参考案例上海某装饰材料有限公司诉上海某新型建材有限公司排除妨害纠纷案

一、案情速览

二〇〇八年六月，案外人上海某甲工程机械有限公司因贷款需要，把位于上海市奉贤区金汇镇工业路的一处房产抵押给某银行支行，最高额抵押债权一千八百万元；同年九月又抵押给某担保公司，债权三百四十万元。二〇〇九年十月三十日，浙江省乐清市人民法院查封该处房地产；此后上海市浦东新区人民法院、江苏省昆山市人民法院先后轮候查封。

二〇一一年四月二十日，被告上海某新型建材有限公司与某甲公司签订租赁合同，承租其中三千七百五十平方米厂房，租期自二〇一一年五月二十日至二〇一六年四月九日，年租金六十七万元；同年五月二十日入驻经营。此前四天，浦东新区人民法院已委托拍卖公司拍卖该处房地产；同年十二月二十九日，原告上海某装饰材料有限公司以三千万元最高价竞得。

二〇一二年二月十六日，法院裁定确认原告取得该处房地产所有权；六月二十七日办理过户登记。原告要求被告搬离遭拒，被告主张依「买卖不破租赁」有权继续承租。一审判决被告三十日内搬离并按每月五万五千八百三十三元赔偿损失，二审维持。

二、裁判要点提炼

承租人承租的厂房，其租赁关系设立在人民法院查封之后，且租赁合同未经房地产管理部门登记备案、不具有公示公信力的，不能对抗依法取得所有权的受让人。承租人在订立合同前未核对房屋权利状况的，由此产生的风险自行承担。

通过人民法院强制拍卖取得所有权，属于基于公法上的强制行为，并非平等主体之间的意思自治，不适用「买卖不破租赁」原则。买受人有权请求承租人搬离并赔偿占有期间的经济损失。

三、赵律师点评

先查封、后出租、再拍卖：一条时间线上的三个节点

**这个案子的胜负，全在时间线上。** **二〇〇八年六月，房主某甲公司把厂房抵押给银行**，最高额一千八百万元；九月又抵押给担保公司三百四十万元。两笔抵押都办了登记。 **二〇〇九年十月三十日，乐清市人民法院查封了这处房地产**，期限到二〇一一年十月三十日。此后浦东新区人民法院两次轮候查封，昆山市人民法院也轮候查封。一处厂房，被三家法院排着队封。 **二〇一一年四月二十日，被告与某甲公司签了租赁合同。**承租三千七百五十平方米，包括宿舍楼三楼、旁边的食堂、一楼办公楼一半、三楼办公室两间；租期从五月二十日到二〇一六年四月九日，年租金六十七万元。五月二十日，被告进场生产经营。 **关键的节点藏在两个日期之间。**签约是四月二十日；而七天之后，四月二十七日，浦东新区人民法院已经委托拍卖公司拍卖这处房地产。 **十二月二十九日，原告以三千万元最高价竞得。**二〇一二年二月十六日，法院裁定确认其取得所有权；六月二十七日办理过户登记。 **原告拿着新房产证去要求搬离，被告拒绝了。**理由只有一句：买卖不破租赁。

「买卖不破租赁」到底保护谁

**这条规则本身没错，错在很多人把它当成了万能挡箭牌。** 《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。立法本意是维护市场上平等主体之间的交易秩序，保障承租人的居住或者经营稳定——你租了房子，房东把房子卖了，新房东不能赶你走。 **但这条规则有三个隐含前提：**租赁关系真实存在、租赁关系设立在前、租赁权有对抗第三人的基础。本案三个前提全部不成立。 **第一个前提：租赁关系真实。**这个被告有合同、有实际经营，形式上没问题。 **第二个前提：设立在前。**被告的租期起点是二〇一一年五月二十日，而法院查封是二〇〇九年十月三十日。租赁设立在查封之后，这是最致命的。 **第三个前提：有对抗基础。**租赁合同没有到房地产管理部门办理登记备案。按城市房地产管理法的规定，房屋租赁合同应当办理备案登记。没备案，就没有公示公信力，第三人无从知晓，自然谈不上对抗。 **法院的推演顺序很清楚：**先讲租赁权性质，再讲公示，再讲查封，最后讲取得方式。四层逐一否定，结论是本案不适用买卖不破租赁。

