参考案例云南某房地产公司诉徐某某、罗某某案外人执行异议之诉案

案号：（2022）最高法民再58号最高人民法院 · 执行异议之诉 · 执行 · 2022-04-25

本案来源已核实（参考案例），判决书全文见文末折叠附录，当事人信息已脱敏。

一、案情速览

八套商品房网签备案在买受人罗某某名下，但购房款一分未付；开发商云南某房地产公司因与罗某某共同欠债，房子被法院查封评估拍卖。拍卖成交后开发商提执行异议主张房子实际是自己的，二审以「执行程序已终结」为由驳回起诉。

最高法再审纠偏：案外人异议的时间是「本次执行中、执行标的权属转移前」——八套房的权属自拍卖成交裁定送达买受人（二〇一九年三月七日、十二日）时才转移，而开发商二〇一八年十二月十八日就提交了异议申请，时间完全赶得上。

裁定撤销二审、指令审理。规则确立：司法拍卖的房子，成交裁定送达那一刻才换主人——之前提的异议，程序上作数。

二、裁判要点提炼

案外人提出执行异议的时间限于本次执行过程中，即执行标的权属转移前或执行标的变价后代位价款受偿前；司法拍卖成交或裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或抵债裁定送达买受人或受让人时转移，此前的异议申请不因执行案件此后报结而失效。

网签备案仅是行政管理意义上的合同备案，不产生物权变动效力；出卖人对尚未转移权属的拍卖标的提出执行异议被裁定驳回后，有权依法提起案外人执行异议之诉，法院以执行程序终结为由驳回起诉的，属适用法律错误。

三、赵律师点评

八套房的时间差之争

案子的骨架是一串日期。二〇一五年一月，云南某房地产公司与罗某某签了八份商品房购销合同，次日八套房全部办理网签备案——但罗某某一分钱购房款都没付。同年九月，徐某某起诉罗某某与开发商共同偿还借款九百六十六万余元，两审都判双方连带还款。执行中，昆明中院把备案在罗某某名下的八套房查封、评估、拍卖，二〇一八年十二月十一日拍卖成交。十二月十八日，开发商提交案外人执行异议申请：备案的房子实际是自己的（买方没付款），拍卖款一千九百余万元不该执行。二〇一九年一月七日，法院裁定驳回异议；一月三十一日裁定八套房归买受人；三月七日、十二日，成交裁定送达两名买受人。此后法院在徐某某提供担保后继续执行、发放拍卖款，九月执行结案。开发商提异议之诉，一审驳回诉请，二审直接驳回起诉——理由是执行程序已终结，异议来得太晚。

「执行程序终结前」的精确刻度

二审的「太晚」错在把刻度看粗了。民诉法解释第四百六十二条：案外人对执行标的提出异议，应当在该执行标的执行程序终结前提出——而这里的「终结」有精确的技术含义：对特定执行标的而言，是权属转移之前，或标的变价后代位价款受偿之前。最高法接着引用第四百九十一条定死权属转移的时点：拍卖成交或裁定以物抵债的，所有权自成交裁定或抵债裁定送达买受人或受让人时转移——八套房的权属转移时间是二〇一九年三月七日和十二日。对表：开发商的异议申请落款二〇一八年十二月十八日，远早于权属转移——异议是在「本次执行中、权属转移前」提出的，程序上完全有效。二审以九月二十五日「结案通知书」为据认定执行程序终结、驳回起诉，是把整个案件的报结时点误当成了标的异议的截止时点——最高法提审，撤销二审裁定，指令审理。

