参考案例张某甲、张某乙诉章某、高某相邻关系纠纷案

一、案情速览

北京朝阳某小区，张某乙是 202 号房屋的产权人，其父张某甲与他共同居住。楼上 302 号的产权人是高某，章某是高某之妻，二人居住使用该房屋。302 号是高某 2019 年购买的二手房，买来时内部格局已经改过。

202 号厨房天花板漏水，张某甲上楼查看，发现 302 号把原来的厨房和卫生间位置对调了：原厨房的一部分面积改成了卫生间并安放了马桶，卫生间的位置则改成了客厅和厨房的一部分。张某甲、张某乙起诉，要求把卫生间、厨房恢复到原设计位置。章某、高某答辩说，小区是老旧小区、原布局不合理，改装是原房主做的，自己没动过；而且卫生间并没有正对楼下厨房，只有大约 1 平方米的面积重合，重合区域也不是厨房的功能区，马桶下水不与厨房下水互通。

北京市朝阳区人民法院 2023 年 9 月 8 日作出（2023）京0105民初22048号民事判决：章某、高某于判决生效之日起六十日内将 302 号房屋的卫生间、厨房结构恢复原状。章某、高某上诉，北京市第三中级人民法院 2023 年 12 月 22 日作出（2023）京03民终19036号民事判决：驳回上诉，维持原判。

二、裁判要点提炼

《民法典》第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；第八条规定，民事主体从事民事活动不得违反法律，不得违背公序良俗。业主对房屋进行改造的自由，须在现行住宅设计规范允许的范围内行使。

《住宅设计规范》（2011 年版）第 5.4.4 条规定「卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）、厨房和餐厅的上层」，该条经住房和城乡建设部公告列为强制性条文，必须严格执行。改造后的卫生间即使只有部分面积位于下层厨房之上，仍属违反强制性规范；房屋所有权人不得以「改造由前手业主实施」为由对抗相邻方的排除妨害请求，应先行承担责任后再向实际改造人追偿。

三、赵律师点评

一、厨房天花板漏水，抬头看见楼上的马桶

事情是从一滴水开始的。

北京朝阳一个老小区，202 号房屋的厨房天花板漏水。张某甲住在这套房子里，产权登记在他儿子张某乙名下，父子俩一起生活。厨房漏水这种事，在老小区不算稀奇，通常是上楼敲门、看看是不是防水层坏了、商量着修一修。

张某甲上了楼，进了 302 号，看到的不是漏水的管道。他看到的是：这套房子的厨房和卫生间，位置对调了。

原来的厨房被改成了一部分卫生间，马桶就安在那里；原来的卫生间位置，一部分并进了客厅，一部分改成了厨房。

这意味着什么？意味着张某甲家厨房的天花板上面，是楼上邻居的马桶。

这个画面不用多形容。你在自家灶台上炒菜，头顶那一层楼板上，是别人家的马桶和排污管。就算管道不漏、就算消毒做得再好，这件事本身带来的不适感，是任何一个居家过日子的人都懂的。

张某甲、张某乙父子起诉到法院，请求判令高某、章某把 302 号房屋的卫生间、厨房恢复到原来的设计位置。

楼上的答辩也很典型，三条理由：第一，这是老旧小区，原来的布局本身就不合理，改动是为了住得下；第二，改装是原房主在卖房之前做的，自己住进来就是这个样子，没动过一砖一瓦；第三，卫生间并没有正对着楼下的厨房，只有大约 1 平方米的面积重合，而且重合的那块区域也不是厨房的功能区，马桶的下水管道跟厨房下水也不通。

一审在北京市朝阳区人民法院。法院组织了现场勘验，把 302 号的格局一寸一寸量了一遍。二审在北京市第三中级人民法院。两级法院的结论一致：恢复原状。

二、1 平方米的重合，够不够构成妨害

被告的核心抗辩是「1 平方米」。这个说法在法庭上听起来很有说服力：面积这么小，又不是正对灶台，能有多大影响？

要回答这个问题，得先看法条是怎么写的。

《住宅设计规范》（2011 年版）第 5.4.4 条：「卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）、厨房和餐厅的上层。」

