质保金怎么退？先把两个最容易混的期限掰开：缺陷责任期管的是这笔钱扣多久，保修期管的是你修多久。两者不是一回事，很多人栽在把三年保修期当成了质保金的扣押期。
保修期由《建设工程质量管理条例》第四十条定死底线：地基基础和主体结构为设计文件规定的合理使用年限；屋面防水、有防水要求的卫生间房间和外墙面防渗漏为 5 年；供热供冷系统为 2 个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为 2 年。保修期自竣工验收合格之日起算。约定低于这些底线的，约定无效。
缺陷责任期是扣质保金的期限。按住建部、财政部《建设工程质量保证金管理办法》（建质〔2017〕138 号）：缺陷责任期一般为 1 年，最长不超过 2 年，从工程通过竣工验收之日起算；保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的 3%。
- 《建设工程质量管理条例》第三十九条：建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
- 第四十一条：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
两期的关系用一句话说：缺陷责任期到了，质保金该退；保修期没到，保修义务还在。也就是说，两年缺陷责任期届满、质保金全退之后，屋面防水的五年保修义务依然在——退的是钱，不是责任。反过来，发包人不能拿“保修期五年”当理由把质保金扣五年。
质保金的完整生命周期，六步：
第一步，预留。 结算时从应付工程款里留，比例不超过结算总额 3%。保函可以替代现金——承包人现金流紧张时，用银行保函换回现金是通行做法，发包人不得拒绝接受合格的保函替代（管理办法有明确规定）。
第二步，缺陷责任期内维修。 出现质量缺陷，承包人负责维修。费用怎么分担：承包人原因造成的，承包人自担；发包人使用不当或第三方原因造成的，发包人承担，但不能因此不退保证金以外应结的款。
第三步，承包人不管怎么办。 承包人不履行保修义务或拒绝维修的，发包人可以委托第三方维修，费用从质保金里扣，不足的部分向承包人追偿。这是质保金存在的全部意义——它不是违约金，是维修费的预押。
第四步，期满返还。 缺陷责任期届满，承包人申请返还，发包人无异议的应在约定期限内退还；双方约定“到期自动返还”的按约定走。
第五步，有争议的部分扣、没争议的部分退。 缺陷责任期内确实存在未修复缺陷的，发包人可以就与缺陷修复费用相当的部分暂扣，其余部分应当返还——把整笔钱扣到争议解决完的做法，法院不支持。
第六步，逾期返还的利息。 发包人逾期返还质保金的，按贷款市场报价利率（LPR）计付利息，这是司法实践的通行处理；约定了违约金的从约定，但过高可调整。
发包人能扣着不退的三种正当情形。 ① 缺陷责任期内出现了质量缺陷，承包人未履行维修义务，扣款金额以维修费用为限； ② 双方就缺陷责任、修复费用正在争议中，就争议对应的金额部分暂扣； ③ 承包人有未了结的保修义务且已书面通知并说明理由。 除此之外的“再等等”“领导没批”“下个工程还要合作”，都不构成不退的理由。拖着不退的代价是利息，从应付之日起算。
最后把账串起来：质保金是工程款的最后一小截，它的返还争议常和总账搅在一起——利息起算、优先受偿权的十八个月期限，都可能在质保金这一环“重新活过来”，见工程款优先受偿权怎么用：十八个月从哪天算、哪些钱能优先。而保修义务的源头是竣工验收合格这份文件，验收不合格的，连保修的起点都还没到，见工程没验收合格，承包人的工程款怎么算。
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