网签备案的物权分量与开发商的牌

实体上开发商手里有什么牌？八套房虽然网签备案在罗某某名下，但备案只是行政管理的公示手段，不产生物权变动；买卖合同签了、房款一分未付——开发商还握着所有权（或至少是物权期待利益的反面：买受人违约在先、合同未实际履行的抗辩）。它的主张路径是：备案不是所有权的转移，罗某某对房屋并无足以处分的权利，拍卖处置的是「看似属于被执行人、实为自己所有」的财产——这正是执行异议之诉要审理的实体问题。给开发商同行的教训则要反向吸收：网签备案是把双刃剑——它替买受人制造了「名下有房」的外观，让债权人得以查封处置；房子卖出去却收不到钱的风险敞口（备案后长期不付款、不解除备案）要靠合同及时解除＋备案注销来清理，拖到执行现场再争，成本如本案般高昂。给购房的普通消费者对称提醒：本案开发商「备案在别人名下、钱没付、房被拍」的处境，恰是消费者买房「备案在手却被另卖」的镜像——网签备案不等于产权，过户登记才算数。

执行异议时限规则的对表卡

把本案与批内另一案（李某霖诉信托公司案）的时限规则合成一张对表卡，执行异议的时间问题基本全覆盖。情形一，标的物由第三人受让（司法拍卖买受人、变卖受让人）：异议须在「执行标的执行终结前」——本案即拍卖成交裁定送达买受人之前。情形二，标的物由当事人受让（抵债给申请执行人）：异议须在「执行程序终结前」——债务未全额受偿、程序未报结，门就开着。情形三，标的物变价后的代位价款：在价款受偿前仍可主张。三个情形的举证核心都是日期：异议申请的落款与收到凭证、权属转移的裁定送达日期、受偿与报结的时间线——纸质痕迹一个都不能少。给执行法院与当事人的共同提示：异议申请提交日期的固定（收件回执、落款、邮寄凭证）是本案开发商翻盘的生命线；反过来，执行法院在处置终结前的每一个裁定，都要把送达日期写实——两个日期之间的赛跑，就是案外人救济的全部空间。

八套房十二月拍出、次年三月才把成交裁定送到买家手里——中间那段日子，就是开发商异议的合法窗口。拍卖的房子，成交裁定送达才换主人；日期排对了，被驳回的异议也能重新开庭。

四、判决书全文（点开阅读 · 发布前已做脱敏核查）

云南某房地产公司起诉请求：1.请求停止对网签备案在被执行人罗某某名下8套房屋及拍卖所得款项1912.79万元的执行；

2.请求依法确认网签备案在被执行人罗某某名下8套房屋拍卖所得款项归云南某房地产公司所有；

3.请求判令将8套房屋拍卖所得款项返还云南某房地产公司。

法院经审理查明：徐某某与云南某房地产公司、罗某某借款合同纠纷经云南省昆明市中级人民法院一审审理后作出（2016）云01民初541号民事判决书，判决：“一、被告罗某某在本判决生效之日起十五日内向原告徐某某偿还借款本金9661875元，并以月利率2%为计算标准，向原告徐某某支付自2015年9月22日起至上述借款本金还清之日止的逾期利息；二、被告云南某房地产公司在本判决生效之日起十五日内向原告徐某某偿还借款本金9661875元，并以月利率2%为计算标准，向原告徐某某支付自2015年9月22日起至上述借款本金还清之日止的逾期利息。”该案经云南省高级人民法院二审作出（2017）云民终1094号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。

”上述法律文书生效后，罗某某到期不履行义务，经徐某某申请强制执行，昆明市中级人民法院作出（2018）云01执718号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人云南某房地产公司、罗某某存款31147563.04元及利息，或对被执行人云南某房地产公司、罗某某价值31147563.04元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”本案在执行中，昆明市中级人民法院依法对备案在罗某某名下的8套房屋所有权查封、评估、拍卖并成交。之后，云南某房地产公司就8套房屋执行款提起了案外人执行异议，其申请被昆明市中级人民法院驳回后，遂提起了案外人执行异议之诉。

另查明，2015年1月22日，云南某房地产公司与罗某某签订8份《商品房购销合同》，约定罗某某向云南某房地产公司购买由其开发的案涉房屋。次日，上述房屋办理商品房买卖合同登记备案。合同签订后,罗某某未向云南某房地产公司支付购房款。

