参考案例陈某诉向某贵房屋租赁合同纠纷案

一、案情速览

二〇一二年九月，某地产公司与向某贵、邓某辉等拆迁户分别签订房屋拆迁补偿及产权调换安置协议。二〇一七年十月，某地产公司分别与二人签订门面接房协议书，两份协议约定的安置房产为同一门面房；其后某地产公司通知撤销前述两份协议，重新作出分配方案，将案涉门面房安置给向某贵、隔壁门面房安置给邓某辉。向某贵办理交房手续并实际占有使用案涉门面房，但邓某辉以其签订的安置协议为由主张自己才是权利人。

二〇一八年五月一日，陈某为经营门窗业务，与出租人向某贵签订房屋租赁协议，已交纳保证金一千元及第一期租金二万九千九百元。房屋交付后陈某即开始装修。同年五月十七日，邓某辉以享有权属为由强行阻止施工，陈某报警未果；此后再次施工仍被阻止，致使已耗费一万三千二百二十五元装修费的施工被迫停止。同年七月，陈某起诉请求解除租赁合同、退还租金并赔偿损失。

重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院于二〇一九年三月二十六日判决驳回陈某的诉讼请求。检察机关抗诉后，重庆市第四中级人民法院裁定发回重审。彭水县人民法院于二〇二〇年十二月二十二日判决：撤销原判；确认租赁合同已经解除；向某贵退还租金二万八千五百八十九点三二元、保证金一千元，并赔偿装修损失一万三千三百七十五元。向某贵上诉后撤回，重庆市第四中级人民法院于二〇二一年四月二十一日裁定准许撤回上诉。

二、裁判要点提炼

出租人应承担租赁物的权利瑕疵担保责任，即担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约使用、收益租赁物；因出租人与第三人权属争议致承租人无法使用、合同目的不能实现的，承租人有权解除租赁合同。

因第三人主张权利致承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；承租人已为租赁房屋经营支出装修费用的，有权要求出租人赔偿相应损失。

三、赵律师点评

门面交了，装修被邻居拦了两次

这个案子的荒诞之处在于：**出租人手里有房、也交了房，但另有一个人主张这间门面是他的**。陈某五月一日签约、交保证金一千元、交第一期租金二万九千九百元，随即开工装修；**五月十七日邓某辉上门强行阻止施工，报警未果；再施工，又被阻止**。装修花了一万三千二百二十五元，门被迫停工。**陈某要的不是房子，是能开门做生意——现在连装修都做不了。**

一审为什么驳回：只看合同不看权属

一审驳回了陈某的诉讼请求。从结果倒推，一审的关注点大概在「合同有效、房屋已交付」，认为出租人已经履行了交付义务，第三人阻挠属于侵权，应当由陈某去找邓某辉，而不是解除合同找向某贵。**这个思路的问题在于：承租人租房的目的是使用收益，不是拿到一把钥匙。**检察院抗诉后，案子发回重审，结论完全反转。

权利瑕疵担保：租房合同里最容易被忽略的一层

判决把担保责任分成两类：**物的瑕疵担保**与**权利的瑕疵担保**。本案落在后者——**出租人的权利瑕疵担保责任，是指出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约使用、收益租赁物。**也就是说，房东不仅要保证房子能住能用（物的瑕疵），**还要保证没有人来主张这房子不是你的（权利瑕疵）**。本案中邓某辉基于自己的安置协议主张权属并多次阻挠，**向某贵违反了这项义务，陈某的合同目的不能实现，解除请求应予支持。**

租金怎么退、装修怎么赔

判决分两块处理。**租金**：因第三人阻挠，陈某自二〇一八年五月十七日起未能正常使用门面，**可以要求退还该日之后的租金**，最终判退二万八千五百八十九点三二元。这里用的是民法典关于「因第三人主张权利致承租人不能使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金」的规则。**装修**：案涉合同解除是因出租物权利瑕疵所致，**陈某已花费装修费一万三千三百七十五元，依法有权请求赔偿**——注意判决支持的是**一万三千三百七十五元**，比实际支出的一万三千二百二十五元还多一点，说明法院是按证据认定的实际损失口径计算的。

租房用来经营的，务必做两件事

**第一，签约前查权属**：不动产权证、身份证、以及「出租人是否有权出租」（是否共有人、是否承租人转租）。本案的坑在于出租人自己的权属还在争议里。**第二，合同里写清权利瑕疵条款**：约定「因第三人主张权利致承租人不能使用收益的，承租人有权解除合同，出租人应退还已付租金、押金并赔偿装修及经营损失」。**再加一条实操：装修前拍照、留合同和付款凭证**——本案能拿回装修费，靠的就是这些。**一句话：租房做生意的，最怕的不是房子旧，是房东的权属不清。**

交钥匙不等于交付了能用的房——有人来主张权利，这笔账要房东担。