参考案例袁某洁诉张某龙房屋租赁合同纠纷案

一、案情速览

袁某洁系某商铺所有权人，将该商铺交由朋友李某聪管理。二〇二一年三月一日，李某聪以自己名义与张某龙签订商铺租赁合同并交付房屋。此后各方多次通过微信沟通租金交纳事宜。张某龙长期拖欠租金、水电费与物业管理费，二〇二二年五月八日出具承诺书，载明因个人原因自二〇二一年九月一日起共拖欠租金三万三千六百元，电费、管理费以实际拖欠为准，承诺三个月内清偿完毕。

张某龙未按期付清，袁某洁催讨未果，起诉请求解除合同、支付租金三万八千八百元、违约金三万一千二百元、律师费一万五千元及诉讼费用。张某龙辩称，其二〇二一年十月一日因酒驾被拘留十五日，此前已与李某聪约定出来后再解决租金，但其被拘留期间李某聪停水停电，致其两个月无法营业；水电费、管理费及最后三个月租金已交，欠条上的钱未付。

广东省海丰县人民法院于二〇二二年八月十八日裁定驳回袁某洁的起诉。袁某洁上诉，广东省汕尾市中级人民法院于二〇二二年十二月十四日裁定撤销一审裁定，指令海丰县人民法院审理。

二、裁判要点提炼

受托人以自己的名义与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；第三人不知道代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务时，应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。

委托人基于上述介入权直接向第三人主张权利并提起诉讼的，人民法院不应以合同相对性为由裁定驳回起诉；委托人是合同标的物所有权人、且在第三人拖欠后曾直接追讨的，更足以认定其与案件有直接利害关系。

三、赵律师点评

合同签的是别人的名字，房东为什么能告

这个案子的第一道坎不是欠租，而是**原告资格**。商铺是袁某洁的，但合同是李某聪签的——**签约人不是产权人**。一审据此裁定驳回起诉，理由是合同相对性：合同只在李某聪和张某龙之间有效，袁某洁不是当事人，不能以自己名义起诉。**这个裁定如果成立，房东就得先让李某聪去告，或者另行受让债权，多绕一大圈。**二审把它撤销了。

第九百二十六条：一把叫「介入权」的钥匙

二审引的是《民法典》第九百二十五条、第九百二十六条。**第九百二十五条**：受托人以自己名义与第三人订立合同，**第三人在订立合同时知道代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人**。**第九百二十六条**：第三人不知道代理关系的，**受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利**。**本案正好落在第二款上：张某龙签约时未必知道袁某洁是产权人（也可能知道），但无论如何，袁某洁作为委托人可以介入这份合同，直接向张某龙主张权利。**

介入权不是「突破合同相对性」，是它本身的例外

裁定讲得很克制：**基于合同相对性，依法成立的合同通常仅对签署合同的当事人具有约束力**；**但**受托人以自己名义在委托人授权范围内与第三人订立的合同，**委托人可以依据第九百二十六条介入受托人与第三人之间的合同，直接向第三人主张权利**。所以不是把合同相对性推翻了，而是**法律本来就为这种情况留了一个入口**。关键一句话：**委托人据此提起诉讼的，人民法院不应以合同相对性为由裁定驳回起诉。**

本案还有两个加分事实

裁定提到两点，值得学。**第一，袁某洁是涉案商铺的所有人**——标的物是她的，利益受损的是她。**第二，张某龙拖欠租金后，袁某洁曾直接向张某龙追讨租金**——这说明第三人知道她的存在、也接受过她的催收，代理关系在事实上是公开的。**实务中，如果委托关系没有书面合同，就要靠这类事实来补：谁收的租、谁催的款、谁修的房、发票开给谁。**

这类案子怎么准备

三条。**第一，把委托关系固定下来**：委托管理协议、授权委托书，哪怕是微信里一句「这铺子的事你帮我处理」也要截图留存。**第二，让第三人知情**：收租通知、催款函上写明产权人，或者由产权人直接发一次微信——**本案「曾向张某龙追讨租金」这一句，就是最有力的证据。** **第三，诉讼时把两条路都写上**：以委托人身份行使介入权直接起诉，同时准备受托人出具的披露说明。**一句话：名字签在谁那儿不重要，重要的是房子是谁的、租金进了谁的口袋。**

合同上的名字不是产权人，不代表产权人告不了——介入权就是为这种情况留的门。