参考案例广东某物业服务有限公司诉郭某物业服务合同纠纷案

原告广东某物业公司（以下简称物业公司）诉称：被告郭某是某小区业主，物业公司为其提供了优质的物业服务，但郭某经物业公司多次催促，仍拒绝缴纳自2015年5月1日起至2020年5月31日的物业服务费。故请求判令：一、郭某向物业公司支付某小区（东区）×房物业服务费15518.25元及违约金15518.25元；二、郭某承担本案的诉讼费用。

郭某辩称，物业公司在没有征求业主意见的情况下通过发布公告擅自提高收费标准，且服务及管理质量不高，该公告不应对业主产生约束力，其诉求的物业服务收费标准缺乏事实和法律依据。郭某不交物业服务费具有正当理由，且合同约定的违约金计算标准明显过高，违背公平原则。物业公司在2015年5月份后从未向郭某催收过任何费用，其请求已超过诉讼时效，郭某无需向其支付物业服务费。

法院经审理查明：2006年1月12日某小区建设单位广东某公司与揭阳某物业公司签订《前期物业合同》，约定由其为某小区提供前期物业服务，其中住宅7-15层按照0.5元每月每平方米的标准缴纳物业服务费。2006年9月13日郭某与广东某公司签订了 《商品房买卖合同》，郭某购买了该小区×幢×梯1401房，合同约定其自愿将上述所购房屋交由揭阳某物业公司实施物业管理，郭某自办理交房手续之日起，每月按时缴交物业管理及停车费，物业管理收费标准以市物价局核定为准。2008年10月7日，经广东省工商行政管理局核准，揭阳某物业公司的企业名称变更为广东某物业公司。2014年6月24日物业公司发出《关于某小区调整物业管理费的公告》，调整物业服务收费,自2014年7月1日起，某小区小高层住宅电梯11-15层物业服务收费调整为1.25元每平方米每月。

2016年1月4日物业公司向某小区×幢×梯所有业主发出《告知函》，告知物业公司自2016年1月10日起不再对该梯进行物业服务，具体如下：“一、不再提供该梯公共部位、共用设施设备的日常运行、维护。二、不再提供该梯公共区域的清洁卫生，提供生活垃圾的清运。三、不再承担该梯公共部位、共用设施设备及公众责任保险。四、不再提供该梯公共部位、共用设施设备的公共照明、二次供水公共用电。如若需要我司帮助代缴公共区域电费，二次供水加收加压电费、我司将安装电表、并每月5号前请业主代表准时到管理处缴纳电费。”物业公司对该小区的公共区域提供清洁卫生、生活垃圾的清运等物业服务。

郭某自2015年5月份后未向物业公司缴交物业服务费，郭某房屋建筑面积为206.91平方米，物业服务收费标准为1.25元每月每平方米，每月为258.63元，自2015年5月份至2015年12月共8个月，物业服务费共计2069.04元，自2016年1月份至2020年5月共52个月，物业服务费共计13449.21元。

二审查明，物业公司在一审提交的《广东省经营服务性收费许可证申请表》中的备注一栏载明“可上浮5%，下降不限”，物价部门审核意见一栏则加盖有“揭阳市物价局核发经营服务性收费许可证专用章”。

再审查明，本案中，没有证据证明物业公司有向郭某催缴物业服务费；也没有证据证明郭某知悉物业公司对该小区公共区域提供的物业服务的收费标准。

广东省揭阳市榕城区人民法院于2020年12月28日作出（2020）粤5202民初1922号民事判决：一、郭某应于判决发生法律效力之日起十日内付还物业公司物业服务费7448.44元及违约金；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。宣判后，郭某以2016年1月4日起其与物业公司就已解除物业服务合同，此后也未就该梯所在建筑物范围之外的小区其余部分订立新的物业服务合同，无论其是否实际享受到该服务，均无需支付物业费及违约金，一审判决确定的“40%”的支付比例不合理，且相关物业服务费及违约金已超过诉讼时效等为由，提起上诉。广东省揭阳市中级人民法院于2021年6月21日作出（2021）粤52民终319号民事判决：驳回上诉，维持原判。宣判后，郭某不服，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2023年4月27日作出（2021）粤民申16387号民事裁定，指令广东省揭阳市中级人民法院再审本案。

广东省揭阳市中级人民法院于2023年7月31日作出（2023）粤52民再3号民事判决：一、撤销广东省揭阳市中级人民法院（2021）粤52民终319号民事判决及广东省揭阳市榕城区人民法院（2020）粤5202民初1922号民事判决第二项；二、变更广东省揭阳市榕城区人民法院（2020）粤5202民初1922号民事判决第一项为：郭某应于判决发生法律效力之日起十日内付还物业公司物业服务费3517.30元；三、驳回物业公司的其他诉讼请求；四、驳回郭某的其他再审请求。法院生效裁判认为，本案的争议焦点有两个。包括：一是关于物业公司主张的2017年8月前的物业服务费是否已过诉讼时效期间的问题；二是关于违约金的问题。

一、关于物业公司主张的2017年8月前的物业服务费是否已过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。案涉《前期物业服务合同》第八条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日之前交纳当月物业服务费用。案涉《商品房买卖合同》第五条约定，郭某自办理交房手续之日起，每月应按时缴交物业服务费。郭某自2015年5月起未交纳物业服务费。

物业公司于2020年7月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令郭某交纳2015年5月1日至2020年5月31日的物业服务费。郭某称物业公司在2015年5月后从未向其催收过任何费用，物业公司关于物业服务费和违约金的请求已超过诉讼时效期间。一、二审判决未查明物业公司是否向郭某催缴物业服务费的事实，而是以郭某自2015年5月起一直未交纳物业服务费，其违约行为呈持续状态为由，认定物业公司的起诉未超过诉讼时效期间，认定基本事实不清，适用法律错误。本案中，没有证据证明物业公司有向郭某催缴物业服务费，故对物业公司主张的2017年8月前的物业服务费应已超过诉讼时效期间。对物业公司主张的2017年8月1日至2020年5月31日的物业服务费应认定未超过诉讼时效期间，故郭某应向物业公司支付该期间的物业服务费。

关于物业服务费的标准问题，因郭某自2016年1月10日起仅享受物业公司提供的部分物业服务即对小区公共区域提供的物业服务，一审判决综合考虑本案实际情况，酌情确定物业服务费按每月258.63元的40%即103.45元计，并无不当，故予以维持。故郭某应向物业公司支付的物业服务费为：103.45元×34个月=3517.30元。

二、关于违约金的问题。物业公司于2016年1月4日向某小区×幢×梯所有业主发出《告知函》，告知自2016年1月10日起不再对该梯进行物业服务。在物业公司明确表示不对该梯进行物业服务，且物业公司未提交证据证明郭某知悉其对小区公共区域提供的物业服务的收费标准的情况下，一、二审判决郭某向物业公司支付逾期交纳2016年1月至2020年5月物业服务费的违约金，缺乏事实和法律依据。此外，案涉《前期物业服务合同》第八条约定，业主或物业使用人应在每月5日之前交纳当月物业服务费。一、二审判决自每月1日起计逾期支付该月物业服务费的违约金，亦缺乏事实和法律依据。故物业公司主张郭某应支付逾期交纳物业服务费的违约金，缺乏依据，理由不成立，应不予支持。

物业服务合同中的每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但更具有可分性，独立性大于关联性，应当认定为独立债务，故诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。