商品房认购书

一句话定义：商品房认购书是买方与开发企业在签订正式买卖合同前，约定将来一定期限内订立该合同的协议，性质为预约。

构成要件 / 适用条件

认购书、订购书、预订书、认筹协议，名字不同，性质看内容。认定时看四点。

要件一：核心义务是将来订立正式合同，不是直接交房。 民法典第四百九十五条把这类协议定性为预约合同，其给付内容是去签本约这个行为，而非转移房屋所有权，这是它与商品房买卖合同最本质的差别。

要件二：内容通常已锁定房号、面积、单价、总价与签约期限。 认购书之所以有约束力，是因为它把交易核心要素固定下来，使双方在约定时间内按既定条件磋商正式合同。缺少房号或价款的意向登记，更接近要约邀请，拘束力弱得多。

要件三：一般伴有定金担保。 司法解释第四条专门规范通过认购、订购、预订等方式收受定金作为订立合同担保的情形，说明定金是认购书的典型配置。它不是成立要件，但一旦交付，就落入定金罚则的射程。

要件四：可能因内容完备而升格为本约。 这是最需要警惕的一条。司法解释第五条规定：认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。两个条件同时具备，认购书就不再是预约，买方可以直接要求交房、过户；缺一个都不行，只交定金、未交购房款的，仍按预约处理。

定金怎么处理，取决于谁的原因导致本约没签成。 按司法解释第四条：因一方原因未能订立商品房买卖合同的，按法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方的事由导致未能订立的，出卖人应当返还定金。落到具体规则上，就是民法典第五百八十七条的定金罚则：给付定金一方不履行债务致合同目的不能实现的，无权请求返还；收受定金一方不履行的，应当双倍返还。所以买方反悔，定金要不回；开发商反悔或把房子另卖他人，买方可要求双倍返还。

定金数额有上限。 定金不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力，卖方违约时也不能要求对这部分双倍返还。

认购阶段还有一个前置风险：项目有没有预售许可。 未取得预售许可证就搞内部认购、收取意向金，认购协议可能因违反预售管理规定而无效，此时定金应当返还，另可主张损失。茶水费、选房费通常不属于定金，不受定金罚则保护。

法条依据

与相邻概念的区别

边界最模糊的是认购书与本约。判断只看两个要件：内容是否已具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要条款，出卖人是否已按约收受购房款。实践中不少认购书条款齐全、买方也付了三成首付，此时再主张「只是认购书、还没签正式合同」往往不被支持。反过来，只交了定金、条款残缺的认购书，也不能直接据以要求交房。

定金合同与认购书常被混为一谈。定金合同是担保合同，成立以实际交付为要件；认购书是预约，双方签字即成立，定金只是常见配套。两者可并存，也可只有认购书而无定金。

实操指引

• 认购书签了、正式合同谈不成，定金怎么算：认购书签了定金交了，购房合同没谈成定金能退吗，按「谁的原因」分流处理。
• 卖方或买方单方反悔的赔偿范围：签了认购书不买房要赔什么：预约合同违约的责任与赔偿范围，讲清差价损失能否主张。
• 只想把定金要回来：购房定金交了想退，可以退吗？。
• 贷款批不下来导致无法签约：贷款批不下来，购房定金能退吗？，区分政策变化与自身资信原因。
• 遇到内部认购、收茶水费：买新房遇到内部认购、茶水费，合法吗。
• 相邻词条：商品房买卖合同、商品房预售。

常见问题

问：认购书上写「到期未签约视为放弃，定金不退」，有效吗？ 答：一般有效，属于对定金罚则的具体化。但如果没签成的原因是开发商提出合同条款之外的新要求、或者项目本身不具备销售条件，责任不在买方，仍可要求返还甚至双倍返还。

问：只签了认购书、交了两成首付，能直接要求交房吗？ 答：可能可以。若认购书已具备买卖合同主要条款、且开发商已按约收受购房款，按司法解释第五条应认定为商品房买卖合同，可以直接主张交房过户；只交定金的，仍属预约。

问：开发商把认购的房子卖给别人了，能要双倍定金吗？ 答：可以主张。收受定金一方不履行债务致合同目的不能实现的，应当双倍返还定金；实际损失超过定金数额的，可就超出部分另行主张赔偿。定金以总价百分之二十为限，超出部分按预付款返还。

:::warn 以上内容为一般性法律知识介绍，不构成对具体案件的法律意见；认购书的性质认定、定金责任分配在个案中差异较大，请咨询执业律师，以律师结合认购书文本与付款凭证出具的正式意见为准。法条核对日期：2026-10-25。

:::