参考案例赖某标诉厦门某物业管理有限公司三明某服务部物业服务合同纠纷案

一、案情速览

赖某标于二〇一七年二月取得福建三明某小区负一层一个车位的所有权。二〇二〇年六月三十日，小区业委会与厦门某物业公司三明某服务部签订《物业服务合同》，期限三年，自二〇二〇年七月一日至二〇二三年六月三十日，约定合同及附件未规定事宜遵照国家和福建省有关法律法规规章执行。

赖某标订购新能源车后，想在案涉车位安装充电桩，需要物业出具同意安装的证明，物业拒绝。协商不成，赖某标起诉。物业抗辩包括用电容量不足、涉及消防安全、需业主大会讨论等。

三明市三元区人民法院判令物业于判决生效之日起五日内出具同意安装的证明，一审生效。法院同时根据物业提出的合理抗辩，向供电企业发出司法建议，引导其规范出具意见征求函。法院认为，业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，安装充电桩是车位正常使用性能的体现，因布电线使用共有部分属于合理利用；安装条件由供电企业勘查确定，物业不得以用电容量等事由拒绝；仅在个人产权车位安装，并非对公共设施改建，不属于业主大会讨论决定事项。

二、裁判要点提炼

业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，为使用新能源汽车而在自有车位安装充电桩，属于对车位正常使用性能的合理行使，不违反法律规定的，不应受到限制或者禁止；安装时因布设电线需要使用共有部分的，属于为提升专有部分使用价值而对共有部分的合理利用。

仅在个人产权车位安装充电桩，并非对小区公共设施进行改建、重建，不属于应当经业主大会集体讨论决定的事项；车位是否符合安装条件、如何安装，应由供电企业现场勘查及相关行政部门依技术规范审批确定，物业公司不得以用电容量或者其他事由拒绝业主的正当要求，但业主安装时不得损害其他业主合法权益。

三、赵律师点评

自己的车位，装个充电桩还要谁批准

**这个案子和另一个充电桩案子，事实几乎一样，但落点不同。** **相同的是：业主买了电动车，要在自己车位上装充电桩，物业不出同意证明，业主起诉，法院判物业必须出。** **不同的是：上一个案子，车位是人防车位，争的是「涉及公共利益要不要业主同意」；** 这个案子，车位是产权车位，争的是「这事要不要业主大会讨论」。 **两个案子放在一起看，充电桩的门就彻底打开了。** **先说本案的事实。** **赖某标二〇一七年二月取得车位所有权。** **注意：是所有权，不是使用权。** **这个区别，在后面很重要。** **小区业委会二〇二〇年六月和物业签了三年合同。** **赖某标买了新能源车，要装充电桩，物业不给开证明。** 物业的抗辩，判决里没有逐条列全，但从「根据物业公司提出的合理抗辩意见」这句话看，物业提了不少：用电容量、消防安全、需要业主大会讨论。 **法院一条一条答。** **第一，业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。** **这是《中华人民共和国民法典》第二百七十二条的原话。** **车位是专有部分，装充电桩是「使用」，属于权利范围。** **第二，充电桩是新能源车「实现使用目的不可或缺的设备」。** 判决的表述是：「充电桩又是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，现赖某标向物业申请在自有车位内安装充电桩，符合车位正常使用性能，是业主正常行使合法权利的行为，不应受到限制或禁止。」 **这句话的逻辑很漂亮：** **买了车，就要充电；要充电，就要有桩；没有桩，车就是废铁。** **所以装桩不是「额外要求」，是「用车的必要条件」。** **既然是必要条件，就属于「正常使用性能」的范畴。** **第三，布电线用共有部分，是「合理利用」。** 「即使在安装充电桩时因布电线等需要使用共有部分，亦属于建筑物区分所有权人为提升专有部分使用价值而对共有部分的合理使用，但赖某标在案涉车位安装汽车充电桩时不得损害其他业主的合法权益。」 **注意最后半句：「不得损害其他业主的合法权益」。** **这是边界。** **合理利用，不等于随意利用。** **不能占别人的车位、不能堵消防通道、不能破坏承重结构、不能影响他人通行。** **守住这条边界，利用就是合理的。**

