参考案例王某诉郭某房屋租赁合同纠纷案

一、案情速览

二〇二三年七月十四日，郭某与王某签订房屋租赁合同，约定王某承租系争房屋，租期自七月十九日至次年七月十八日；月租金三千四百元，保证金三千四百元；租赁期间郭某保证房屋及其附属设施处于正常可使用和安全状态。合同签订后，王某支付租金与保证金各三千四百元。

七月十七日至二十日期间，王某就房屋新装修可能存在甲醛、影响其怀孕妻子身体的问题与郭某沟通，要求换房无果后要求郭某进行甲醛检测，郭某未予回复。七月二十日，王某短信通知解除合同，郭某回复称单方解除需赔偿违约金。次日王某发送甲醛检测报告并要求退还租金、押金及支付检测费六百元。报告显示室内空气中甲醛、总挥发性有机物含量不符合国家标准，不合格。诉讼中郭某于十二月四日自行委托检测，报告显示各项含量均低于限值。

上海市宝山区人民法院于二〇二四年一月十日判决：郭某退还王某租金三千四百元、保证金三千四百元。双方均未上诉，判决已生效。

二、裁判要点提炼

出租人应当向承租人提供符合租赁用途、具有使用收益价值的租赁物。出租人提供的房屋甲醛超标、无法满足租赁用途甚至危害承租人健康安全的，承租人有权解除租赁合同并要求退还租金及保证金。

租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同；出租人怠于收回房屋所致租金损失，由其自行承担。

三、赵律师点评

怀孕的妻子、刚装修的房子、不回复的房东

事实很清楚。七月十四日签约，十九日起租；签约前后王某就提出房屋新装修、可能有甲醛，担心影响怀孕妻子；**要求换房无果，要求房东做检测，房东不回**。七月二十日王某发短信解除合同，并自行委托检测，报告显示**甲醛与总挥发性有机物不合格**。房东的态度是：不同意解除，你单方解除要赔违约金。**这就是典型的「承租人发现问题、出租人不理会、最后谁违约」的拉锯。**

第七百三十一条：一条不需要讲道理的规则

判决用的核心条文是《民法典》第七百三十一条：**租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。**注意这句话的力度——**「明知」都不影响解除权**。也就是说，签合同时你知道这房子刚装修、知道可能有味道，也不影响你后来发现甲醛超标时随时解约。**这条规则的保护对象是人身健康，不是交易安全，所以它把「你签了字就得认」这套逻辑直接排除了。**

房东后来做的检测，为什么不算

郭某在十二月四日自行委托检测，结果全部达标。法院没有采纳，理由是：**考虑到甲醛的挥发性以及空气流动性，其提供的检测报告仅能证明检测当时房屋内的空气质量情况，无法反映二〇二三年七月系争房屋的甲醛含量情况。**这个理由可以广泛套用：**时间点错位的检测报告，证明力几乎为零**。反过来说，承租人自行委托的检测也只有在时间上接近入住时才有意义——本案王某在七月二十一日就送检，紧贴解约时点，这才站得住。

租金和押金为什么全退

两部分。**租金**：合同签订后王某一直积极沟通甲醛问题，**未实际搬入，且于起租日次日便提出解除合同，其间亦无故意拖延行为**，所以房东理应退还。**押金**同理。更关键的一句在后头：**郭某在明知王某提出解除合同后理应及时收回房屋，其怠于收回房屋的租金损失应由其自行承担**——房东反诉要求赔三个月房租一万零二百元，被驳。**这条对房东是个提醒：租客说解约，你拖着不收房，扩大的损失自己扛。**

承租人遇到甲醛房怎么办

四步，顺序别乱。**第一步，先协商并留痕**：书面或微信提出换房、检测要求，把对方的沉默也留下来——本案房东「未予回复」正是法院认定承租人无过错的一环。**第二步，及时检测**：找有资质的机构，越快越好，报告上要有采样时间和点位。**第三步，及时解约并搬离**：本案七月二十日通知、次月三日前搬离，**没有拖延是关键**。**第四步，主张退还租金押金，必要时要求检测费**——本案检测费六百元未获支持，因为没有相应依据，所以主张时要注意诉请的落点。**一句话：不要一边说房子有毒一边继续住，那会让「及时解约」变成「借故退租」。**

房子能住人才叫租，住进去伤身体，随时可以走，押金还得退。