参考案例某某信托公司与上海某某投资公司、杭州某某房地产公司、舟山某某置业公司执行实施案

申请执行人某某信托公司与被执行人上海某某投资公司、杭州某某房地产公司、舟山某某置业公司公证债权文书执行一案，北京市方圆公证处于2019年10月23日作出（2019）京方圆执字第00331号执行证书，明确执行标的为：1.融资款本金202000000元；

2.自2019年6月20日（含）至清偿之日（不含）应付未付的融资收益[依据《融资协议》第二条计算，计算公式：应付未付融资款本金（现为202000000）*10.5%*自2019年6月20日（含）至清偿之日（不含）的存续天数/360]；

3.自2019年10月12日（含）起至实际清偿之日（不含）止，以应付未付融资款本金为基数所计算的违约金[依据《融资协议》第十五条计算，计算公式：应付未付融资款本金（现为202000000）*0.5%*自2019年10月12日（含）至清偿之日（不含）的违约天数]；以上第2、3项执行标的之合计金额，以受法律保护的年利率24%为限；

4.某某信托公司为实现债权所实际支付的公证费379110元；

5.某某信托公司为实现债权所支付的律师费，以该公司与北京某某律师事务所于2019年10月23日所签的《法律服务委托合同书》约定的金额为准。上述执行证书明确可供执行标的物为：1.上海某某投资公司的全部财产；

2.杭州某某房产公司所持有的并办理完抵押登记的位于杭州市西湖区颐景园项目的6套房产，申请执行人在上述执行标的范围内，就上述抵押财产具有优先受偿权；

3.舟山某某置业公司所持有的并办理完抵押登记的位于舟山海景时代广场项目的145套房产，申请执行人在上述执行标的范围内，就上述抵押财产具有优先受偿权。

2019年10月25日，某某信托公司向舟山市中级人民法院（以下简称舟山中院）申请执行。执行过程中，舟山中院查明，舟山某某置业公司抵押的145套房产位于当地核心地段，其中商铺117套、办公用房28套，总建筑面积15009.87平方米。抵押房产中103套已出租给36家租户，租户将房产装修用于开办KTV、餐厅、超市、早教机构、SPA美容馆、健身会所、口腔医院等。36份租赁合同中，9份签订于抵押设立之前，27份签订于抵押设立之后。抵押设立后签订租赁合同的租户为避免其租赁权被涤除以及由此产生的经济损失，向法院表达了带租拍卖的意愿。舟山中院考虑到涉案房屋为商铺、办公用房，具有较强的商业属性，通过对租赁合同的真实性核查、房屋续租价值评估、带租与不带租拍卖价格对比，确认带租拍卖不会对抵押权的实现造成影响。经舟山中院释明，某某信托公司同意对大部分先抵后租房屋的租赁权不予涤除。

舟山中院依法对上述房产进行带租拍卖，最终成交58套，剩余87套以物抵债给某某信托公司。各租户均予以积极配合，在拍卖成交后重新和买受人签订租约并缴纳租金。2020年11月25日，舟山中院作出（2019）浙09执155号之八十一号裁定，终结本次执行程序。法院生效裁判认为，抵押权设立后形成的租赁权并非必须涤除；租赁权未妨害抵押权实现的，在财产处置时可带租拍卖。理由如下：

第一，晚于抵押权设立的租赁权并非必须涤除。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。据此，法律对执行标的物上租赁权与抵押权竞合关系的调整，系按照设立的先后顺序确定二者之间的对抗效力，并不能简单得出先抵后租的财产在拍卖时必须涤除租赁权的结论。顺位在先权利的实现并不需要消灭顺位在后的权利，租赁权不因其顺位在后就必然在抵押权实现时终止，需对其是否对抵押权实现造成阻碍进行衡量。本案中，因涉案房产为商铺、办公用房，买受人竞购案涉房产的目的不同于居民住宅，并非为了居住而是用于投资，更看重房产所蕴含的商业价值。相对于租赁关系是否存在，买受人更关注租期长短、租金高低以及能否按时收取等因素。

相较于涤除租赁权后拍卖的处置方式，在租约期限合理、租金合适的情况下带租拍卖，可以迅速带来持续、稳定的租金收益，买受人对房屋商业价值预估更高，房屋竞买价格也会提升。舟山中院通过前期对少量商铺带租拍卖的尝试，发现相较于涤除租赁权的商铺，该部分商铺的围观、报名人数明显较高。从本案司法网拍的成效来看，带租拍卖商铺的成交价格也相对较高。带租拍卖不仅不会减损商铺价值，相反还会对房屋的拍卖价格有所提升，也更加有利于抵押权人债权的实现。

第二，租赁权涤除与否应综合考量各方因素并以抵押权人意愿为准。租赁关系的存在与否对于抵押权实现是否有影响是事实判断问题，只有带租拍卖价格比租赁权涤除后拍卖的价格低，才能认定租赁对抵押权实现构成影响。对此，可通过不动产强制拍卖前的评估程序进行测算，进而对租赁权是否对抵押权实现造成影响加以判断。本案执行中，舟山中院通过仔细核查，对于少量租约过长、租金偏低、未按时缴纳租金的租赁合同确认为对抵押权实现有影响，对租赁权依法予以涤除。对于剩余大部分的租赁合同，舟山中院考虑到涉案房产为商铺、办公用房，通过审查租赁合同真实性，评估续租价值，比对带租与不带租拍卖价格，在确认租赁权存续不会影响抵押房产处置价格，确定了带租拍卖的处置思路。同时，当事人对自身权利享有处分权，而处分权的核心在当事人可自由支配、处分自己其所享有的实体性、程序性权利而不受外界干扰。

抵押房产上的租赁权是否涤除，直接涉及到抵押权人利益，抵押权人最有发言权，法院不能依职权做出决定。本案中，舟山法院依法向申请执行人释明，若对抵押房产租赁权全部予以涤除，必然会引发执行异议、异议之诉等纠纷，甚至因房屋装修赔偿、腾退等产生一系列社会问题，进而可能引发群体性事件。如此以来，债权实现时间过长、花费成本过大，也违背了本案申请执行人尽快实现债权回笼资金的初衷。某某信托公司认可法院的意见，同意对抵押房产进行带租拍卖。拍卖财产上形成于抵押权设立后的租赁权，并非一律应予涤除。若租赁权不影响抵押权的实现，可以在征得申请执行人同意后予以带租拍卖。