再审另查明，云南某房地产公司对昆明市中级人民法院执行8套房屋情况提出案外人执行异议申请的落款时间为2018年12月18日。昆明市中级人民法院于2019年1月7日作出（2018）云01执异2081号执行裁定书，裁定驳回云南某房地产公司的异议申请。昆明市中级人民法院于2019年1月31日作出（2018）云01执718号之一裁定书，裁定8套房屋所有权归拍卖买受人所有。2019年3月7日及2019年3月12日，昆明市中级人民法院将（2018）云01执718号之一裁定书及协助执行通知书分别送达到8套房屋的两买受人。

还查明，云南某房地产公司提出本案执行异议之后，昆明市中级人民法院暂停了对8套房屋拍卖款的执行。其后，申请执行人徐某某向昆明市中级人民法院申请继续执行，要求向其发放8套房屋拍卖款。昆明市中级人民法院于2019年7月25日作出（2018）云01执718号继续执行决定书，载明因徐某某请求继续执行并提供永安财产保险股份有限公司云南分公司执行担保，决定继续执行。后徐某某领取拍卖款。2019年9月25日，昆明市中级人民法院作出（2018）云01执718号结案通知书，通知各方当事人（2017）云民终1094号民事判决书已全部执行完毕。

昆明市中级人民法院于2020年8月25日作出（2019）云01民初2005号民事判决：驳回云南某房地产公司全部诉讼请求。云南某房地产公司不服一审判决，向云南省高级人民法院提起上诉。云南省高级人民法院于2020年12月22日作出（2020）云民终1454号民事裁定：一、撤销一审判决；二、驳回云南某房地产公司的起诉。云南某房地产公司不服二审裁定，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2021年11月18日作出（2021）最高法民申4846号民事裁定，提审本案。最高人民法院于2022年4月25日作出（2022）最高法民再58号民事裁定：一、撤销云南省高级人民法院（2020）云民终1454号民事裁定；二、指令云南省高级人民法院对本案进行审理。

法院生效裁判认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十二条“根据民事诉讼法第二百三十四条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出”之规定，案外人提出执行异议时间限于本次执行过程中，即被采取强制执行措施的特定执行标的权属转移前，或执行标的变价后代位价款受偿前。本案云南某房地产公司作为执行案外人对执行标的即8套房屋提出执行异议，需在对8套房屋的执行程序终结之前提出。昆明市中级人民法院于2018年12月11日将8套房屋通过网络司法拍卖成交，并于2019年3月7日、2019年3月12日将拍卖成交裁定分别送达两买受人。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十一条“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”之规定，8套房屋权属转移时间应为2019年3月7日和2019年3月12日。

云南某房地产公司认为其提出执行异议时间即为异议申请书落款时间2018年12月18日，2018年8月徐某某领取拍卖款，2019年9月25日昆明市中级人民法院才作出执行结案通知书，其提出执行异议的时间并非执行程序终结之后。尽管罗某某对云南某房地产公司提出异议的具体日期有不同意见，但根据昆明市中级人民法院于2019年1月7日作出的（2018）云01执异2081号裁定，并对照8套房屋权属转移时间2019年3月7日及2019年3月12日，足以认定云南某房地产公司提出执行异议时间早于8套房屋权属转移时间，即在本次执行程序终结前。因此，云南某房地产公司提起的案外人执行异议被裁定驳回之后，有权依法提起案外人执行异议之诉。案外人提出执行异议时间限于本次执行程序终结前，即被采取强制执行措施的特定标的物权属转移前，或执行标的物变价后代位价款分配前。

执行程序中不动产网络司法拍卖成交，但尚未将拍卖成交裁定送达买受人的，该不动产所有权尚未转移，案外人有权提起执行异议及执行异议之诉。

本案涉及的法律依据

中华人民共和国民事诉讼法

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案号：（2022）最高法民再58号　审理法院：最高人民法院　裁判日期：2022-04-25

来源：人民法院案例库参考案例（入库编号：2023-16-2-471-006）。

本文案情与裁判要点依据公开裁判文书整理，点评部分为律师个人实务意见。

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