参考案例阮某海、叶某玲诉叶某仙、叶某华相邻通行纠纷案

一、案情速览

买家购得商铺，产权证上写着楼梯间六点八四平方米归自己，隔壁两家商户六年来一直从这条楼梯出入且别无他路。新业主起诉要求确认专属所有权、禁止他人通行，一审二审全败。

判决说得很直白：所有权也不能排除相邻人的通行权——这条楼梯是历史通道、唯一通道，人家用了六年，你买了房也买不断别人回家的路。

「产权证在手，走路都不让过」的如意算盘，被民法典相邻关系条款敲得粉碎。

二、裁判要点提炼

相邻通行权基于客观现实需要产生，即使不动产权利人对楼梯间享有所有权，也不能排除相邻权利人对历史形成、唯一便利通道的通行权。

楼梯间所有权与相邻通行权冲突时，应按有利生产、方便生活、团结互助、公平合理原则处理，优先保障相邻权利人的必要通行。

三、赵律师点评

产权证上的六点八四平米，赢不了六年通行事实

案件事实很简单：这栋楼的楼梯间设计上就是通道，2014 年起隔壁商户就从此出入上到自家门店，六年无争议。2020 年新业主买下一楼五间商铺，权证面积里含着楼梯间六点八四平米，随即起诉禁止邻居通行。他的依据很硬——登记的所有权；对方的依据更硬——规划上这楼梯本来就是通道、是邻居上楼的唯一正常且便利的通道、使用在先且不影响新业主自己使用。法院两个审级都驳了：相邻关系制度的本质就是在不动产权上设负担，所有权是「我的」，但通行权是「你必须让我过」。

法院看四个因素

判决列明的考量清单很实用：是否历史通道——邻居在原告购房前就一直在用；是否习惯通道——设计上此处就是楼梯；是否唯一通道——除它之外邻居没有其他正常上楼路径；通行便利性——这是唯一便利通道，绕行不存在。四项全占，通行权无可争辩。反过来给买商铺的人划了重点：看房别只看权证面积，要看现场通道的实际使用状况——「标的物上有他人通行负担」是尽调盲区，权证面积六点八四平米写着「专属」，实际是「公共」，买了也不能改。

所有权与通行权的优先级

判决确认了一条重要位阶：特定情形下，所有权与通行权冲突，依法优先保障通行权。这不是所有权贬值，而是物权制度的内在平衡——绝对所有权在现代物权法里早让位于社会化的限制，相邻关系就是最典型的限制。本案的解决方案也是最经济的：让新业主「让渡部分楼梯间权利」，成本为零，双方照常生活。如果支持了新业主，两家商户要另开楼梯或绕行，社会总成本陡增。法院选的是整体成本最小的路。

商铺投资的通行权尽调清单

从本案给投资者四条：查现场——标的商铺的进出通道有几条，谁在用，用了多久；查规划——规划设计图上通道性质是专属还是公共；查买卖合同——原业主与邻居间有没有通行约定或默许事实；查物权登记——共有分摊面积里含不含争议部位。发现「唯一通道过他人地盘」的情形，要么压价，要么在合同里写明通行负担由原业主负责解决。另外提醒通道使用一方：保留长期使用的水电记录、监控、邻里证言——「历史形成」四个字，是靠证据堆出来的。

产权证是权利的出生证，不是通行权的死刑判决。买了楼梯间的人得明白：有些路，法律替别人留着，你所有的只是砖头，不是路权。