查封之后设的租赁，为什么不能对抗买受人

**这是本案最有实务价值的一段论证。** 法院的原话是：本案被告承租事实发生于多家法院查封之后，而在他人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约不应及于受让人，除非受让人同意。 **为什么？因为查封的目的是实现债权。** 一处房产被查封，意味着它即将被处置、拍卖款用于清偿债务。这个时候房主再把房子长期出租、一次性收几年租金，实质上是在减损房产的处置价值——带长租的房子没人愿意买，或者只能低价卖。这对债权人是损害，对司法程序是干扰。 **所以法律的态度是：查封之后的租赁，不能对抗查封所服务的那个程序的结果。** **这里还有一层对承租人的要求。**法院说：被告在订立租赁合同之前，理应了解承租房屋的基本情况；但被告在庭审中明确，租赁前未能核对该房屋的相关情况及权利人，却仍贸然与某甲公司订立租赁合同，由此带来的风险只能由被告自行承担。 **「理应了解」四个字，是给所有承租人的提醒。**租一处几千万的厂房，年租金六十七万，连房产证都没看过、有没有抵押查封都没查过，这在法律上叫「未尽合理注意」。 **实务上怎么查？**去不动产登记中心拉一份登记簿，上面有抵押、查封的全部记录；或者要求出租人出具书面承诺并附产权证明。花半天时间，能避免几十万的损失。

司法拍卖取得的所有权，为什么不适用这条规则

**法院给的第三个理由，理论上更彻底。** 原话是：基于例如强制拍卖取得所有权的行为应为公法所调整，不再适用合同法；本案原告是基于法院强制拍卖取得系争厂房的所有权，该方式并不能体现平等主体之间的意思自治，而是基于公法上的强制行为，当然不应该适用「买卖不破租赁」原则。 **这段话的意思是：买卖不破租赁规范的是「买卖」，而司法拍卖不是普通的买卖。** **普通买卖**，是双方自愿谈价、自愿成交，买方愿意接受带租的房子，那是他自己的选择，法律尊重。 **司法拍卖**，是法院强制处置被执行人财产，买受人通过竞拍取得，法院出裁定确认所有权。这里面没有「出租人」和「买受人」的合意，只有国家强制力。所以不能套用为自愿交易设计的规则。 **这个区分在实务中很重要。**很多当事人以为「法拍房也要带租」，其实要看租约是什么时候形成的：如果租约形成于查封、抵押之前，且真实履行，那确实可能带租；如果形成于查封之后，基本不可能被认可。 **再补一层：**本案还有抵押在先。二〇〇八年就办了抵押登记，二〇一一年才签租赁。即便没有查封，抵押权实现时，在先设立的租赁也不能对抗在先登记的抵押权。

**「买卖不破租赁」的例外，不止本案这一种，值得完整列一遍。** **例外一，租赁设立在查封之后。**本案就是这一类。查封的目的在于处置财产、实现债权，此后设立的租赁会减损财产价值、干扰处置程序，不能对抗查封所服务的那个程序的结果。 **例外二，租赁设立在抵押之后。**房屋先抵押、后出租的，抵押权实现导致所有权变动的，租赁关系不能对抗买受人。这里要注意区分：先租后抵的，租赁可以对抗；先抵后租的，不能。 **例外三，租赁合同未经登记备案。**很多地方性规定要求房屋租赁合同办理备案；未备案的，不能对抗善意第三人。本案法院也把「未备案、无公示公信力」作为一项理由。 **例外四，租赁物是违法建筑。**未取得建设工程规划许可证或者未按许可证建设的房屋，租赁合同无效，自然谈不上「不破」。 **例外五，租赁关系虚假。**这是实践中最常见的抗辩。租金畸低、期限畸长、没有履行痕迹、双方有关联关系——任何一项成立，租赁关系都可能被否定。 **例外六，承租人未实际占有。**买卖不破租赁保护的是「占有使用」的状态；只签了合同、从未进场的，不在此列。 **这六种例外，本质上都指向同一件事：租赁权要对抗买受人，必须有值得保护的基础——真实的交易、真实的占有、可公示的权利外观。**缺了任何一项，保护就落空。 **实务上的建议：**代理承租人时，先把这六项逐一排查；代理买受人或抵押权人时，也按这六项组织证据。不要一上来就谈「买卖不破租赁」，先问「这条规则在这里适不适用」。