专有部分的「合理使用」：一条线划在哪里

**「合理使用」这四个字，是这类案子的核心，也是最容易被滥用的。** **什么叫合理？** **判决给了一个判断路径，可以拆成四问。** **第一问：是不是为了「专有部分的特定使用功能」？** **车位的功能是什么？停车。** **电动车要充电才能用，充电桩是停车功能的延伸。** **所以是。** **反过来，如果业主在车位上开个小卖部、摆个麻将桌、堆货做仓库，那就不属于「车位的特定使用功能」，不是合理使用。** **第二问：有没有「更小的损害方式」？** **比如走线，能不能沿着已有的桥架走？能不能少打孔？能不能避开承重结构？** **能选损害小的方式，就选小的。** **这一点，判决没写，但这是「合理」的应有之义。** **第三问：有没有损害其他业主的合法权益？** **这是硬边界。** **占用公共通道、遮挡消防设施、影响相邻车位开门、产生噪音或者电磁干扰——这些都不行。** 《中华人民共和国民法典》第二百八十八条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 **相邻关系，是合理使用的边界线。** **第四问：有没有违反法律、法规、管理规约？** **比如：消防通道不能占用（消防法）、人防结构不能破坏（人民防空法）、临时用电不能私拉乱接（电力法）。** **管理规约如果明确禁止安装，那要看这个禁止是否合理。** **如果管理规约是「一刀切禁止所有充电桩」，这个条款本身可能因为违背绿色原则、限制业主主要权利而被认定无效。** **但如果管理规约是「须按统一方案安装、须报备」，那是合理的管理，业主应当遵守。** **四问过完，「合理」就有答案了。** **这个框架，不只用于充电桩。** **装防盗窗、装晾衣架、装空调外机、封阳台、装太阳能、装摄像头——都可以用这四问去衡量。** **共同点：都是「我的部分要往外延伸一点」。** **共同规则：延伸必须合理，不得损害他人。** **还有一个常见问题：小区的管理规约，能不能直接禁止装充电桩？** **要分两种情形。** **第一种，规约是「一刀切禁止」——比如「本小区地下车库不得安装任何充电设施」。** **这种条款，效力有问题。** **因为管理规约不能剥夺业主对专有部分的主要权利。** **《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。** 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 **装充电桩，是使用车位的一种方式。** **一刀切禁止，等于把「使用」这项权能砍掉一部分。** **这已经超出了「管理」的范畴。** **再加上绿色原则（《中华人民共和国民法典》第九条），这种条款很难站住。** **第二种，规约是「有条件允许」——比如「安装须符合消防、供电要求，须报物业备案，须使用合格产品」。** **这种条款，有效。** **因为它是「管理」，不是「禁止」。** **业主应当遵守。** **所以，如果你所在小区的规约是一刀切禁止，可以主张该条款无效；如果是附条件允许，就要按条件办。** **这个区分，决定了你是「去谈判」还是「去打官司」。** **谈判的路子：提议修改规约。** 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，制定和修改管理规约属于业主共同决定事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 **门槛不算高，凑够人数就能改。** **打官司的路子：起诉要求物业出具证明，同时在诉讼中主张该条款不当限制。** **两条路可以并行，不冲突。**

为什么这不是「改建公共设施」：业主大会管什么、不管什么

**这是本案最关键的一句话。** **判决说：「赖某标仅是在其个人产权车位安装充电桩，并非对小区的公共设施进行改建，不属于应当经业主大会集体讨论决定的事项。」** **这句话，直接拆掉了物业最爱用的挡箭牌。** **物业常说：这事得业主大会决定，我做不了主。** **法院说：不用。** **为什么不用？** **因为业主大会决定的是「共有和共同管理」的重大事项，不是「业主自己家里的事」。** **《中华人民共和国民法典》第二百七十八条列了九项：** **制定和修改业主大会议事规则；** **制定和修改管理规约；** **选举业主委员会或者更换业主委员会成员；** **选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；** **使用建筑物及其附属设施的维修资金；** **筹集建筑物及其附属设施的维修资金；** **改建、重建建筑物及其附属设施；** **改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；** **有关共有和共同管理权利的其他重大事项。** **九项，逐项对照「在自有车位装充电桩」：** **不是改规则（一、二项）。** **不是选人（三、四项）。** **不是用维修资金（五、六项）。** **不是改建重建建筑物（第七项）——因为充电桩不是建筑物，是设备；车位不是共有部分，是专有部分。** **不是改变共有部分用途或者经营（第八项）——因为走线是「利用」，不是「改变用途」，也不是「经营」。** **不是其他重大事项（第九项）——因为一个人在自己车位上装个桩，对全体业主的权利影响很小。** **九项，一项都不沾。** **所以不需要业主大会决定。** **这个分析路径，值得学：** **遇到「这事要不要业主大会决定」的问题，不要凭感觉，去对法条。** **九项，一项一项对。** **对上了，就要开会；对不上，就不用。** **那什么情况需要开会？** **举几个例子：** **要在小区公共区域建一排集中充电桩——这是「改变共有部分用途」，要开会。** **要把绿化带改成停车位——这是「改变共有部分用途」，要开会。** **要把充电桩对外经营、收费——这是「利用共有部分从事经营活动」，要开会。** **要给整栋楼统一加装电梯——这是「改建建筑物及其附属设施」，要开会（而且门槛更高，需要双四分之三）。** **对比一下就清楚了：** **自己的车位装桩，是自己的事。** **公共区域建桩，是大家的事。** **这条线，划得很清楚。** **这里还要分清两个主体：业主大会和业主委员会。** **本案的合同，是业委会签的；但「要不要开会决定某件事」，说的是业主大会。** **两者不是一回事。** **业主大会：全体业主组成，是「决策机构」。** **业主委员会：业主大会选出来的执行机构，是「办事机构」。** **决策权在大会，执行权在委员会。** **《中华人民共和国民法典》第二百七十七条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。** 业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 **所以正确的流程是：** **大事——业主大会决定（双过半或者双四分之三）。** **执行——业委会落实。** **日常——物业公司做。** **本案物业说「需要业主大会讨论」，是把「日常事务」往「大事」上推。** **一个人在自己车位上装个桩，既不是大事，也不需要决议。** **它属于「日常」，属于「业主自己的事」。** **这个层级关系，很多物业和业委会都搞不清。** **搞不清的后果是：** **该开会的没开会（比如动用维修资金），决议无效。** **不该开会的硬要开会（比如装充电桩），事情办不成。** **两头都错。**