请注意这句话的表述方式。它没有说「不应正对」，没有说「不应完全覆盖」，也没有说「重合面积不得超过多少平方米」。它说的是「不应直接布置在……的上层」。

这是一个位置关系判断，不是一个面积比例判断。只要卫生间的部分区域位于下层厨房的上方，就落入这条禁止性规定的范围。1 平方米和 10 平方米，在规范的语言里没有区别。

为什么规范要写得这么绝对？因为这条规范的立法目的不是防止漏水，而是防止「功能冲突」。卫生间是排泄、洗浴的空间，厨房是加工食物的空间，两者在卫生意义上是对立的。这种对立不因面积大小而改变——你不会因为头顶只有 1 平方米的马桶，就觉得在下面做饭没问题。

判决书里有一句话点得很准：「鉴于卫生间和厨房各自有特殊的功能，《住宅设计规范》对本案情形亦有明确禁止性规定。」关键词是「各自有特殊的功能」。这不是一个可以用面积折中的问题。

再往下看被告的另外两个技术性抗辩：重合区域「并非厨房的功能区」，马桶下水「不与厨房下水互通」。

前一句的意思大概是：那 1 平方米在厨房的角落里，不是灶台、不是水槽，平时也不站人。法院的回答是「该抗辩意见并无法律依据」。因为规范禁止的是「布置在上层」这个事实状态，不是「影响使用」这个后果。只要布置了，就违反；至于影响大不大，不影响违法性的成立。

后一句更有意思：马桶下水不和厨房下水互通。这句话在事实层面可能是真的——两套管道系统本来就分开。但它回答的不是本案的问题。本案的问题不是「污水会不会流到楼下厨房」，而是「楼下厨房的上方有没有卫生间」。前者是管道问题，后者是空间功能问题。

这个区分很重要，值得记住：相邻关系纠纷里，很多被告喜欢用「实际上没造成损害」来抗辩。这个抗辩在损害赔偿之诉里有用（没有损失就没有赔偿），但在排除妨害、恢复原状之诉里往往没用。因为后者的请求权基础不是「已经造成了损害」，而是「妨害状态存在」。

三、「不是我改的」：二手房买来就是这个样子，谁来担责

这是本案最有实务价值的一点，也是很多二手房买家最关心的问题。

高某 2019 年买下这套房子，买的时候格局就已经是这样了。改装是前手业主做的。现在邻居起诉，让她拆、让她恢复，她觉得冤：我花钱买的东西，凭什么让我承担别人造成的后果？

法院的回答很干脆：作为涉案房屋的所有权人，应当依据相邻关系的相关法律规定先行担责，之后再另行向实际改造人等其他责任主体主张权利。

这句话包含两层意思。

第一层，对外（对邻居）而言，责任人是当前的所有权人。理由是相邻关系的主体是「不动产的相邻权利人」，也就是房屋的所有权人、使用权人。邻居不管这套房子历史上经过几手、是谁动的工，他只知道现在住在上面的、登记在册的是谁。要求邻居去追查十几年前的实际施工人，既不现实，也不公平。

第二层，对内（对前手）而言，所有权人有追偿权。如果前手业主在出售时隐瞒了违法改造的事实，或者合同中明确承诺格局合规而实际不合规，买家可以依据房屋买卖合同主张违约责任，要求赔偿恢复原状的费用，甚至主张解除合同。

所以这个案子的正确理解不是「买家背锅」，而是「先对外承担、再对内追偿」。法律把顺序排好了：邻居找现业主，现业主找前手。

对准备买二手房的人来说，这里有一条非常实在的提醒：看房的时候，一定要看原始户型图，和现状对照。

怎么看？三个办法。一是调取房屋的原始竣工图或者产权登记附带的平面图，物业、不动产登记中心一般都能查到。二是看房产证附记页和购房合同附件里的户型图。三是直观比对：厨房有没有上下水、卫生间有没有排污立管、燃气管道走在哪里。管道是不会骗人的——马桶移位超过一定距离，必然要接长排污管，地面会抬高，或者走墙排；厨房改成卧室，原来的烟道和上下水会留下痕迹。

