参考案例北京市某农场有限公司诉北京市昌平区某人才培训中心租赁合同纠纷案

一、案情速览

二〇〇四年六月一日，北京市某农场有限公司与北京市昌平区某人才培训中心签订合同书，约定租赁期限二十年，自二〇〇四年至二〇二四年五月三十一日止。同年七月二十三日，双方签订补充协议，约定：鉴于双方合作模式的特殊性，农场公司承诺主合同约定的租赁期限届满后，应当允许培训中心续租，期限仍为二十年，续租起算时间为二〇二四年六月一日；双方应当就续租事宜另行签订书面协议。

农场公司起诉，请求确认合同书与补充协议中租赁期限超过二十年的部分无效，即二〇二四年六月一日及之后的租赁期限无效。培训中心辩称，补充协议的续订条款体现的是预约合同内容，将来续订的期限已达成一致、自二〇二四年六月一日起二十年，并未超过二十年，不违反法律规定。

北京市昌平区人民法院于二〇二三年九月八日判决：合同书与补充协议租赁期限中自二〇二四年六月一日之后的部分无效。培训中心上诉，北京市第一中级人民法院于二〇二三年十二月二十七日判决驳回上诉、维持原判。

二、裁判要点提炼

租赁期限不得超过二十年，超过部分无效；租赁期限届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定的核心是避免当事人以各种方式变相约定超过二十年的租赁合同。

当事人在订立租赁合同时即约定二十年到期后再续租二十年，并限定出租人「应当允许」续租的，属于意图回避租赁合同最长期限限制，不属于租赁期限届满时有效续订的情形，该约定无效。

三、赵律师点评

二十年到期的前一天，双方在争「下一个二十年」

合同是二〇〇四年签的，租期二十年，到二〇二四年五月三十一日。**争议不在前二十年，而在二〇二四年六月一日之后**。补充协议写得很「聪明」：主合同期满后，甲方**应当**允许乙方续租，期限**仍为二十年**，起算时间**二〇二四年六月一日**；同时补一句「双方应当就续租事宜另行签订书面协议」。**出租人的算盘是：这是预约，不是本约，而且续订的二十年单独算没超二十年。**

法院盯住的是那个「应当」

判决的推理只有两步，但很硬。**第一步，看七〇五条**：租赁期限不得超过二十年，超过部分无效；租赁期限届满当事人可以续订，但**约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年**；这一条的核心是**避免变相约定超过二十年的租赁合同**。**第二步，看条款性质**：补充协议里「应当」一词明显限定了双方的权利义务——即使双方之后另行签订合同，**但就租赁年限已然进行了约定**，明显违反法律规定。**关键就在这个「已然约定」：续租的期限和起算点都锁死了，剩下的只是走个签字流程。**

为什么「预约说」说不通

如果真是预约，双方对主要内容都还没定，只是约定「将来再谈」——那确实不构成超期租赁。但本案不是：**期限二十年、起算日二〇二四年六月一日、出租人「应当允许」**，三样都定了，只差签字。判决还讲了一层法理：**租赁合同只是临时性移转财产使用权，而非永久性移转**；如果允许当事人创设长期甚至无期的租赁合同，**则相当于将租赁权物权化**；因此承租人对租赁物的占有应受到最长期限的限制。**翻译成白话：二十年的限制不是技术性规定，是防止「以租代售、以租代所有权」的底线。**

实务中怎么写才不踩线

几条可以照做的建议。**第一，不要在主合同或同期补充协议里锁定下一个二十年的期限和起算日**——只写「期满后同等条件下承租人有优先承租权」，这是可以的。**第二，续租一定要在期限届满前后另行签订正式租赁合同**，且新合同期限自续租之日起不超过二十年。**第三，警惕「自动续期」「应当续租」「租期届满即续」这类表述**：只要把期限锁死了，无论叫不叫预约，都可能被认定变相超期。**第四，长期使用需求可以换结构**：合作建房、联营、股权合作、长期服务合同，都比硬撑一份四十年租赁合同稳。**这一案对商业地产、仓储、加油站、光伏用地这类「想锁长期」的交易，几乎是必看的。**

想用一份合同锁四十年，写法再巧也过不去——租期的上限，是给所有权的底线留的位置。