物业不能用「电容不够」挡：审批权在谁手上

**「小区电容不够」——这是物业最常用的第二个理由。** **听起来很专业，实际上是越权。** 判决说：「充电桩的实际安装需业主提供包括物业服务企业同意安装新能源充电桩证明在内的申请材料后，根据供电企业的现场勘察结果确定施工方案，物业服务企业出具同意安装充电桩证明不等于业主可以随意安装充电桩。」 然后接着说：「案涉车位是否符合充电桩的安装条件、案涉车位具体应如何安装充电桩应根据供电企业勘察结果确定，并接受相关行政部门监督管理，其中所涉及的消防安全、用电条件等问题属于对安装充电桩的施工条件及施工方案进行的具体性、实质性审查内容，应由相关职能部门依据工作规则、技术规范等进行审批处理，物业公司不得以用电容量或其他事由拒绝安装充电桩的正当要求。」 **这一段，把「谁有权判断」说得很清楚。** **判断电容够不够、消防合不合规、线路怎么走——这些是「实质性审查」，权力在供电企业和相关行政部门。** **物业没有这个权力，所以也没有这个责任。** **它不能代替供电公司说「不够」。** **更不能因为「我觉得不够」就拒绝出证明。** **那物业能做什么？** **第一，它可以在证明上写清楚：「同意施工，具体方案以供电公司勘查结论为准。」** **第二，它可以要求业主先取得供电公司的勘查意见，再来办手续。** **第三，它可以在施工过程中监督：不许破坏结构、不许占用消防通道、不许影响他人。** **第四，它可以在发现安全隐患时制止、报告。** **这些，都是「配合＋管理」，不是「审批」。** **这里还有一个很值得说的细节：法院给供电企业发了司法建议。** 判决说：「同时，福建省三明市三元区人民法院根据案件审理情况，根据物业公司提出的合理抗辩意见，向供电企业发出司法建议，引导其规范出具相关意见征求函。」 **这一笔很有意思。** **它说明：法院认为物业的某些抗辩是「合理的」，只是「用错了方式」。** **物业担心电容、担心消防，这些担心是真实的。** **问题出在：供电公司的「意见征求函」设计得不清楚，让物业不知道自己该签什么、签了要担什么责任。** **所以法院给供电公司提建议：把征求函的格式、内容规范一下，让物业知道「我签的是配合施工，不是担保安全」。** **这个做法，叫「一案带出一策」。** **判一个案子，顺带把一个制度性的小问题解决了。** **这比单纯判「物业败诉」要有价值得多。** **再说「电容不够」这个实际问题，到底该怎么解决。** **先承认：这确实是个真问题。** **很多老小区，变压器容量是按「照明＋电梯＋水泵」设计的，没有给充电桩留余量。** **一个小区几十辆车同时快充，确实可能跳闸。** **但「有困难」不等于「不能办」。** **实践中，有四条解决路径：** **第一条，有序充电。** **不是所有车都同时充。** **通过智能充电桩或者管理平台，错峰充电、限功率充电。** **很多地方的供电公司都支持这种方案。** **第二条，增容。** **向供电公司申请变压器增容。** **费用谁出？** **如果是小区公共容量不足，属于共有设施的改造，可以动用维修资金（需业主共同决定），或者由物业、业委会与供电公司协商分担。** **如果是个人申请，一般由申请人承担增容费用。** **第三条，共享桩。** **在公共区域建集中充电站，按次收费。** **这一条适合电容极度紧张的老小区。** **但要注意：建集中充电站属于「改变共有部分用途」，要业主大会决定。** **第四条，慢充为主。** **个人车位装七千瓦慢充桩，对电容的压力远小于快充。** **很多小区的问题，不是「一点容量都没有」，是「快充不够」。** **四条路，总有一条走得通。** **关键是：谁来判断走哪条？** **供电公司。** **不是物业。** **物业说「电容不够」，只是一个「提示」，不是「结论」。** **结论要由供电公司现场勘查后出。** **这就是判决的意思：物业不能替代职能部门作实质审查。**

