参考案例董某金与昆明某宽房地产开发公司等案外人执行异议之诉纠纷案

云南某希投资开发有限公司（以下简称某希公司）在其名下四块土地上开发建设某公馆项目，共六栋单体建筑，于2014年7月2日开工建设，于2015年2月10日主体封顶断水。该项目至今尚未竣工验收。

2013年8月26日，某希公司与董某金签订《定购协议》及《补充协议》，约定董某金向某希公司定购某公馆7号楼栋（以下简称案涉房屋），总建筑面积3900㎡，总价款7000万元，并约定了款项支付具体时间节点。后董某金针对案涉房屋进行了专属设计，并支付了购房款。项目主体封顶后，董某金搬入案涉房屋，该楼栋现由董某金实际控制管理。

另，在鲁某与某希公司民间借贷纠纷一案中，法院于2015年5月20日查封了某希公司名下案涉土地使用权及包括案涉房屋在内的五栋房屋。鲁某与某希公司于2015年11月19日达成民事调解书。因某希公司未依约还款，鲁某申请强制执行。后鲁某将案涉债权转让给云南某瑞贸易有限公司（以下简称某瑞公司），该公司又将案涉债权转让给昆明某宽房地产开发公司（以下简称某宽公司），申请执行人现为某宽公司。2017年6月16日，法院裁定拍卖案涉土地使用权及房屋。

董某金提出执行异议被驳回后，2018年1月8日向云南省高级人民法院，以某瑞公司为被告（当时债权尚未转让给某宽公司）、某希公司为第三人提起本案执行异议之诉，诉讼请求：1.确认案涉《定购协议》《补充协议》有效；

2.不得对案涉房屋申请执行；

3.确认董某金对案涉房屋具有排除执行的权利；

4.撤销法院协助执行通知书，解除对案涉房屋的查封。

云南省高级人民法院于2018年11月6日作出（2018）云民初8号民事判决：驳回董某金的诉讼请求。董某金和某瑞公司均不服，提起上诉。最高人民法院于2021年4月2日作出（2019）最高法民终792号民事裁定：一、撤销云南省高级人民法院（2018）云民初8号民事判决；二、本案发回云南省高级人民法院重审。因云南省高级人民法院已裁定变更某宽公司为申请执行人，重审过程中，某瑞公司申请将被告由某瑞公司变更为某宽公司，董某金不同意变更，仅同意将某宽公司追加为被告之一，云南省高级人民法院予以准许。云南省高级人民法院于2021年11月18日作出（2021）云民初25号民事判决：一、董某金与某希公司2013年8月26日签订的《定购协议》及《补充协议》有效；二、董某金于判决生效之日起十五日内将剩余房款1030万元按照要求交付执行后，不得执行案涉房屋；三、驳回董某金的其他诉讼请求。

董某金与某宽公司均不服，提出上诉。最高人民法院于2023年8月22日作出（2022）最高法民终218号民事判决：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项、第三项；三、驳回董某金的其他诉讼请求。董某金仍不服，申请再审。最高人民法院于2025年9月19日作出（2024）最高法民申3914号民事裁定：本案由本院再审。

根据董某金提交的新证据，经再审查明，截至2016年11月16日，董某金除支付5970万购房款外，还通过利息抵扣房款等方式支付1033.4万元购房款，支付总额（7003.4万元）已超过《定购协议》约定的7000万元总价款。

最高人民法院于2026年6月22日作出（2025）最高法民再445号民事判决：一、维持本院（2022）最高法民终218号民事判决第一项以及云南省高级人民法院（2021）云民初25号民事判决第一项；二、维持本院（2022）最高法民终218号民事判决第二项；三、撤销本院（2022）最高法民终218号民事判决第三项；四、不得执行案涉房屋；五、驳回董某金的其他诉讼请求。本案的争议焦点为：董某金就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，2020年修正，以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”（上述规定与2025年施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条的规定基本一致）按照上述规定，买受人已经合法占有相应不动产，是其能够排除对该不动产的强制执行的必要条件。

该规定旨在平衡不动产买受人与被执行人的其他金钱债权人之间的权利冲突，该条规定的“占有”应是指对不动产实际控制的一种事实状态。同时，《中华人民共和国建筑法》（2011年修正）第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”（上述规定被2019年修正的建筑法第六十一条第二款所沿用）。《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年修正）第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”（上述规定被2019年修正的房地产管理法第二十七条第二款所沿用）。上述关于建筑工程未经验收不得交付使用的规定，系为保障建设工程质量、规范保修责任的规定，并不干预买卖双方关于房屋交付与占有的民事合意。

对于未经验收的房屋，在买受人取得开发商的同意之后自愿接收占有，不能否定买受人已实际占有的事实，亦不能仅以该房屋未经验收就否定买受人占有的合法性。

本案中，董某金在法院查封之前已经已签订合法有效的《定购协议》及《补充协议》，并支付了对应的购房款，且案涉房屋系因法院查封未能办理商品房预售许可证及后续产权登记，董某金对此并无过错。董某金就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，关键在于其是否系在法院查封前合法占有案涉房产。本案中，董某金并非以“拧门撬锁”等暴力方式占有案涉房屋，而是在取得开发商某希公司的许可之后、法院查封前搬入案涉房屋，且案涉房屋此后一直处于董某金的实际控制和管理中，尽管董某金搬入案涉房屋时案涉房屋尚未进行竣工验收，但不能否定买卖双方关于房屋交付与占有的民事合意，亦不能否认董某金实际控制占有的事实状态。

综上，董某金系在法院查封之前已合法占有案涉房产，结合其已经签订购房合同、支付购房款事实，其享有足以排除强制执行的民事权益。故法院依法作出上述裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条旨在平衡不动产买受人与被执行人的其他金钱债权人之间的权利冲突，该条规定的“占有”应是指对不动产实际控制的一种事实状态。《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等关于建筑工程未经验收不得交付使用的规定，系为保障建设工程质量、规范保修责任的规定，并不干预买卖双方关于房屋交付与占有的民事合意。对于未经验收的房屋，在买受人取得开发商的同意之后自愿接收占有，不能否定买受人已实际占有的事实，亦不能仅以该房屋未经验收就否定买受人占有的合法性。