参考案例彭某莉诉李某华、陈某峰房屋租赁合同纠纷案

2024年9月12日，原告彭某莉与被告李某华、陈某峰签订《房屋租赁合同》，约定：彭某莉承租李某华、陈某峰所有的1套房屋，租期自2024年9月20日至2025年9月19日止；租金每月2000元，彭某莉预付押金2000元，待租赁期满，结清所有费用后，多余押金退还；若租期未满12个月，不退押金。同年9月20日，彭某莉和其母亲、孩子入住案涉房屋，并按期支付租金。案涉房屋入户门装有电子密码锁，李某华、陈某峰有修改密码权限，而彭某莉无修改权限，租赁合同未对门锁密码管理作出约定。

在租赁期间，陈某峰欲售卖房屋，将门锁密码告知房产中介，并在未经彭某莉同意的情况下，擅自指示房产中介多次带人入户看房。其间，彭某莉多次向李某华、陈某峰提出异议，表示房产中介带人看房的行为已严重影响其正常生活。2024年12月30日，彭某莉正式提出退租，并于2025年1月3日搬离案涉房屋。因双方对解除租赁合同以及返还押金等事宜产生纠纷，彭某莉向法院提起诉讼，请求法院判令：解除双方签订的租赁合同，李某华、陈某峰退还押金2000元等。

福建省莆田市涵江区人民法院于2025年3月19日作出（2025）闽0303民初375号民事判决：一、彭某莉与李某华、陈某峰签订的《房屋租赁合同》于2025年1月4日解除；二、李某华、陈某峰向彭某莉退还房租押金2000元。（其他判项略）宣判后，李某华、陈某峰提起上诉，福建省莆田市中级人民法院于2025年6月18日作出（2025）闽03民终1384号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案的争议焦点为：出租人未经承租人同意擅自允许他人频繁入户看房，承租人是否有权解除租赁合同。

《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”据此，出租人负有适租义务，即应当确保租赁物符合约定的用途，具体包括确保租赁物的质量符合要求、权利无瑕疵，以及依法排除他人对承租人占有使用租赁物的妨碍等。根据民法典第一千零三十二条的规定，自然人享有隐私权，其中住宅安宁是隐私权的重要内容。由于维护住宅安宁是自然人的基本生活需求，故当租赁物是用于居住时，出租人还应当确保承租人对租赁物的占有使用符合维护住宅安宁的要求，此亦系承租人订立合同所欲实现的基本目的。如果出租人存在未经承租人同意，擅自允许他人频繁入户看房等行为，因该行为破坏了承租人对房屋稳定占有使用状态，对承租人的正常生活秩序造成实质性干扰，构成对承租人住宅安宁权的侵害，故而构成对适租义务的违背。

如果该行为达到一定严重程度，超出承租人合理容忍限度的，可以认为对适租义务的违背导致承租人的合同目的不能实现。民法典第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”根据该规定，违约行为致使不能实现合同目的是解除合同的法定事由。具体到房屋租赁领域，出租人未经承租人同意，擅自允许他人频繁入户看房，妨害承租人稳定占有使用房屋，损害其住宅安宁，导致承租人合同目的不能实现，承租人因此主张解除合同的，人民法院应予支持。判断出租人擅自允许他人入户看房的行为是否导致承租人的合同目的不能实现，关键在于判断该行为对承租人生活安宁的侵扰程度，具体可以结合擅自允许他人入户看房的次数、时点、是否造成安全隐患、对承租人的异议的态度等因素进行综合考量。

本案中，彭某莉已按照约定支付租金，有权依法占有使用案涉房屋。李某华、陈某峰在租赁期内，未经彭某莉同意，擅自多次允许房产中介带人入户看房。特别是告知他人门锁密码的方式，相比于敲门进入的方式，更会使彭某莉及其家人对陌生人进入案涉房屋没有防备，而且产生安全隐患，侵扰住宅安宁的程度更强。其间，彭某莉多次对他人看房的行为表示异议，但李某华、陈某峰均不予理会。因此可以认为，李某华、陈某峰的上述行为，已经严重影响彭某莉对案涉房屋的占有使用，侵扰了彭某莉的住宅安宁，构成对适租义务的违背，并导致彭某莉租赁案涉房屋用于稳定居住的合同目的落空。故彭某莉有权行使合同解除权。合同约定租期未满12个月不退租金，系针对承租人违约提前退租、损害房屋设施等情形而言，具有补偿与担保性质，而非针对承租人基于出租人违约而行使法定解除权导致的合同提前终止。

本案中彭某莉系因李某华、陈某峰的违约行为而提前退租，不符合前述条件，故李某华、陈某峰应将押金予以全额退还。

1.出租人未经承租人同意，擅自允许他人频繁入户看房，影响承租人正常使用房屋，侵扰承租人的住宅安宁，导致承租人的合同目的不能实现，承租人主张解除合同并要求出租人依法承担相应违约责任的，人民法院应予支持。

2.判断出租人擅自允许他人入户看房的行为是否导致承租人的合同目的不能实现，关键在于判断该行为对承租人生活安宁的侵扰程度，具体可以结合擅自允许他人入户看房的次数、时点、是否造成安全隐患、对承租人的异议的态度等因素进行综合考量。