**还有一个容易和「买卖不破租赁」混在一起的权利：承租人的优先购买权。两者不能互相替代。** **优先购买权是指：**出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。注意三个要点：合理期限、同等条件、出卖前通知。 **它和买卖不破租赁的区别：**前者是「买房的机会」，后者是「继续租的权利」。前者要主动行使，不通知就丧失（可以要求赔偿）；后者是被动适用，所有权变动后自动延续。 **本案被告有没有优先购买权？**理论上，法院拍卖也是「出卖」，承租人在同等条件下可以优先购买。但本案的租赁设立在查封之后，法院未必会认可其优先购买权；而且他从未主张过这个权利，只是要求继续承租。 **实务上还有一个细节：**司法拍卖中，优先购买权人应当在拍卖公告规定的期限内向法院申报；未申报的，视为放弃。很多人以为「我是承租人，法院自然会通知我」，其实要自己申报。 **给承租人的建议：**如果确实想买，就盯着拍卖公告、按时申报；如果只想继续租，就把租赁合同备案、把履行痕迹留好。两条路要走对，别在该申报的时候去主张「不破」，也别在该留痕迹的时候只签合同。

**房屋租赁合同备案，很多人觉得是走形式，其实它在这个案子里起了实质作用。** **去哪办？**房屋所在地的房地产管理部门或者其委托的机构；很多城市已经可以在政务服务网上办理。 **要什么材料？**租赁合同、双方身份证明、房屋权属证明。有的地方还要求提交房屋安全或者消防的相关材料。 **不办有什么后果？**法律层面，备案不是租赁合同的生效条件——不备案，合同照样有效。但在三个方面会有影响：一是不能对抗善意第三人（本案就是这一点）；二是办理居住证、子女入学、提取公积金等事项时可能受阻；三是发生纠纷时，缺少一份官方留存的证据。 **本案法院的表述是：**房屋租赁合同应当向房地产部门办理备案登记手续；被告明确其租赁合同并未经过登记备案，故其租赁权并不具有相应的公示公信力，不能对抗善意第三人。 **注意这个推理链：**未备案→无公示→第三人无从知晓→不能对抗。三步。这不是说「没备案合同就无效」，而是说「没备案就没有对抗力」。 **实务建议：**租期长、金额大的租赁，一定要备案。备案花不了多少钱，但在发生抵押、查封、拍卖时，它是证明「我是善意承租人、我的租赁在先」的重要材料。

给承租人、买受人和债权人的三份清单

**给承租人：签长约之前，先做三件事。** 第一，拉不动产登记簿，看有没有抵押、查封；第二，到现场看有没有人实际使用、问物业有没有其他租户；第三，把租赁合同拿去备案，虽然备案不是生效条件，但它是公示的方式，将来发生争议时是有力的证据。 **给准备竞拍法拍房的人：公告里的「租赁情况」要逐字读。** 写「带租约拍卖」，意味着你要承受；写「租赁情况不明」，意味着风险自负，进场后可能有人拿着合同来主张；写「空置」，进场前最好再去看一次。看到超长期、超低价的租约，先查形成时间。 **给债权人（银行、担保公司）：查封之后要盯住出租情况。** 有些被执行人会在这个时候突击签长约、收长租，把房产价值掏空。发现这种情况，可以及时向执行法院反映，请求对租赁关系的真实性进行审查；必要时申请对妨害执行的行为予以处罚。 **最后说一个数字上的感受。** 本案原告花三千万元竞得厂房，被告付了三个月租金十六万七千四百九十九元，最后被判按每月五万五千八百三十三元赔偿占有损失。三个月租金，换来的是一场官司加持续赔偿——这就是「签合同前没查清楚」的代价。

**把这件事收在一句话上：**买卖不破租赁保护的是「先租后卖」的承租人，不是「先封后租」的占有人。房子被法院封了才去签的租约，换不来一把对抗买受人的钥匙。