参考案例淮北某置业公司与牛某执行实施案

一、案情速览

预售商品房二拍流拍——申请执行人不愿以房抵债，房子砸在法院手里；被执行人自己找到了买家，但买家要先解封才能过户：解了封跑了怎么办？

烈山区法院：善意文明执行意见第九条——被执行人申请自行变卖查封财产清偿债务的，「在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督其在一定期限内按照合理价格变卖」；双方和解约定变卖、款项入法院账户后再解封；买家付清款项后，「牛某申请解除查封的条件已经成就」，裁定解封。

规则确立：流拍不是终点——控制价款的前提下，被执行人的自卖自路走得通。

二、裁判要点提炼

申请执行人与被执行人达成执行和解，约定由被执行人自行变卖查封财产清偿债务，被执行人申请解除查封的，在确保能够控制相应价款的前提下，经申请执行人同意，人民法院可以准许。

网络司法拍卖第二次流拍后被执行人提出以流拍价融资的，人民法院应结合拍卖财产基本情况、流拍价与市场价差异程度以及融资期限等因素酌情考虑；准许融资的，暂不启动以物抵债或强制变卖程序。

三、赵律师点评

流拍之后的第三条路

淮北某置业公司与牛某追偿权纠纷调解书：牛某欠垫付款八万余元分两期支付。执行中查明牛某名下有置业公司自己开发的一套商贸城商品房——预告登记在牛某名下、附一般预购商品房抵押。法院预查封后评估拍卖，二拍起拍价二十三万余元仍流拍；置业公司不愿以房抵债。牛某申请：自己找买家变卖还债。双方在法院组织下达成和解——变卖该房产、双方各自找买家、签订合同并付款至法院账户后，再解除查封。

价款控制与解封的顺序

烈山区法院的裁定写出自行变卖的合规姿势。第一步，规范的依据：善意文明执行意见第九条——「（1）被执行人申请自行变卖查封财产清偿债务的，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督其在一定期限内按照合理价格变卖」；并第（5）项——二拍流拍后被执行人提出以流拍价融资的，结合财产情况、流拍价与市场价差异、融资期限酌情考虑，「准许融资的，暂不启动以物抵债或强制变卖程序」。第二步，本案的对号：房子流拍后置业公司不愿抵债——「现牛某已找到买家，在淮北某置业公司同意解除对上述房产的查封的情况下，牛某申请法院解除对上述房产查封的条件已经成就。牛某申请解除查封符合法律规定」——裁定解封。要点在顺序与保障：和解先行约定「找到购买人签订合同并支付款项到法院后，法院再解除查封」，价款进法院账户是解封的前置条件——申请执行人的受偿安全与被执行人的自卖便利各得其所；入库规则落点：「在确保能够控制相应价款的前提下，经申请执行人同意，人民法院可以准许」。

自行变卖的对表

给被执行人：拍卖流拍、申请执行人不抵债的，主动提自行变卖方案——自己找买家的成交价往往高于流拍价；方案里主动写明价款入法院监管账户（本案例顺序），换申请执行人同意解封的配合；变卖价格参照评估价与市场行情，「合理价格」是法院监督的底线。给申请执行人：流拍后不接受抵债的，自行变卖是第三条路——和解条款锁住「付款到法院账户在先、解封在后」的顺序（本案例做法），受偿安全不因解封而裸奔；对明显低于市场价的变卖方案保留否决。给执行法院：自行变卖的三道闸——申请执行人同意、价款可控（入法院账户）、期限与价格合理（善意文明执行意见第九条）；二拍流拍后的融资申请按第（5）项酌定，准许的暂缓抵债变卖程序。

两次流拍的商品房，最终在被执行人自己手里卖出了去处——烈山区法院把善意文明执行落成三个字：管住钱。价款进了法院账户，解封才落笔；被执行人自己找的路，走得比拍卖槌更远。