参考案例文某华、陈某莎诉江苏某果超市公司、某果超市公司房屋租赁合同纠纷案

案号：（2021）皖18民终1886号安徽省宣城市中级人民法院 · 租赁合同纠纷 · 二审 · 2021-11-16

本案来源已核实（参考案例），判决书全文见文末折叠附录，当事人姓名等信息已隐去。

一、案情速览

二〇一二年一月七日，安徽某润置业有限公司与某果超市（宣城）有限公司签订房屋租赁合同，将绩溪县某广场商住楼一至三层租给其开办超市。二〇一七年九月一日，各方约定该置业公司将案涉房屋出售给文某华、陈某莎，某果宣城公司将租金支付至文某华账户。二〇二〇年四月二十七日、二十八日，某果宣城公司向文某华、陈某莎寄送解约告知函，称因经营困难将提前终止租赁合同；同年九月二十五日完成全部员工遣散和房屋腾空。同年十月十八日，文某华、陈某莎回函表示不同意单方解除。

二〇二一年一月十一日，文某华、陈某莎起诉请求给付店面租赁费五十四万二千零四十四点七一元及尚欠房租四万八千九百五十九点六四元。某果宣城公司反诉请求确认合同已于二〇二〇年四月二十七日解除并退还已付租金一百三十万零八百六十元、律师费二十五万元；诉讼中该公司被注销，由某果公司承继被告身份。

安徽省绩溪县人民法院于二〇二一年六月二十八日判决：某果公司支付租金三万六千一百八十七点五六元，确认合同于二〇二〇年九月二十五日解除，文某华、陈某莎退还租金四十四万三千零九十四点六七元。文某华、陈某莎上诉，安徽省宣城市中级人民法院于二〇二一年十一月十六日判决：撤销一审；双方租赁合同权利义务关系于二〇二一年三月四日终止；某果公司给付租金等共计五十七万八千二百三十二点二七元，扣除附合在房屋内的自动人行道扶梯、货梯、客梯及液压装卸平台折价十五万元后，实付四十二万八千二百三十二点二七元。

二、裁判要点提炼

长期合同中，一方因经济形势变化、履约能力等原因不可能继续履行、需要提前解约，而另一方拒绝解除、要求继续履行的，形成合同僵局；依《民法典》第五百八十条，违约方在符合特定条件时有权申请人民法院终止合同，但不影响违约责任的承担。

合同终止的时间应由人民法院根据公平原则和诚实信用原则，结合案件实际情况确定，不能以违约方发出解除通知之日为准；违约方不享有法定单方解除权，其解除通知不产生解除效力。

三、赵律师点评

超市开不下去了，房东不同意解约

先看两边的立场。**承租方**：经营困难，二〇二〇年四月发函说要提前终止，九月完成遣散和腾空——**实际行动上已经撤了**。**出租方**：回函明确不同意单方解除，起诉要租金，意思是**合同继续履行**。**于是形成一种很别扭的状态：一方铁了心要走，一方坚决不放，房子空着，租金还在计。这就是判决所说的「合同僵局」。**

违约方能不能「申请」解除合同

传统观点是：只有守约方有解除权，违约方没有。判决作了调整：根据《民法典》第五百八十条，**违约方在符合特定条件的合同僵局情形下有权申请法院终止合同，但不影响违约责任的承担**。注意用词——**是「申请终止」，不是「通知解除」**。所以某果宣城公司二〇二〇年四月那份解约告知函，**不产生解除效力**：因为它不具有法定单方解除权，通知到不了「解除」的效果。**这两者的区别很关键：前者要法院判，后者自己说了算。**

终止日期为什么不是发函那天

判决明确：**合同终止的时间应由人民法院根据公平原则和诚实信用原则，结合案件实际情况予以确定。**二审把终止日定在**二〇二一年三月四日**——不是四月二十七日（发函日），也不是九月二十五日（腾空日）。**为什么往后推？**因为从发函到腾空这段时间，承租人仍在占用、仍在受益，而房东一直坚持合同应当继续履行、损失在扩大。**把终止日定在一个更晚的时点，实际上是让违约方对「占用期间」付足对价，同时给守约方一个相对完整的补偿区间。**

电梯、货梯、扶梯为什么能折价十五万

这一笔很有意思。承租人安装并附合在房屋内的**五部自动人行道扶梯、二部货梯、一部客梯、二部液压装卸平台**，二审判决折价**十五万元**从应付金额中扣除。**理由不难理解**：这些东西已经固定在房屋上、拆不走，合同终止后归房东使用受益，**属于「添附」——不能白拿。**所以处理规则是：**承租人添附的、不可拆除的设施，在合同终止时按残值折价，从承租人应付款项中抵扣。**这一条对做商场、厂房、酒店租赁的当事人特别有用。

遇到僵局怎么处理

三条建议。**对承租人**：确实经营不下去了，**不要只发一份解约函就走人**——正确做法是书面提出协商、留存腾空与交接证据、及时起诉或反诉请求终止合同，并主动承担违约赔偿。**对出租人**：对方明确要撤时，**要么接受协商终止并结算，要么尽快起诉固定权利**，拖着不收房、不结算，看似强硬，实际上损失在扩大、举证也变难。**对双方**：合同里提前约定「提前解约条款」——**约定提前几个月通知、支付几个月租金作为补偿，就能把僵局变成一道算术题。**