如果发现格局被改过，尤其是卫生间和厨房互换、阳台改卫生间、厨房改卧室这类，签约前就要问清楚：有没有经过审批、有没有邻居投诉、恢复原状要花多少钱。把这些写进合同，约定由卖方负责恢复或者承担恢复费用，比事后打官司省事得多。

已经买下来的怎么办？如果是刚买不久、卖方隐瞒，尽快固定证据（原始户型图、现状照片、物业证明、邻居证言），向卖方主张违约。如果已经住了很多年、卖方也找不到了，那就只能自己承担恢复的费用——但这笔钱，比起邻居天天上门、法院判决强制执行，还是早花早安心。

还有一个问题值得单独说：如果前手业主把房子卖给你的时候，明确承诺「格局没有改动过」，实际上却改过，这算什么？

这构成违约，也可能构成欺诈。房屋的格局属于影响交易决策的重要事实，卖方有如实告知的义务。买方可以依据合同主张违约责任，要求卖方承担恢复原状的费用；如果改造严重、影响居住或者存在安全隐患，还可以主张解除合同、退还房款。

所以买二手房的时候，合同里最好加一条：「卖方保证房屋结构及功能分区与产权登记附图的原始设计一致，未擅自改动承重结构、卫生间与厨房位置；如有违反，卖方负责恢复原状并承担全部费用及相关损失。」这一条加上，比事后打三场官司都管用。

四、房屋改造的自由到哪里为止：那条强制性条文

这个案子还回答了一个更普遍的问题：我自己买的房子，我想怎么改就怎么改吗？

判决书的表述是：「房屋业主根据自己意愿和生活需要虽有对房屋进行相关改造的自由，但相关改造需在现有住宅设计规范允许范围内进行。」

这句话给自由划了两道边界。

第一道是技术规范。住宅设计规范里有一批条文被列为「强制性条文」，必须严格执行。跟装修改造关系最密切的，除了本案的 5.4.4 条，还有几条：不得擅自变动建筑主体和承重结构；阳台不得擅自改为卫生间、厨房；不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；不得扩大承重墙上原有的门窗尺寸；不得拆除连接阳台的墙体。这些不是建议，是底线。

第二道是公序良俗。《民法典》第八条规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。判决书用了「有悖于公序良俗」这个表述。把马桶架在邻居的灶台上方，这个行为本身在生活伦理上就站不住，不需要等到漏水、不需要等到有实际损害，状态一经形成，就已经越界。

这两道边界之外，其实还有第三道，是很多人忽略的：物业管理和业主公约。多数小区的《管理规约》和《装修管理服务协议》里都有约定，装修改造要报物业备案，涉及墙体、管道、防水的要审批，不得影响相邻业主。违反这些约定，物业有权制止、要求恢复，甚至起诉。

那么什么样的改造是允许的？可以给几条相对清晰的标准。

拆除非承重隔墙、调整房间分隔，一般允许，但要报备。地面找平、铺地板、刷墙、换门窗，允许。厨房和卫生间内部翻新、更换洁具、重做防水，允许，但防水必须做闭水试验，并且对下层造成的渗漏要负责。

把卫生间挪到卧室、厨房、餐厅、起居室的上方，不允许——这是本案的条文。把没有防水要求的房间或者阳台改成卫生间、厨房，不允许。拆承重墙、扩大承重墙上的门窗洞口、在承重墙上开门开洞，不允许。把燃气管道、烟道私自改动，不允许。

这里要特别说一句「老破小」的现实。很多老小区的原始布局确实不合理：厨房在阳台、卫生间在过道、进门就是灶台。住户想改，这个愿望可以理解。但改的办法不是把功能对调，而是在规范允许的范围内优化——比如把卫生间的门改个方向、把厨房做成开放式、把储物空间重新分配。一旦动了「上下功能对调」这个念头，就踩线了。

还有一点：改造是自己住的，但影响是长期的。这套房子将来要卖，买家会查；邻居会记着；物业有备案；真打起官司，恢复原状的费用加上诉讼费、鉴定费，往往远超当初改造省下的那点空间。这笔账，怎么算都不划算。

