭合同里一句「物业有权管理车辆」，就去删业主的通行信息，法院的态度会完全不同。合同条款不能剥夺业主对共有部分的基本使用权。 **给物业的建议：**限制性措施，尽量写进管理规约、走业主表决，而不是只写进服务合同。前者的正当性强得多。

给业主、业委会和物业的三点建议

**给业主：不满意公约，就用公约的程序去改。** 本案原告选择的是「不遵守＋起诉物业」，结果两头落空。更有效的做法是：联合其他业主提议召开业主大会，修改或者废止相关条款；对表决程序有异议的，收集证据（比如征求意见表造假、公示不到位），请求撤销业主大会决定。 **给业委会（或者前期物业阶段的社区、住建部门）：程序要留痕。** 本案物业能赢，靠的是完整的程序链条：征求意见的时间、方式、逐户结果、公示记录。这些材料在法庭上就是「公约有效」的证据。反过来，如果只有一份贴在墙上的公约，没有表决记录，效力就很难被认可。 **给物业公司：限制措施要有出口。** 删信息、停用门禁、限制通行这类措施，一定要设一个「恢复条件」，并且明确告知业主。本案物业在庭审中主动说明「书面承诺即可恢复」，这一句对判决影响很大——它证明措施是可逆的，不是惩罚。 **最后说一句这个案子的现实意义。** 停车难是城市小区最普遍的矛盾，几乎每个小区都有「路上停满车、消防车进不来」的问题。本案给出的答案是：只要程序走足、目的正当、手段有度，业主共同意志可以约束单个业主。这条规则如果立不住，任何小区都没法管。

**把这件事收在一句话上：**小区不是谁想停就停的停车场。规矩是大家一起定的，就得大家一起守；不守的人被挡在道闸外，法律不会替他开门。