想走的人走不了、想留的人留不住——僵局的出口不是谁更硬，而是法院在公平上切一刀。

四、判决书全文（点开阅读 · 当事人姓名等信息已隐去）

2012年1月7日，安徽某润置业有限公司（以下简称某润置业公司）与某果超市（宣城）有限公司（以下简称某果宣城公司）签订《房屋租赁合同》，约定某润置业公司将位于绩溪县某广场商住楼1-3层租给某果宣城公司开办超市。2017年9月1日，各方约定某置业公司将案涉房屋出售给文某华、陈某莎，某果宣城公司将租金支付至文某华的银行账户。2020年4月27日、28日，某果宣城公司向文某华、陈某莎寄送《解约告知函》，称因经营困难将提前终止案涉租赁合同。同年9月25日，某果宣城公司完成了全部员工遣散和房屋腾空的工作。同年10月18日，文某华、陈某莎向某果超市有限公司（以下简称某果公司）及某果宣城公司寄出《关于〈解除告知函〉的回复函》，表明不同意某果宣城公司单方解除租赁合同。

2021年1月11日，文某华、陈某莎向一审法院提起诉讼，请求某果宣城公司及某果公司给付店面租赁费542044.71元及尚欠的房租费48959.64元。某果宣城公司提起反诉：确认2012年1月7日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议已于2020年4月27日解除并判令文某华、陈某莎退还某果公司已支付租金1300860元、律师费250000元。期间，某果宣城公司被注销，某果公司承继某果宣城公司的被告身份，变更反诉请求第一项为“请求确认或判决2012年1月7日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议解除”，其余反诉请求不变。

安徽省绩溪县人民法院于2021年6月28日作出(2021)皖1824民初63号民事判决：一、某果公司于判决生效之日起十日内支付文某华、陈某莎租金36187.56元；二、驳回文某华、陈某莎其他诉讼请求；三、确认2012年1月7日《房屋租赁合同》及其相关补充协议于2020年9月25日解除；四、文某华、陈某莎于判决生效之日起十日内退还某果公司租金443094.67元；五、驳回某果公司其他反诉请求。宣判后，文某华、陈某莎提出上诉。安徽省宣城市中级人民法院于2021年11月16日作出(2021)皖18民终1886号民事判决：一、撤销安徽省绩溪县人民法院作出的（2021）皖1824民初63号民事判决书；二、文某华、陈某莎与某果公司的租赁合同权利义务关系于2021年3月4日终止；

三、某果公司给付文某华、陈某莎尚欠的2020年3月5日至2020年12月3日房屋增加面积的租金36187.56元，及2020年12月4日至2021年3月4日的店面租赁费542044.71元，共计578232.27元；扣除某果公司安装并附合在案涉房屋内的5部自动人行道扶梯、2部货梯、1部客梯及2部液压装卸平台的费用折价150000元，某果公司于判决生效之日起十日内给付文某华、陈某莎428232.27元；四、驳回文某华、陈某莎一审其他诉讼请求及某果公司一审其他反诉请求。法院生效裁判认为：文某华、陈某莎2021年1月11日提起一审诉请，要求某果宣城公司缴纳租金，意指要求合同继续履行。某果宣城公司反诉请求则要求确认案涉房屋租赁合同已于2020年4月27日解除。

此时，合同履行陷入僵局，即在长期合同中，一方因为经济形势的变化、履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解约，而另一方拒绝解除合同、要求继续履行。根据民法典第五百八十条规定，违约方在符合特定条件的合同僵局情形下有权申请法院终止合同，但不影响违约责任的承担。合同终止的时间应由人民法院根据公平原则和诚实信用原则，结合案件的实际情况予以确定。本案中，某果宣城公司于2020年4月27日向文某华、陈某莎寄送《解约告知书》，称因经营困难将提前终止案涉租赁合同，该通知解除不符合协议约定的解除条件。某果宣城公司在一审中提出的反诉请求为确认案涉租赁合同于2020年4月27日解除，该主张解除的请求系违约方提出，因其不具有法定单方解除权，发出的解除通知不能达到解除合同的法律效力。某果公司承继某果宣城公司后将反诉诉请进一步明确，但其要求解除案涉合同的意思表示已在某果宣城公司此前反诉诉请中表达。

对于合同应继续履行还是终止，人民法院应根据实际情况确认。本案中，文某华、陈某莎作为守约方一直坚持合同应继续履行，但鉴于某果宣城公司2020年9月25日已将员工遣散、基本腾空房屋，某果宣城公司将房屋租金交付至2020年12月3日之后不再续交的情况，某果宣城公司已用其行为表明不再继续履行合同。某果宣城公司于2021年5月8日实际注销公司并在本案中提出解除合同诉请，根据民法典第五百八十条规定，本着化解合同僵局、解绑合同双方的法理精神，从尽快稳定交易关系，有效利用资源着眼，也为了公平合理地化解矛盾、兼顾双方合法权益特别是守约方的合法权益，自2020年12月4日起给予三个月的合理期限，人民法院确定双方租赁合同权利义务关系于2021年3月4日终止，在此之前双方的案涉租赁合同关系仍为合法有效。违约方在特定条件下，基于合同僵局的情形，有权申请法院终止合同的履行，但该主张不影响违约责任的承担。

违约方主张终止合同是形成诉权，但并不能直接产生合同终止的效力。合同终止的时间应由人民法院根据公平原则和诚实信用原则，结合案件的实际情况予以确定。

本案涉及的法律依据

中华人民共和国民法典

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案号：（2021）皖18民终1886号　审理法院：安徽省宣城市中级人民法院　裁判日期：2021-11-16

来源：人民法院案例库参考案例（入库编号：2024-07-2-111-003）。

本文案情与裁判要点依据公开裁判文书整理，点评部分为律师个人实务意见。

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