工程结算时最常吵架的一件事，是「质保金什么时候退」。承包人以为竣工验收就该退，发包人说要等保修期满。两边都没说错，但说的不是同一个期限——缺陷责任期是扣质保金的期限，保修期是承担保修责任的法定期限。前者一般一两年，后者最长可以到建筑物的合理使用年限。搞混这两个概念，谈判就会一直原地打转。
- 缺陷责任期：预留质量保证金的期限，一般为一年，最长不超过两年，从工程实际竣工日期起算。
- 保修期：承包人对工程质量承担保修责任的期限，按工程部位分别确定，自竣工验收合格之日起算。
- 法定期限：地基基础和主体结构为设计文件规定的该工程合理使用年限；屋面防水、有防水要求的卫生间房间外墙面的防渗漏为五年；供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。
- 期满后果不同：缺陷责任期届满，发包人应当返还质保金；保修期届满，承包人不再承担免费保修义务。
- 两者可以重叠：缺陷责任期通常短于保修期，质保金退了，保修责任还在。
一、两个期限的定义与差别
结论：一个管钱，一个管责任；一个短，一个长。
| 比较项 | 缺陷责任期 | 保修期 |
|---|---|---|
| 作用 | 预留并扣减质量保证金 | 承担免费修理、返工责任 |
| 长度 | 一般一年，最长不超过两年 | 按部位分别确定，最长到合理使用年限 |
| 起算 | 实际竣工日期 | 竣工验收合格之日 |
| 届满后果 | 返还质保金 | 保修义务终止 |
这个表格能解决八成的争议。剩下的两成，争的是「实际竣工日期」和「竣工验收合格之日」到底是哪天，以及合同能不能约定更长的期限。
二、保修期的法定最低标准
结论：约定可以更长，不能更短。
- 《建设工程质量管理条例》第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
- (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
- (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
- (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
- (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
- 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
- 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
四个档次要记住：
地基基础和主体结构，等于设计文件规定的合理使用年限。通常是五十年，这类问题一旦出现，是结构安全问题，责任最重。
防水工程，五年。屋面、卫生间、外墙渗漏，是实践中最常见的保修争议。
供热与供冷系统，两个采暖期、供冷期。按「期」算，不按年算，北方的项目要算清具体时间。
电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，两年。
「其他项目由双方约定」，意味着合同可以约定更长的期限，也可以约定上述四类之外的项目（如园林绿化、幕墙）。约定短于法定最低期限的，该约定无效。
三、缺陷责任期怎么定、质保金怎么退
缺陷责任期的长度由双方在合同中约定，一般为一年，最长不超过两年。起算点是实际竣工日期——注意不是竣工验收合格日，这一点与保修期不同。
质保金的处理有三步：
第一步，按约定预留。 预留比例由双方约定，行业惯例通常不超过结算价款的百分之三。具体比例和上限依据《建设工程质量保证金管理办法》等规定，该办法不在本地法规库，本文只作结构性描述，签约时以现行文本为准。
第二步，期满申请返还。 缺陷责任期届满，承包人向发包人申请返还质保金。发包人应当在约定期限内核实并返还；逾期不返还的，除返还本金外，还可能要支付利息。
第三步，有缺陷的先修再退。 缺陷责任期内出现质量缺陷，承包人负责修复；拒不修复或者修复不合格的，发包人可以委托他人修复，费用从质保金中扣除。
这里有个常见误区：发包人不能以「保修期还没满」为由拒退质保金。质保金对应的是缺陷责任期，不是保修期。保修期内出现质量问题，承包人仍要免费修理，但这是义务，不再和质保金挂钩。
四、质量不符合约定怎么办
结论：修理、返工、改建是首要救济，逾期交付还要担违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第八百零一条因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权请求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。
这条给了发包人三项权利：请求修理、请求返工、请求改建，都是「无偿」。如果修完之后仍然逾期交付，承包人还要承担逾期交付的违约责任。
反过来，承包人也有抗辩空间：质量问题如果是设计缺陷、发包人提供的材料不合格、或者发包人使用不当造成的，责任不在承包人。举证上，承包人需要证明质量缺陷的成因与自己无关。
五、实务中的四个高频争议
争议一，起算点之争。 承包人主张从「提交竣工验收报告之日」起算，发包人主张从「验收合格之日」起算。保修期法条明确是「竣工验收合格之日」；缺陷责任期的「实际竣工日期」在司法解释中有认定规则，通常以竣工验收合格日为准，但承包人已提交验收报告而发包人拖延验收的，可以按提交之日认定。
争议二，未经验收即使用。 发包人未经竣工验收擅自使用，之后又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，一般不予支持；但地基基础工程和主体结构质量不合格的除外。
争议三，维修责任与费用。 保修期内的修理费用由承包人承担；但如果是使用不当、第三方损坏、不可抗力造成的，承包人可以收费维修。
争议四，质保金被长期占用。 有的发包人以「项目还没决算」「上级还没审计」为由长期不退质保金。这类抗辩不成立，缺陷责任期届满就应当返还。
六、双方的操作建议
承包人：
- 合同里写清缺陷责任期的长度和起算点，避免用「验收合格后」这种模糊表述。
- 缺陷责任期届满前书面申请返还质保金，保留送达凭证。
- 保留竣工验收资料、交付凭证、维修记录。
发包人：
- 缺陷责任期内发现质量问题，及时书面通知承包人修复，保留通知和现场记录。
- 需要委托第三方修复的，先催告，修复费用要有清单和发票。
- 不要把保修责任和质保金捆绑，避免被认定为无理拒付。
质保金最多能扣多少、扣多久？
比例和上限按现行建设工程质量保证金管理规定执行，通常不超过结算价款的百分之三；扣留期限对应缺陷责任期，一般一年、最长两年。超过期限不退的，承包人可以起诉要求返还并主张利息。
保修期内维修，费用一定由承包人出吗？
因施工原因造成的质量缺陷，由承包人无偿修理；因使用不当、第三方损坏、不可抗力造成的，承包人可以收费维修，也可以拒绝免费维修。
工程没验收就用了，还能主张质量保修吗？
未经验收擅自使用后，一般不能以使用部分质量不符合约定为由主张权利；但地基基础工程和主体结构质量不合格的，仍可主张。
这两个期限的名字太像，合同里经常被混着写。签约时看到「保修期」「缺陷责任期」「质保期」三个词，要逐一定义清楚：多长、从哪天算、期满做什么。定义清楚，日后就少一场官司。
延伸阅读：
竣工验收的含义见竣工验收，发现质量问题可以先发房屋质量整改催告函（范本）；规范原文是《建设工程质量管理条例》；同类文章都在建设工程栏目。
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