从起诉到装好：一条可复制的路径

**把两个充电桩案子的经验合起来，整理成一条路径。** **第一步，书面申请。** **向物业提交书面申请，写清楚：车位编号、产权或者使用权证明、拟安装设备型号、施工单位、拟走线路径。** **为什么书面？因为口头申请没法证明「我提过」。** **第二步，等答复，留痕。** 物业口头拒绝的，发一条微信或者短信确认：「今天某时，我到物业办公室申请出具充电桩安装同意证明，某经理答复不予出具，理由是某某。请确认。」 **对方回复「是」，证据就有了。** **对方不回复，也是证据——说明它不处理。** **第三步，要看书面拒绝理由。** **如果物业只是口头拒绝、不给书面理由，可以直接起诉。** **如果给了书面理由，逐条对照：** **「涉及公共利益，要业主同意」——按本案和上一个案子，这个理由不成立。** **「电容不够」——这个理由不成立，因为判断权在供电公司。** **「消防不合规」——同上。** **「人防结构不能动」——这个理由部分成立，但可以通过附条件解决。** **第四步，起诉。** **诉讼请求写：「判令被告于判决生效之日起某日内向原告出具同意在某某车位安装新能源汽车充电桩的证明。」** **注意：请求的是「出具证明」，不是「允许安装」。** **因为「允许不允许」不是物业能决定的。** **请求写对了，判决才能执行。** **第五步，拿到证明后，走供电流程。** **向供电公司申报，现场勘查，确定方案，施工，验收，通电。** **第六步，施工时注意四件事。** **不影响结构：承重墙、梁、柱、人防结构，不打孔、不开槽。** **不占通道：线槽不横跨车道，桩体不占公共通道。** **不遮消防：消防栓、灭火器、疏散指示，不被遮挡。** **不影响邻居：相邻车位开门、通行，不受影响。** **第七步，装完报备。** **把施工方案、验收记录、设备合格证，给物业一份。** **这不是义务，但是好习惯——将来出问题，能证明「我按规范装的」。** **七步走完，桩就装好了，而且是「站得住的装法」。** **最后说一句这两个案子的共同意义。** **它们讲的是同一件事：** **小区里的很多「不行」，其实不是法律说不行，是习惯说不行、麻烦说不行、怕担责说不行。** **充电桩是一个例子。** **还有：装电梯、装防盗窗、装太阳能、养宠物、办托管班、开网店。** **这些事的共同点是：业主想在自己的空间里做点事，物业以「涉及公共利益」「需要业主同意」「有安全隐患」为由拒绝。** **这两个案子给的答案是：** **第一，先看法律有没有禁止。没有禁止，就是可以做。** **第二，再看是不是属于业主大会决定的事项。不是，就不用开会。** **第三，再看安全由谁审查。有专门部门的，由专门部门审，物业不能替代。** **第四，最后看有没有损害他人。没有，就是合理使用。** **四步走完，很多「不行」就变成了「行」。** **这就是法律的作用：它不保证你事事顺利，但它保证你的正当需求不被一句「不行」挡住。**

业主在自有产权车位安装充电桩，属于对车位正常使用性能的合理行使，因布设线路使用共有部分的属于合理利用，不违反法律的不得限制；仅在个人车位安装并非对公共设施改建，不属于业主大会决定事项。车位是否具备条件、如何安装，由供电企业勘查和相关行政部门依技术规范审批确定，物业不得以用电容量等事由拒绝出具同意证明，但业主安装时不得损害其他业主合法权益。