五、判决之后：恢复原状这件事怎么落地

判决主文只有一句：「将 302 号房屋的卫生间、厨房的结构恢复原状。」给了六十日的履行期。这句话看着简单，执行起来不简单。

恢复原状意味着什么？不是把马桶搬走就行。要拆掉改在厨房位置的卫生间，包括地面、防水层、隔墙、排污管；要把原卫生间位置的客厅和厨房部分还原；要重新做防水、重新走管、重新铺砖；还要通过物业的验收，确保不影响楼下。这一套做下来，工期一两个月，费用几万元起。

如果被告不履行怎么办？原告可以申请强制执行。执行的内容是「行为」，法院可以责令被执行人限期履行，逾期不履行的，可以代为履行——由法院委托施工方施工，费用由被执行人承担；也可以按日罚款、纳入失信名单，情节严重的可以拘留。

这里有个现实问题要提醒：恢复原状的执行，往往是「赢了官司、执行很难」。因为施工涉及入户、涉及到水电、涉及到邻居配合，被执行人不开门、不配合，执行难度很大。所以在起诉阶段就要想清楚：是坚持恢复原状，还是退一步主张赔偿？

两条路的差别在哪？

恢复原状之诉，诉请是「排除妨害、恢复原状」，胜诉后得到的是一个「状态」，不需要证明损失金额，举证相对简单——只要证明改造事实存在、违反规范即可。缺点是执行难。

损害赔偿之诉，诉请是「赔偿损失」，需要证明损失金额，比如房屋价值贬损、租金损失、健康损害。举证难，但执行容易——直接扣划钱款。

实践中还有一种折中：起诉时同时主张恢复原状和赔偿损失（比如恢复期间的租房费用、检测费用、律师费），法院可以一并处理。本案原告只主张了恢复原状，法院也只判了这一项，这是当事人的选择。

最后说一句证据。这个案子能赢，关键在于现场勘验。法院不是听双方各说各话，而是实地丈量了 302 号的每一个尺寸：客厅南北 253 厘米、东西 244 厘米，厨房南北 254 厘米、东西 112 厘米，卫生间南北 250 厘米、东西 105 厘米，马桶在东南角——这些数字写进判决书，格局是怎么改的，一目了然。

对当事人来说，这意味着：发现邻居违法改造，第一件事是拍照、录像、请物业到场做记录，必要时申请法院现场勘验或者委托测绘。不要只在微信群里吵，也不要在门口贴纸条。能定格成图纸和数字的东西，才是法庭上管用的东西。

再说「老破小」的现实出路。很多上世纪八九十年代的房子，原始布局确实难用：厨房在阳台、卫生间在过道、进门就是灶台、没有客厅。想改，完全合理。合理的改法有几条：

一是功能归位。厨房还在原来的位置，只是把隔墙拆掉做成开放式，扩大使用面积；卫生间还在原来的位置，只是把干湿分区重做。位置不动，内部优化。

二是非承重隔墙重组。把两个小房间打通，把过道并进卧室，把储物间改成衣帽间。前提是这些墙不是承重墙、不是剪力墙、不影响相邻户。

三是阳台功能限定。阳台可以封、可以做储物、可以做书房，但不能改成卫生间或者厨房——这一条在多数地方的住宅设计规范和物业管理规定里都是禁止的，因为阳台楼板一般没有做防水，排污管也没有预留。

四是管线不改主立管。厨房的烟道、卫生间的排污立管、燃气立管，都是竖向贯通的公共设施，私自改动会影响整栋楼。要改只能改支管，而且必须报物业和专业单位。

这四条守住，改造就在安全区里；越过任何一条，都可能变成下一个 302 号。

这个案子的判决只有一句话——恢复原状，但它划出的线很清楚：房子的产权是你的，头顶和脚下的空间关系却不是你一个人的。厨房上面不能有马桶，这条线写在强制性规范里，也写在邻里相处的基本体面里。买二手房的人尤其要记住，签合同之前先看原始户型图，管道不会骗人；等到邻居上门，拆的费用和心里的火气，都比你当初省下的那点空间贵得多。